税总发[2017]4号 房地产交易税收服务和管理指引

房地产交易税收服务和管理指引

税总发[2017]4号      2017-11-15

　　第一章 总 则

　　第一条 为进一步加强和规范房地产交易税收服务和管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和相关税收法律法规的规定，制定本指引。

　　第二条 本指引适用于各地税务机关房地产交易办税服务单位及相关管理部门对增量与存量房地产交易相关税费的征收管理。

　　第三条 房地产交易税收服务和管理应当坚持法治、规范、高效、便民原则，最大限度规范税务人、最大限度便利纳税人。

　　（一）法治原则。按照法定权限与程序办理房地产交易涉税事项，严格执行税法以及相关法律法规规定，维护税法权威性和严肃性，保护纳税人合法权益，防范税收管理风险和执法风险。

　　（二）规范原则。建立健全房地产交易税收服务和管理的制度机制建设，科学设置办税流程，合理配置管理岗位，明确规定岗位职责，推进房地产交易税收服务和管理的规范化。

　　（三）高效原则。充分利用信息化手段和大数据，加强部门协作和信息共享，简化办税手续，缩短办税时间，提高办税效率。

　　（四）便民原则。按照简政放权、放管结合的要求，通过创新纳税服务举措，不断推进便民办税，降低纳税成本，提升纳税人的获得感、满意度和税法遵从度。

　　第四条 房地产交易税收服务和管理应当以优化服务、方便纳税为宗旨，以“先税后证”为抓手，以信息共享、数据比对为依托，通过内部规范管理、外部协作配合，控制关键节点,实现房地产交易相关税费的一体化征收管理。

　　第五条 房地产交易税收服务和管理应统筹实现流程标准化、服务规范化、办税便捷化、管理信息化和全程痕迹化，形成部门合作不断深化，纳税服务持续优化，税收管理高效顺畅，税法遵从不断提高，执法廉政风险不断降低的良好局面。

　　第六条 房地产交易税收服务和管理的内容主要包括：岗责管理、申报征收服务与管理、评估管理、部门信息共享与协作、档案管理、风险防控等。

　　第二章 岗责管理

　　第七条 省税务机关应当建立健全房地产交易税收服务和管理的工作制度和内控机制。市、县税务机关和房地产交易办税服务单位应当明确岗位职责和管理权限,通过岗位间的协作配合与相互制约，做好制度落实工作。

　　第八条 税务机关应当按照优化纳税服务与严格内部管理并重的要求，合理设置办税服务岗位。

　　办税服务岗位应当包括：申报受理岗、业务复核岗、税款征收岗、发票代开岗。根据工作需要，还可设置纳税辅导岗、存量房评估争议处理岗、票证管理岗、档案管理岗等。

　　第九条 税务机关应当根据业务工作需要和征管条件合理配备岗位人员。为有效防范税收风险，应当建立不相容岗位人员相互分离、相互制衡的机制，申报受理岗人员不得兼任业务复核岗工作，税款征收岗、代开发票岗人员不得兼任票证管理岗工作。为提高办税效率，相容岗位可由一人兼任。

　　业务复核岗、存量房评估争议处理岗等关键岗位应当由具有税收执法资格的人员担任。

　　第十条 各个岗位人员应当定期轮换。轮岗人员应当按照规定做好工作交接，所在单位应当及时调整税收征管系统中轮岗人员的岗位权限，确保相关人员在授权范围内办理业务和行使职权，保障工作衔接顺畅有序。

　　第十一条 税务机关应当严格税收征管系统的账号管理，禁止多人共用一个账号、一人使用多个账号等违规行为。

　　第十二条 在保障各岗位间有机衔接与加快资料内部流转的同时，对各环节运行的电子数据、纸质资料等进行痕迹化管理，受理、复核、集体审议等环节都应当签字或电子签名，作为风险防控、监督和问责的原始凭据。

　　第十三条 加强各岗位人员的教育培训，结合工作职责，经常开展房地产交易税收政策、业务技能和管理规章的培训，开展廉政和警示教育，提升各岗位人员的综合素质和履职能力，满足房地产交易税收服务和管理工作需要。

