湘国税函[2006]86号 湖南省国家税务局关于印发《湖南省外商投资房地产开发经营企业所得税管理暂行办法》的通知[全文失效]

湖南省国家税务局关于印发《湖南省外商投资房地产开发经营企业所得税管理暂行办法》的通知[全文失效]

湘国税函[2006]86号         2006-02-23

各市州国家税务局、湖南税务高等专科学校：

　　《湖南省外商投资房地产开发经营企业所得税管理暂行办法》已经全省国税系统所得税管理工作会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。如在执行中发现问题，请及时向省局反映。

湖南省国家税务局

二〇〇六年二月二十三日

湖南省外商投资房地产开发经营企业所得税管理暂行办法

　　第一条 为了落实房地产税收一体化管理的要求，切实加强外商投资房地产开发经营企业(以下简称企业)所得税的征收管理，规范企业的纳税行为，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)的有关规定，特制定本办法。

　　第二条 本办法所称企业，是指在中国境内设立的，在取得土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业。

　　第三条 外商投资房地产开发经营企业所得税率为30%，地方所得税率为3%。房地产开发经营企业不属税法规定的生产性企业，不得享受减免企业所得税优惠待遇，但专门从事为开发土地、建筑房屋而进行平整土地业务的外商投资企业和1991年7月1日《涉外企业所得税法》实施之前经批准成立的中外合资房地产企业除外。

　　地方所得税的减免按《湖南省国家税务局关于进一步明确外商投资企业地方所得税减免有关问题的通知》(湘国税函[2005]201号)的规定办理。即2002年12月31日以前经批准开办的房地产开发经营企业，原则上可从企业开始获利的年度起五年内免征地方所得税，并分别按如下规定处理：

　　一、在2004年度以前已获利的企业根据原《湖南省鼓励外商投资条例》的有关规定，经主管税务机关批准已享受或正在享受免征地方所得税优惠的，可按规定享受到期满为止，期满后按规定征税;

　　二、对前期处于亏损，从2005年度开始获利并申请免征地方所得税的企业，需逐年依程序报经省国税局批准后执行。

　　2003年1月1日(含)以后新开办的房地产开发经营企业，原则上不再减免地方所得税，但对列入《外商投资产业指导目录》国家鼓励类的项目(普通住宅的开发)以及经济适用房、高校学生公寓等开发经营项目，确需给予支持照顾的，在一定期限内，逐年经市州局审核后，报省国税局审批。

　　第四条 企业预售房地产的，其所取得的预收款，主管税务机关应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发[1995]153号)的规定按季预征企业所得税，主管税务机关可按预计利润率计算应纳所得税额。待该项房地产按本办法第六条规定确定销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，并冲减已预缴的所得税额，计算应退补税额。

　　预计利润率幅度，全省为6%-15%，具体执行预计利润率标准，由各市州局根据当地房地产行业的经营利润水平在上述幅度内确定，并报省国税局备案。执行预计利润率低于或高于上述利润率幅度标准的，报省国税局批准后执行。

　　当期预征所得税税额按下列公式计算：

　　应纳税额=预售款收入×预计利润率×适用税率

　　第五条 企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额按下列公式计算：

　　应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率一已售房产已预征的所得税+当期预征所得税

　　已售房产已预征的所得税是指企业已正式销售的房地产按有关规定已预征的所得税，当期预征所得税是指企业当期预售房地产按有关规定预征的所得税。

　　第六条 企业应以房地产管理部门出具的工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳所得税额。

　　第七条 企业房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

　　一、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。

　　二、采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

　　三、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方之日确认为销售收入的实现。

　　四、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日为销售收入的实现。且无论企业是否按全价向业主开具发票，其已取得的银行按揭款均应作为企业当期销售收入。

　　第八条 房地产开发企业在成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确认当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

　　可售单位工程成本费用=可售总成本费用/总可售面积

　　可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费(或称土地出让金)、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

　　房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中;企业从事多个项目同时开发或先后滚动开发而未按项目归集或无法准确归集成本费用的，应根据配比原则，按适当的比例在各项目之间进行合理分摊。“适当的比例”指计算土地征用及拆迁费时，按各项目征地面积占总征地面积的比例计算，其他成本费用按各项目可售面积占总可售面积的比例等合理的方法计算。

　　第九条 企业发生的绿化、道路等公共配套设施建设费用，应直接计入房屋开发成本。企业在售后发生的公共配套设施建设费用：能够提供有关部门文件及相关资料和报表，经报主管税务机关批准后，可在销售房地产时进行预提，预提比例可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行，但预提金额不得超过该房地产项目工程预算中相关项目预算额。配套设施建设全部结束后，税务机关应进行汇算，并按实际支出在当期进行调整。

　　企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，应以其实际发生的费用(利息以不高于一般商业银行同期贷款利率为限)配比计入开发成本。如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

　　第十条 企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税所得额。如企业所开发建设的房屋竣工验收后在会计处理上未确定为出租用途的，不得计提房屋的固定资产折旧。

　　企业采取先租赁后又出售房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

　　第十一条 外商投资房地产企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。

　　上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不超过房地产销售收入的10%。

　　第十二条 境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。

　　上述包销业务是：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按本办法第十一条的规定执行。

　　第十三条 对于凡按合同规定投资各方分配房产的(包括统一销售后按比例分配收入等方式)，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用(包括中方以土地使用权作为投资的费用)后，再根据合同规定的房产(或收入)分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。

