鄂国税函[2006]264号 湖北省国家税务局关于印发《湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法[试行]》的通知[全文失效]

湖北省国家税务局关于印发《湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法[试行]》的通知[全文失效]

鄂国税函[2006]264号                   2006-12-04

各市州、市直管市、林区国家税务局：

　　为加强对房地产企业所得税征收管理，省局特制定《湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法(试行)》，现印发给你们，请遵照执行。执行中有何问题，请及时向省局反映。

湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法(试行)

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则以及《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于由全省各级国税机关负责征收企业所得税的各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业(以下简称开发企业)。

　　第三条 凡具备纳税人资格的开发企业(包括总机构、分支机构和开发项目，下同)，由开发经营所在地主管国税机关征收企业所得税。

　　第四条 开发项目指根据国有土地使用权证上所载土地范围所进行的开发，无论是否分期开发，均以国有土地使用权证所载土地范围为一个项目。

　　开发产品指开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等。

　　成本对象指每栋独立建筑物，以建筑工程施工许可证或预(销)售许可证上载明的单栋建筑为一个成本对象。

　　第二章 登记管理

　　第五条 开发企业自领取营业执照起30日内，向所在地主管国税机关申报办理税务登记。

　　开发企业进行异地开发，自取得第一份国有土地使用权证起30日内，向所在地主管国税机关申报办理税务登记。

　　第六条 开发企业应按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行会计核算。

　　开发企业应当自办理税务登记事项之日起15日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管国税机关备案。

　　第三章 征收方式

　　第七条 对开发企业原则上采取查帐征收的方式征收企业所得税，但不得事前核定其应纳税额。

　　第八条 开发企业出现下列情形之一的，主管国税机关可对其以往应缴的企业所得税按核定应纳税额方式进行征收、管理并逐步规范，同时应按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收。

　　(一)法律、行政法规的规定可以不设置账簿的。

　　(二)法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

　　(三)擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的。

　　(四)虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的。

　　(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经国税机关责令限期申报，逾期仍不申报的。

　　(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第九条 开发企业出现第八条所列情形之一的，主管国税机关可有权采用下列方法顺序核定其应纳税额，应税所得率一律为20%：

　　(一)在开发企业只能准确核算收入总额，不能准确核算成本费用支出或只能准确核算成本费用支出，不能准确核算收入总额时，主管国税机关按应税所得率计算核定应纳税额。

　　(二)在收入总额和成本费用支出均不能正确核算，难以查实时，主管国税机关可以按房地局测绘大队的测量(丈量)报告中所载总建筑面积乘以房产部门公布的开发项目成交均价或经营规模相近开发项目的成交均价计算收入总额，并按应税所得率计算核定应纳税额。

　　经营规模相近的开发项目是指在地段(土地等级)、面积(建筑面积)、层高(低层、多层、中高层和高层)、用途(住宅、商业用房、办公用房和工业用房)、结构(砖木、砖混、钢砼、全钢和其他结构)和品质(建筑用材)等方面相近的开发项目。

　　(三)按其他合理方法核定。

　　第四章 申报与缴纳

　　第十条 开发企业缴纳企业所得税，按年计算，分月预缴。月度终了后十五日内申报预缴;年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。

　　第十一条 开发企业在依法进行企业所得税纳税申报时，应向主管国税机关报送企业所得税申报表、财务会计报表以及国税机关要求报送的其他资料，主要包括：

　　(一)下列资料在取得后，复印件随当月申报表一同报送：

　　1、国有土地使用权证及出让合同，《国有土地使用权成交确认书》;

　　2、建筑用地规划许可证;

　　3、建设工程规划许可证，规划用地红线图(规划局出具)及建设规划总平面图、建筑红线定位图;

　　4、合作建房的合同协议;

　　5、土地使用权投资合同协议;

　　6、项目设计单位的工程设计概算;

　　7、代建工程的合同协议;

　　8、开发资金的借款合同协议;

