可差额扣除的土地价款是否包括拆迁补偿款和土地前期开发费用？

    问：房地产开发企业营改增后新出台规定，允许从销售额中扣除土地价款，土地价款中是否包括支付给拆迁户的拆迁补偿款和土地前期开发费用？总部拿地后成立项目公司，由项目公司开发的，项目公司能否扣除土地价款？

 

　　答：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条（三）项第10点规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

 

　　《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。需要注意的是，纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

 

　　第八条规定，房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

 

　　（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

 

　　（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

 

　　（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

 

　　根据上述规定，贵公司支付的拆迁补偿款，和土地前期开发费用，都是可以在销售额中扣除的。总公司受让的土地，设立项目公司实际开发，只要符合相关条件，也可以由项目公司在其销售额中扣除总公司支付的土地价款。