　　第十四条 企业将开发的房产用于捐赠、赞助、广告，或用于职工福利、奖励，或分配给股东和投资者，或用以抵偿债务，以及换取其他单位和个人的非货币性资产等行为均视同销售行为，按照同等市场价格计算征收企业所得税。

　　第十五条 企业将开发的房产用于本企业办公、或转作经营性用房，应合理地结转相应的房地产开发建造成本作为固定资产，并按相关规定计提折旧。

　　第十六条 根据《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)规定，对房地产税收实施一体化管理，即以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书(简称“先税后证”)为把手，实现信息互通共享。各级国税机关应积极主动与本地房地产管理部门、契税征收部门联系协商，建立定期信息传递制度，设置专人或岗位，负责接收、分解和传递房地产交易信息，并将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息及时传递给契税征收机关。

　　征收机关要充分利用获取的房地产开发项目销售、税源信息，跟踪了解并掌握各项目的开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，加强对房地产开发企业所得税的纳税评估，发现问题及时采取有效措施解决，提高征管质量和效率。

　　第十七条 企业缴纳所得税，应按年计算，分季预缴。季度终了后1 5日内预缴，年度终了后四个月内办理年度申报，五个月内汇算清缴，多退少补。季度和年度所得税申报，按照申报方式的区分，分为A类和B类报表。A类报表适用于如实提供完整、准确的成本、费用凭证，计算应纳税所得额的企业;B类报表适用于按核定利润率计算缴纳所得税的企业。

　　第十八条 每季度终了后1 5日内，企业可根据本办法第五条的规定，申请填写A类或B类报表，报主管税务机关备案确认后报送企业所得税季度申报表，进行季度申报。

　　一、房地产销售正式开始，实行查帐征收的企业报送所得税季度申报表(A类AAl)。

　　二、预售房地产，按预计利润率核定应纳税所得额的企业报送所得税季度申报表(B类BBl)。

　　第十九条 每年度终了后四个月内，企业应向主管税务机关报送年度申报表和会计决算报表、资料，进行年度申报和汇算清缴：

　　一、房地产销售正式开始，实行查帐征收的企业报送A类所得税年度申报表、经中国注册会计(税务)师审计后的会计报表及查账报告、外商投资房地产开发经营企业基本情况表、外商投资房地产开发经营企业预售款结转情况表、外商投资房地产开发经营企业营业成本计算表(见附表)。

　　二、预售房地产、按预计利润率核定应纳税所得额征收的企业报送B类所得税年度申报表、经中国注册会计(税务)师审计后的会计报表及查账报告、外商投资房地产开发经营企业基本情况表(见附表)。

　　第二十条 企业具有下列情形之一的，税务机关应采取核定征收方式征收企业所得税：

　　一、按照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的;

　　二、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　三、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的;

　　四、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

　　五、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第二十一条 企业采取核定征收方式征收所得税，核定利润率标准，设区的城市市区为不低于15%，县(市)城区及以下地区为不低于10%。当期应纳所得税税额按下列公式计算：

　　应纳所得税税额=当期销售收入×核定利润率×适用税率

　　第二十二条 采取核定征收方式征收所得税的企业，由其填写《企业所得税征收方式鉴定表》，主管国税机关审核，确定其征收方式。

　　第二十三条 企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为当年的1月至3月底。当年新办企业应在领取税务登记证后三个月内鉴定完毕。

　　第二十四条 对实行核定征收方式征收企业所得税的企业，征收方式一经确定，在一个纳税年度内不得变更。其季度申报、年度申报和汇算清缴按照B类报表办理，并在季度和年度申报时同时附送《外商投资房地产开发经营企业预售款结转情况表》。

　　第二十五条 纳税人应按照法律、行政法规的有关规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，不论盈亏，必须在税法规定的申报期限内如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关要求的其他资料。

　　企业未按规定期限办理年度所得税申报，且未经主管税务机关批准延期申报的，主管税务机关除责令其限期申报外，可按照征管法第六十二条的规定处以2000元以下的罚款;逾期仍不申报的，处以2000元以上1万元以下的罚款。

　　第二十六条 对长期申报亏损的房地产开发企业，应列为纳税评估、审计的重点单位，综合运用获取的房地产交易税源信息以及纳税人的各种申报资料进行纳税评估、审计，发现问题应及时作出纳税调整，有偷、避税嫌疑的应及时移送稽查、国际税务管理部门查处。

　　第二十七条 本办法实施前，对于企业已完工未办理决算的项目的收入、成本确认，应以收入与支出相配比的原则，按以下规定处理：

　　一、对按规定符合确认房地产销售开始条件，因种种原因未办理决算的已完工项目，应将预收款结转销售收入，并按规定进行汇算清缴。

　　二、对已发生预售行为，暂不符合确认房地产销售开始的项目，其预售款收入仍按本办法第四条预征企业所得税。

　　第二十八条 本办法从2006年1月1日起执行。以前的规定如与本办法的规定不符的，按本办法执行。

　　附表：

　　1、外商投资房地产开发经营企业基本情况表(年报)(略)

　　2、外商投资房地产开发经营企业预售款结转情况表(季报)(略)

　　3、外商投资房地产开发经营企业营业成本计算表(年报)(略)