　　9、建筑工程施工许可证、建筑工程施工合同、分项目施工预算书、开发项目工程总预算;

　　10、预(销)售许可证、预售商品房标准层平面图;

　　11、建筑规划合格证;

　　12、测量(丈量)报告;

　　13、建筑工程竣工验收备案证、权属证明书;

　　14、当月每个完工对象《完工对象成本统计表》(附件一);

　　(二)每月随同申报表一同报送的资料包括：

　　1、产品销售明细表(附件二);

　　2、销售价格变动情况，包括销售价格具体变动情况，及销售价格执行时间。

　　(三)年度申报时应附报其他资料：

　　1、开发企业须出具有关机构对本年度完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及审计部门出具的已完工开发项目工程决算报告。

　　税务鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

　　2、房地产业务开发统计表(附件三)。

　　(四)国税机关要求报送的其他资料。

　　第十二条 开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报国税机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

　　第十三条 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率按月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，企业可以按税法规定先弥补以前年度亏损后申报缴纳企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。

　　相关的期间费用、营业税金及附加指不包括在本办法第二十六条中各项目且不应计入开发产品成本的其他项目。

　　第十四条 经济适用房项目预售收入的计税毛利率不得低于3%。

　　(一)经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77号)等有关法规的规定。

　　(二)开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,须报送下列相关证明材料：

　　1、城市房产行政主管部门关于经济适用房建设项目的批准文件;

　　2、物价部门批准的基准价格和浮动幅度;

　　3、受理已取得购房资格家庭的购房登记清单;

　　4、本办法第十一条中规定的相关资料。

　　凡不符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》(建住房[2004]77号)的规定或未附送房产行政主管部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

　　第十五条 非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

　　(一)开发项目位于武汉市城区和郊区的，不得低于20%。

　　(二)开发项目位于其他地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

　　(三)开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

　　各市州可根据本地实际情况，在不低于上述规定的前提下，确定具体预计计税毛利率，并报省局备案。

　　第十六条 符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：

　　(一)竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象)，取得竣工验收备案证(证明)即可认定为开发产品完工;

　　(二)已开始投入使用的开发产品(成本对象);

　　(三)已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。

　　第十七条 开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额申报缴纳税款。

　　业主收房后即应将预售收入确认为实际销售收入，合同规定收房截止日后15日内无正当理由不收房的，也必须将预售收入确认为实际销售收入。

　　凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管国税机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

　　第五章 开发产品收入的确认

　　第十八条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

　　开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

　　第十九条 开发产品销售收入应按以下规定确认：

　　(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

　　(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

　　1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　3、采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

　　已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向国税机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

　　(五)开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现;凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

　　(六)开发产品预租收入的确认。开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

　　第六章 其他业务的税务处理

　　第二十条 合作建造开发产品的税务处理。

　　开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

　　(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方(即合作、合资方，下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

　　(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

　　1、开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

　　2、投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。开具证明内容应包括投资方投资额、项目总利润额，投资方实际分得利润额。

　　第二十一条 以土地使用权投资开发项目的税务处理。

　　(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

　　1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

　　2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

　　(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

　　1、企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

　　上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

　　2、接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

　　第二十二条 开发产品视同销售行为的税务处理。

　　开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

　　(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

　　凡签订合同或协议时销售价格低于最近一期销售价格表的，主管国税机关可要求开发企业说明情况，如不能说明情况或理由不充分的，一律应按最近一期销售价格予以调整收入。

　　(二)由主管国税机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;具体办法按照第九条第二款的规定确定。

　　(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,由主管国税机关确定。

　　第二十三条 代建工程和提供劳务的税务处理。

　　(一)开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

　　完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

　　(二)开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

　　第七章 成本费用的扣除

　　第二十四条 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

　　第二十五条 开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：

　　(一)开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

　　(二)开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

　　(三)开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按占地投影法、建筑面积法或概算法等方法计算分配。

