国家税务总局西藏自治区税务局公告2022年第2号 国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程(试行)》的公告

国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算管理规程(试行)》的公告

国家税务总局西藏自治区税务局公告2022年第2号    2022-02-28

　　为了进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《税务规范性文件制定管理办法》(国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正)等规定，国家税务总局西藏自治区税务局制定了《西藏自治区土地增值税清算管理规程(试行)》，现予以发布。

　　本公告自2022年4月1日起施行。

　　特此公告。

国家税务总局西藏自治区税务局

2022年2月28日

西藏自治区土地增值税清算管理规程(试行)

　　第一章 总则

　　第一条 为加强土地增值税征收管理服务，规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《税务规范性文件制定管理办法》(国家税务总局令第41号公布，第50号、53号修正)等规定，制定本规程。

　　第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

　　第三条 本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条 件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

　　第五条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。

　　第六条 税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、自然资源等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。

　　第七条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

　　第二章 项目管理

　　第八条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查(修建性详细规划)、工程规划、销售(预售)、竣工验收等确定。

　　同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

　　第九条 纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30内向主管税务机关报送复印件或者税务机关认可的其他形式的资料：

　　(一)发展和改革等有关部门下发的项目立项(备案)文件;

　　(二)取得土地使用权所签订的合同、协议;

　　(三)国有土地使用权证;

　　(四)建设用地规划许可证;

　　(五)建筑施工规划许可证;

　　(六)建筑工程施工许可证;

　　(七)建设施工合同;

　　(八)预(销)售许可证;

　　(九)竣工验收备案表;

　　(十)主管税务机关认为需要的其他资料。

　　第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，按项目分别建立台账，按月采集、更新，对房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。

　　第十一条 主管税务机关应当关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同项目或者不同分期合理归集有关收入、成本、费用。

　　第三章 清算受理

　　第十二条 纳税人符合下列条 件之一的，应当进行土地增值税清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十三条 对符合以下条 件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

　　(二)取得清算项目销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　(四)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

　　(五)国家税务总局西藏自治区税务局规定的其他情况。

　　第十四条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。

　　对于符合本规程第十二条 规定的项目，纳税人应当在满足条 件之日起90日内向主管税务机关办理清算手续。

　　对符合本规程第十三条 规定的项目，主管税务机关应集体审议，根据项目实际情况确定是否需要进行清算，集体审议的结果应当形成记录存档。对于确定需要进行清算的房地产开发项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知书之日起90日内办理清算。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人。

　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，由主管税务机关责令限期改正;逾期仍未申报的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　第十五条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算材料：

　　(一)财产和行为税纳税申报表及财产和行为税减免税明细申报表。

　　(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

　　(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

　　(四)纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证;已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。

　　第十六条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条 件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理通知书。

　　纳税人符合清算条 件，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应一次性告知纳税人，并发出限期补正资料通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内补齐清算资料。

　　纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。

　　主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

　　第四章 清算管理

　　第十七条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条 。

　　第十八条 各市(地、开发区)税务机关应集中本单位专业人才，成立清算审核风险管理团队。

　　第十九条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，向清算审核风险管理团队提交清算项目相关资料。

　　第二十条 清算审核风险管理团队要根据主管税务机关提交的清算项目材料,开展风险排查工作，形成风险排查工作底稿并将风险排查结果及时推送主管税务机关。

　　主管税务机关应结合风险排查结果进行清算审核工作，并在规定期限内完成审核结果的确认、与纳税人交换意见、清算结论出具等工作。

　　第五章 清算审核

　　第二十一条 清算审核包括案头审核、实地审核。

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料，重点实地查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

　　第二十二条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含主管部门网上备案登记资料)、销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核;对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

　　税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

　　第二十三条 非直接销售和自用房地产的收入审核。

　　(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

　　2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第二十四条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额。

　　(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(三)房地产开发费用。

　　(四)与转让房地产有关的税金。

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　第二十五条 扣除项目金额的计算分摊：

　　对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目;对属于多个清算单位或开发产品类型共同发生的扣除项目，应按以下原则计算分摊:

　　(一)对属于多个清算单位共同发生的扣除项目，其中:取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法(即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊;其他共同发生的扣除项目，按照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例)在多个清算单位之间进行分摊。

　　(二)对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。