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自建改他建 节税上千万 A企业投资35000万元，建设一大型办公、住宅综合楼，其中地价4000万元，资本化利息3000万元可明确分摊，并可提供金融机构证明。除综合楼中的五层留作自用外，其余部分全部对外销售，约合7000万元，占总投资的 20%，地价、资本化利息均按此比例分摊。预计销售收入为 39000万元，发生各种房地产开发如管理、销售费用等 3000万元（不含已资本化利息）。 A企业准备采用自建然后转销售的方式进行，并对销售和自用两部分进行分别核算。 A企业自建并留作自用的部分不征营业税，自建后对外销售的部分，根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定，视同提供应税劳务，应按建筑业缴纳营业税。建筑企业从事建筑、修缮、装饰作业无论与对方如何结算，根据《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内。从中可以看出建筑业营业额不含土地价款，因此，这时A企业按建筑业的税负为营业税（35000-7000—4÷ 5x4000）x3%=744万，城建税及教育费附加为744x10%二 74．4万元。对外销售后获得营业收入39000万元，销售过程中的税负按关于纳税人销售土地使用权及不动产的，以全部收入减去为取得该资产的成本后的差额为应纳税营业额的规定。这样A企业的营业税为（39000— 28000-744-74．4）x5%=509．08万元，城建税及教育费附加为509．08X10%=50．91万元，印花税39000x0．5%o=19．5万元。土地增值税的可幸口除项目按《土地增值税条例》规定，除取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本外，房地产开发费用中的财务费用中的利息 支出，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；其他房地产开发费用只能按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除 （利息能明确分摊时适用）。同时规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。A企业的土地增值额为39000-25600-2400-25600 X5%-818．4-559．99-19．5= 8322．11万元，由于增值额与可扣除项目之比为（8322．11÷ 30677．89）X100%=27．12%，超过了20%而未达到50%，因此 土地增值税为8322．11x30%=2496．63万元，A企业集团总税负为3894．52万元（不考虑所得税等）。 如果A企业从接受土地开始便将土地按比例进行分割，并分别转入A企业集团和B企业名下，并由B房地产企业负责建设和对外销售，对外销售部分所需建设资金由 B企业建设自筹，不足部分向金融机构贷款，A企业负责担保，自用和对外销售的建造成本各自独立核算，其他条件均不变的话，那么将大大减轻A企业集团的税负，这时B企业的税负为营业税3900X5%=1950万元，城建税及教育费附加 1950x10%=195万元，印花税39000x0．5%o=19．5万元，土地增值税按《土地增值税法实施细则》规定，房地产开发企业的可扣除项目可加计按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的20%，印花税不得扣除。因此B企业土地增值额为（39000— 25600-2400-25600 x5%— 1950—195-25600 x20%） =2455万元，由于土地增值额未超过可扣除项目金额的20% [（2455+36350） X100%=6．75%]，因此B企业不需缴纳土地增值税，B企业的总税负为2164．5万元（不考虑所得税等），这也是A企业集团在该项目上的总税负。 通过比较可以知道，A企业集团将该项目先自建然后再部分对外销售，改为由全资房地产子公司开发并销售，可以减轻A企业集团税负1730．02万元（不考虑所得税因素），节税效果非常明显。 从上面两个例子可以看出，企业集团内部不同企业间由于法定经营范围和企业资质的不同，同一业务在不同企业间适用的税收政策存在较大的差异。因此某一业务在开始前，对其进行全面分析和统筹规划，然后选择能够最大限度地享受税收优惠政策并同时能带来最大收益的企业来经营，从而实现企业集团利润的最大化不仅十分必要，而且也是完全可能的。 |
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