　　1、占地投影法：指按已动工开发成本对象占地投影面积占开发用地总投影面积的比例进行分配。地价、拆迁费、广告费等应当按照本方法计算比例后予以分摊;

　　计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷全部成本对象占地总面积×应分配的开发成本。

　　对于分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

　　2、建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。前期费用、公共设施配套费、基础设施建设费等项目应当按照本方法予以分摊。

　　计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积÷全部成本对象建筑面积×应分配的开发成本。

　　对于分期开发的，首先按本期全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

　　3、概算法：按期内某一成本对象概算收入(成本)总价占期内全部成本对象概算收入(成本)总价的比例进行分配。本方法仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。不能分清负担对象的间接成本，应按照各成本对象概算予以计算分配，再将其分入各成本对象。

　　计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象概算÷期内全部成本对象概算×应分配的开发成本。

　　对于共同成本分摊一般应采用上述三种方法，企业采取特殊分配方法或对于特定项目不按上述方法分配的，需在申报前向主管税务机关备案，主管税务机关可根据实际情况对其方法进行调整。

　　4、直接成本包括建筑成本、销售收入提成、规费等项目。

　　5、公司形象广告及不能分清负担对象的间接成本，应按照各项目工程概算予以计算分配，再将其分入各成本对象。

　　(四)计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提(或应付)费用不得计入开发产品成本。

　　(五)计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。

　　(六)开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。

　　第二十六条 下列项目按以下规定进行扣除：

　　(一)已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

　　(二)开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

　　1、属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

　　2、属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

　　(三)应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

　　合法凭证是指填制内容、方式符合有关税收法规、财务会计制度规定的原始凭证，包括套印税务机关发票监制章的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证(如工资单、领料单等)。

　　(四)维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

　　(五)共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

　　(六)开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

　　1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

　　2、属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　(七)开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

　　1、由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理;出租的，按建造固定资产进行处理;无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

　　2、由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。

　　(八)开发企业建造的售房部(接待处)和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

　　(九)保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　(十)广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：

　　1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

　　2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

　　新办开发企业是指2006年1月1日后依法设立的内资房地产开发企业。

　　(十一)利息。按以下规定进行处理：

　　1、开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。能直接归属于某一成本对象的，应直接计入该成本对象;属于不同成本对象共同负担而不能直接归属于某一成本对象的，按概算法在期内各成本对象按比例进行分配。

　　2、开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

　　3、开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除;未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

　　4、在建成本对象发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应向主管税务机关报送书面报告，其当应分摊的借款费用不入该成本对象，可作为财务费用直接在当期税前扣除。

　　(十二)土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本;因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

　　(十三)成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本;如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

　　(十四)折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用;未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

　　第八章 税源管理

　　第二十七条 对开发企业涉税信息的采集。

　　(一)国税机关要加强与国土局、工商局、地税局、开发办、规划局、房产局、银行、媒介等部门建立联系制度，定期采集房地产开发企业的相关信息，用于核对纳税人所报资料。

　　1、从城市综合办公室取得房地产企业的立项项目及立项时间、竣工时间等信息。

　　2、从国土资源局取得开发企业的土地使用情况及使用面积，土地的用途、动工开发期限、土地出让金付款等信息。

　　3、从规划管理局取得开发企业房屋规划面积、施工时间等信息。

　　4、从房产管理局取得开发企业的可售房屋建筑面积信息和房屋预售面积、房屋已售面积等信息。

　　5、从工商部门取得开发企业办理营业执照的情况。

　　6、从地税局取得开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。

　　7、从银行和金融机构取得开发企业收取的个人银行按揭贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。

　　8、从媒体机构取得开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。

　　(二)由市州国税局统一进行采集工作的，由市州国税局将采集的信息整理后逐级分发至主管国税机关，主管国税机关利用涉税信息，全面分析辖区内开发企业的经营情况，为税收管理员实施税源监控提供信息支持。

