“无租使用”和“免租使用”房产视同销售的增值税问题

　　“无租使用”和“免租使用”房产一字之差，但存在有偿和无偿的实质性区别。“无租使用”强调的是无偿，“免租使用”是在有偿的基础之上，给予一定的免租期，也可能是装修期。那么“无租使用”和“免租使用”房产的涉税问题由什么区别吗?我们今天就来讨论一下增值税相关问题!

　　先来看几个政策：

　　一、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

　　第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

　　(一)将货物交付其他单位或者个人代销;

　　(二)销售代销货物;

　　(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;

　　(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;

　　(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

　　(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户;

　　(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

　　(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

　　二、财税〔2016〕36号附件2

　　第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

　　(一) 单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

　　(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

　　以上，我们可以看出，“无租使用”强调的是无偿使用，此时已经触发了增值税纳税义务，单位或个体工商户提供无偿服务需要视同销售!也就是说在“无租使用”的租赁期内，出租方依然需要按照税务机关认可的公允价格缴纳增值税。

　　那么“免租使用”由于是有偿租赁，只是给予承租方一定时期的免租期，这就不属于视同销售的范围了，出租方应依据合同、实际收款额等约定，正常缴纳增值税。

　　三、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》国家税务总局公告2016年第86号

　　七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

　　但在2022年12月底，十三届全国人大第三十八次会议初次审议了增值税法草案，对于视同销售的问题产生了重大变化，对于“无租使用”和“免租使用”房产的问题是否有影响呢，我们来一睹为快!

　　三、中华人民共和国增值税法(草案)

　　第四条 下列情形 视同应税交易,应当依照本法规定缴纳增值税:

　　(一)单位和个体I商户将自产或者委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

　　(二)单位和个体_工商户赠与货物;

　　(三)单位和个人赠与无形资产、不动产或者金融商品;

　　(四)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

　　小编总结如下：

　　1.视同销售行为的主体不变，依然是单位和个体工商户，不含其他个人。

　　2.自产和委托加工货物用于集体福利和个人消费的条款不变。

　　3.无偿赠与除了货物、无形资产、不动产外，新增了金融商品。

　　4.重大变化：财税【2016】36号文中无偿提供服务的行为需要视同销售未提及!

　　这是否意味着无偿提供服务不再需要视同销售?而我们关心的“无租使用”是否依然需要视同销售呢?我们不妨分析一下“无租使用”房产到底属于哪一类增值税应税行为。

　　根据财税【2016】36号文的解释，出租不动产对应税目:租赁服务——不动产(经营租赁服务)，纳税人应按照“现代服务——经营租赁服务——不动产经营租赁服务”缴纳增值税。也就是说“无租使用”本质上还是一项提供服务的行为。如果按照《增值税法(草案)》来看，无偿提供服务确实不属于视同销售了，但小编个人理解，公司作为营利性质企业，“无租使用”房产通常针对于关联企业之间，否则没有商业合理性。由于法条没有明确表述，最终的解释要等新法出台后的官方解释才能知晓了，让我们拭目以待!