淮地税[2011]33号 淮南市房地产开发企业地方税收项目管理实施办法

　　第五章 房地产清算与注销税收管理

　　第二十六条 对已竣工验收的房地产项目，凡达到规定清算条件的，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。主管税务机关应及时按照《土地增值税暂行条例》及《土地增值税清算管理规程》有关规定，对纳税人已转让的房地产项目进行土地增值税清算。清算采取备案管理制度，按季填报“土地增值税清算项目统计表”(见附表6)。

　　第二十七条 主管税务机关在对房地产项目实施土地增值税清算时，凡符合《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第三十四条规定的，可实行核定征收。

　　第二十八条 纳税人应就其销售开发产品所得按《中华人民共和国企业所得税法》规定申报缴纳企业所得税。

　　第二十九条 纳税人在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后计算当期应纳税所得额和所得税额，并按规定申报预缴企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。

　　第三十条 纳税人进行成本、费用的核算与扣除按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》进行税务处理。

　　第三十一条 纳税人以登记注册地为企业所得税纳税地点。

　　第三十二条 纳税人应缴纳的其他地方各税，应按照相关税收法律和法规及政策规定执行，并按年填报“房地产企业其他涉税数据信息表”(附表8)。

　　第三十三条 纳税人销售开发产品的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，应及时对项目应缴、已缴的地方各税进行结算，填制“纳税结算表”( 见附表4)。主管税务机关应根据“纳税结算表”与日常管理掌握的信息进行比对，及时审核该项目应纳税款和各税缴纳情况。

　　房地产项目可售建筑面积销售完结后，纳税人、主管税务机关要按照房地产项目，对房地产收入、成本费用及申报缴纳的地方各税进行清算，及时补(退)各项税款。

　　第三十四条 纳税人开发产品完全销售并进行地方各税清算后，由原项目登记主管税务机关负责办理项目注销登记。

　　第六章 发票管理

　　第三十五条 从事房地产开发经营的纳税人，区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。

　　(一) 同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在房地产开发经营劳务发生地自行开具由当地主管税务机关售给的发票：

　　1.依法办理税务登记证;

　　2.执行房地产开发经营项目税收管理办法;

　　3.使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件。

　　(二) 不同时符合上述条件的纳税人为代开票纳税人，由其房地产开发经营项目劳务发生地主管税务机关为其代开发票。代开票纳税人须提供以下资料到税务机关申请代开发票：

　　1.完税凭证;

　　2.营业执照和税务登记证复印件;

　　3.提供劳务、销售不动产合同或其他有效证明;

　　4.外出经营税收管理证明(提供异地劳务时);

　　5.中标通知书等工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等;

　　6.主管税务机关要求提供的其他材料。

　　第三十六条 自开票纳税人必须使用淮南市地方税务局开发、部署或认可的销售不动产发票开票软件，通过电子信息网络联通方式在主管税务机关的实时监控和授权下自行开票。

　　自开票纳税人应保持销售不动产发票开票软件与税务机关后台服务器网络环境的畅通，以便及时传输房地产开发经营项目信息和发票开具信息。

　　因特殊情况，自开发票纳税人发票开票信息不能及时通过网络传输到税务机关，纳税人应按照主管税务机关的要求，报告发票使用情况和相关查验信息。

　　自开票纳税人必须领购使用税务机关统一印制的《销售不动产统一发票(自开)》。

　　第三十七条 自开票纳税人应按照主管税务机关要求，将房地产开发经营项目详细信息及时、准确录入销售不动产发票开票软件内。

　　第三十八条 自开票纳税人应当按照《发票管理办法》的有关规定，领购、开具、查验、取得、保管、缴销发票，并接受税务机关管理和监督。

　　第三十九条 自开票纳税人收取的预售定金、预收房款应向付款方开具发票。

　　销售不动产发票开具软件应当能够满足自开票纳税人预售完结汇总兑票业务需要。

　　第四十条 代开票纳税人申请代开发票时，主管税务机关应通过“安徽地税征管信息系统”——“发票管理”模块为纳税人代开《销售不动产统一发票(代开)》。

　　主管税务机关门市代开发票时，对已纳入项目登记管理的纳税人，要在对应税务机关项目管理编码下进行项目开票。

　　主管税务机关要通过“安徽地税征管信息系统”——“发票管理”模块，按房地产开发经营程项目逐户加工生成收入台账，逐笔反映代开发票数量、发票号码、开具金额等，加强对代开票纳税人监控管理。

　　第四十一条 房地产开发经营项目劳务发生地主管税务机关要加强对纳税人发票开具金额和纳税申报数额的审核比对。

　　机构所在地主管税务机关应对接收信息进行有效比对、分析，并将比对结果不相符的按照规定分别进行处理。

　　第七章 信息传递与比对分析管理

　　第四十二条 主管税务机关应定期深入房地产管理部门、房地产开发企业以及房地产中介机构等掌握第一手资料，并通过安徽地税征管信息系统与淮南市房地产发票税控软件相关数据资料进行比对，及时更新、完善数据信息。按上述各环节管理的要求，按季填报“房地产开发项目情况表”( 见附表2) “房地产开发项目汇总表”( 见附表3)和“纳税结算表”( 见附表4) “房地产项目管理情况明细表”( 见附表7)与“房地产开发项目情况登记表”(见附表1)形成完整的“房地产项目管理台帐”。

　　第四十三条 主管税务机关应加强调研分析，利用相关软件平台，对采集的有关数据及时进行整理，按同比、环比等口径对当地房地产开发投资情况、土地购置情况、房地产开发施工和销售情况进行分析，评估房地产市场发展态势，预测其走势;在房地产市场分析基础上，对比有关房地产税收数据，分析税收的增减因素和变化趋势，并按季做出分析报告。对发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业税收管理。

　　第八章 责任与违章处理

　　第四十四条 税务机关工作人员要按时为纳税人办理相关税务事项，积极做好纳税服务，并依法对纳税人的情况保密;如有违规行为损害纳税人利益的，依有关规定追究过错人的行政责任。

　　第四十五条 税务机关按季依绩效与责任制管理有关规定对项目管理成效进行考核。

　　第四十六条 纳税人未按本办法规定进行项目登记、纳税申报、报送纳税资料以及主管税务机关要求办理的其他涉税事项，由主管税务机关责令限期改正，并根据《中华人民共和国税收征管法》及其他现行法律法规进行处理。

　　第四十七条 纳税人未按规定取得和使用发票的，主管税务机关按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定进行处理。

　　第四十八条 纳税人在本市行政区域内异地从事房地产开发的，其项目所在地和机构所在地的税务机关应加强联系与合作，因任何一方提供虚假信息、资料，以及不及时进行信息传递而造成另一方少征或不征应纳税款的，由淮南市地方税务局依法追究过错方的行政责任。

　　第九章 附 则

　　第四十九条 项目管理实行信息化管理，由淮南市地方税务局统一部署实施。

　　第五十条 淮南市房地产开发企业税收全面实行项目管理制度，主管税务机关对纳税人房地产项目开发、转让、竣工等环节税收，实行登记、备案、管理和监控、分析、报告;本办法未尽事项按照现行有关规定执行。

　　第五十一条 凤台县地方税务局可参照本办法执行。

　　第五十二条 本办法由淮南市地方税务局负责解释。

　　第五十三条 本办法自2011年5月1日起执行。