　　第二十八条 开发企业具有复杂性、多样性和滚动开发性及生产周期长、投资额大等行业特点，并且财务核算的专业性较强。主管国税机关应遵循属地管理与专业性管理相结合的原则，对房地产开发企业实行集中管理，专人负责。

　　(一)税收管理员在日常征管中必须及时收集开发企业的各类信息资料并进行认真整理、归档，应收集和整理的信息资料包括：

　　1、本办法第十一条规定的开发企业应申报资料;

　　2、各职能部门、媒体和网站公布的开发企业相关信息;

　　3、主管国税机关从外部收集和取得的涉税信息;

　　4、企业税款缴纳和以前年度稽查评估信息等。

　　(二)税收管理员每季度要深入房地产开发企业的施工现场，掌握开发项目的经营情况并做好工作日志。

　　(三)税收管理员应分户建立《房地产开发企业所得税税源跟踪管理档案》(附件四1——3)，详细记录房地产开发企业的经营地址、注册资本、开发项目、可售面积、完工进度、预售收入、应预征税款、入库税款、工程完工结算等情况。

　　第二十九条 主管国税机关应对房地产开发企业实行税源监控，掌握开发项目的整个开发流程，实施动态管理。

　　(一)对开发项目开工前进行监控。在开发项目开工前，税收管理员应督促开发企业上报第十一条所列资料，进行分析和整理，掌握开发企业的基本情况、开发项目规划、建房的方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开发项目的名称、开工建设时间、开工建设地点、预计竣工时间、项目总投资数目、借款情况和工程总预算等，从总体上掌握整个开发工程的概况，为后期的税源监管打下基础。

　　(二)对未完工开发产品预售的监控。开发企业取得房屋预售许可证后，税收管理员应督促开发企业按月向国税机关完整填报《产品销售收入明细表》，掌握开发企业的每个开发项目预售收入申报情况，将开发企业当期申报的预售房款收入与房产部门网上公布的预售信息相比对，看有无隐瞒预售收入的情况。将开发企业预售广告上公告的销售价格与企业申报的单位价格进行对比，看有无价格不实的情况。

　　(三)对完工开发项目结转销售的监控。税收管理员要随时关注开发企业竣工交付备案的办理情况，并实地调查开发产品的投入使用情况，及时掌握开发产品是否已完工。应督促开发企业结转销售收入，计算实际销售毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入当期应纳税所得额。严格从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。

　　(四)对完工开发项目销售的监控。开发企业完工后，税收管理员应督促开发企业按月上报《产品销售收入明细表》和税务鉴定报告，将开发企业当期申报的销售收入与房产部门网上公布的销售信息相比对，看有无隐瞒销售收入的情况。将从金融机构取得的开发企业销售开发产品的付款信息，监控开发企业收入情况，防止企业转移销售款项和推迟申报收入。

　　(五)对完工开发项目成本的监控。开发企业完工后，税收管理员应督促开发企业上报《完工对象成本统计表》，审核企业是否在结转销售收入的同时，按规定结算开发项目的计税成本，有无多列成本的情况，必要时应当核实其合法凭据的真实性。

　　(六)对房地产开发项目定期巡查监控。主管国税机关应组织人员深入到开发工地和销售地点了解工程进度和销售情况，并结合《产品销售收入明细表》进行核实，保证税款的及时足额入库。

　　第三十条 主管国税机关要把开发企业列入每年度汇算清缴申报审核的重点，审核人员应认真审核开发企业的申报资料，及时掌握企业征管情况。

　　第三十一条 对开发企业和以销售(包括代理销售)开发产品为主的企业不得给予新办企业的税收优惠政策，严格各项所得税前扣除的审批和备案管理。

　　第三十二条 各市州级国税机关应于每年5月30日前向省局报送《房地产开发企业所得税征管情况统计表》(附件五)及房地产税源管理工作总结报告。

　　第九章 评估检查

　　第三十三条 主管国税机关每年应根据房地产开发企业的财务会计信息、纳税申报信息、行业平均指标和部门涉税信息，对开发企业营业收入、成本费用和应纳税额进行全面评估分析。

　　第三十四条 主管国税机关应通过对典型企业的座谈和调查，加强对开发行业评估指标的分析研究，不定期发布开发行业的纳税评估指标预警值(正常值、上限和下限)，有效地指导纳税评估工作。

　　第三十五条 对开发企业实施纳税评估的主要内容：

　　(一)审核开发企业未完工产品的预售收入是否申报准确。

　　1、企业取得的预售收入是否按本办法规定的预计毛利率计算当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后计入当期应纳税所得额，申报缴纳了企业所得税。

　　2、通过对开发企业销售中心记录的预售金额与企业财务账簿及纳税申报表所列数额进行比较，看有无账实不符的情况。

　　(二)审核开发企业的销售收入是否申报准确。

　　1、抽取部分购房客户资料，开展外围调查，通过电话联系或走访，检查开发企业开具的发票(或收款收据)是否存大头小尾或不入账等问题。

　　2、审核开发企业附属设施的销售情况，检查企业有无附属设施销售收入不入账的问题。

　　3、将从地税部门取得的开发企业营业税计税销售收入，与企业申报的企业所得税收入进行比对，看是否一致。

　　(三)审核开发企业的生产成本是否真实、合理。

　　1、审核建筑施工单位报送的工程预算书，查其申报的施工成本与预算书的差异情况，分析差异产生的主要原因;审核成本费用的相关合同与结算发票是否一致，与资金的流向是否一致，有无虚列成本费用的问题。

　　2、审核开发企业完工产品与未完工产品的成本计算是否正确，对共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，是否按照配比原则进行了分摊，特别是前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等费用，是否按规定计入了开发成本。

　　3、审核当期申报扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位开发成本计算确认。可售面积单位开发成本的计算是否准确，已实现销售的可售面积是否真实。

　　(四)审核开发企业税前列支的各项费用是否真实、合理。

　　1、审核有关费用如广告费、业务宣传费、业务招待费和借款利息等是否超过规定标准列支，是否将取得的预售收入也计入了广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。

　　2、审核是否将应计入开发成本的支出计入期间费用。

　　(五)审核开发企业是否存在关联交易。

　　1、开发企业是否存在关联方企业，购进材料或与建筑施工企业的关联交易是否按规定价格进行结算。

　　2、审核开发企业向关联企业的借款是否超过注册资本的50%。

　　第三十六条 税收管理员在纳税评估中如发现纳税人存在重大疑点或存在关联交易并转移利润情况的，应移交稽查部门或反避税部门立案查处。

　　第三十七条 主管国税机关每年应对开发企业开展一次日常检查，强化对开发企业的征管。

　　第十章 法律责任

　　第三十八条 纳税人违反本办法规定的，主管国税机关应按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定处理。

　　第三十九条 各级国税机关应按本办法加强对房地产开发企业的日常监控管理，对未按规定进行监控管理，造成国家税收流失的，按照《湖北省国税系统税收执法过错责任追究实施办法》的规定进行处理。

　　第十一章 附则

　　第四十条 本办法未明确的有关应税收入和税前扣除的确定，应依据有关税收法律法规的规定执行。

　　第四十一条 本办法自2006年1月1日起执行，此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。

　　第四十二条 本办法由湖北省国家税务局负责解释。

　　附件一：《完工对象成本统计表》

　　附件二：《产品销售收入明细表》

　　附件三：《房地产开发业务统计表》

　　附件四：

　　-1：《房地产开发企业所得税税源跟踪管理档案》—开发项目基本情况;

　　-2：《房地产开发企业所得税税源跟踪管理档案》—工作日志;

　　-3：《房地产开发企业所得税税源跟踪管理档案》—年度税源分析;

　　附件五：《年度湖北省房地产开发企业所得税征管情况统计表》

　　相关附件：附件一至五.rar