　　第十四条 上级税务机关应当定期对房地产交易办税服务单位工作人员的履职情况和风险防控工作进行督导检查，对发现的问题应当要求及时整改，并严格按照税收执法责任制进行责任追究。

　　第三章 申报征收服务与管理

　　第十五条 税务机关应当兼顾信息采集质量与效率，采取有效措施减少纳税人纸质资料的填报量。

　　税务人员在受理纳税申报时，可根据纳税人提供的相关资料采集录入税源信息。为提高信息采集效率，可提供互联网、手机客户端或在办税服务场所设置自助终端，由纳税人或其代理人提前录入申报所需的税源信息。

　　部门数据共享条件较好的地区，税务机关可通过调取共享数据直接采集税源信息，也可在地方政府的组织协调下,实施房地产管理部门、不动产登记部门与税务部门业务联办, 由房地产管理部门、不动产登记部门在受理相关事项时采集录入税源信息,税务部门直接调取使用。

　　第十六条 税务人员应当按照纳税服务和税收征管的有关要求，确认纳税人提交的申报资料是否齐全。对申报资料齐全、符合法定形式的，予以受理；对申报资料不齐全的，应当一次性告知纳税人需要补充完善的相关资料。

　　对涉及税收优惠、需要通过部门共享信息核对申报资料、转让存量房涉税金额较大且难以当场核对成本费用等无法即时办结的复杂事项，经办人员应当向纳税人出具预受理文书，并告知办结时限。限时办结事项，由省税务机关具体规定。

　　第十七条 有条件的地区,可探索实行网上申报、同城通办等方式，为纳税人提供更加便捷的办税服务。

　　第十八条 房地产交易量大、纳税人办税相对集中的办税服务场所，在纳税人到窗口申报纳税前，应当安排税务人员对纳税人进行申报辅导。

　　第十九条 税务人员应当对纳税人的申报信息进行核对，确认申报项目是否齐全、数据逻辑关系是否正确，与其提供资料的原件、复印件内容是否一致。实现了部门信息共享的，应当充分利用共享信息进行核对。

　　纳税人持司法文书办理纳税申报，可以共享或查询相关部门信息的，应当对申报信息进行比对。

　　第二十条 纳税人以房地产购买价格作为计征相关税种扣除依据进行申报且提供交易发票或税收票证等资料的，税务机关应当调取征管信息系统保存的历史数据，比对交易发票或税收票证的金额和开具时间。

　　第二十一条 纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关应当依据存量房评估价格核定其计税价格。

　　第二十二条 房地产交易办税流程中应当设置申报信息复核环节，由业务复核岗人员对申报受理岗确认的申报信息进行核对。核对重点是申报受理岗录入的信息是否完整并与申报资料一致，计税依据及适用税率是否准确，税收优惠事项或不征税事项是否符合政策规定。

　　业务复核岗发现申报信息有误的，应当退回申报受理岗进行修正，业务复核岗人员不得自行修改有关信息。

　　第二十三条 申报信息经业务复核岗确认后转入税款征收环节。税务机关应当积极协调商业银行等金融机构，方便纳税人在房地产交易办税服务场所即时缴税。

　　第二十四条 税务机关征收房地产交易税费时，应当严格按照《税收票证管理办法》（国家税务总局令第28号文件公布）及有关规定开具税收票证。

　　第二十五条 纳税人需要代开增值税发票的，税务机关应当按有关规定代开发票。

　　第二十六条 房地产交易办税服务单位应当指定专人，负责在每日办税服务工作结束后归集、整理当日办税资料和征管数据，核对发票、税收票证开具的数量和金额，检查相关数据的逻辑性和一致性，做到日清月结。确因业务量较大需要延时办税而无法当日进行处理的，也应当安排人员及时开展整理归集与核对工作。

　　第二十七条 纳税人申报并提交减免税备案资料且符合有关政策规定的，税务机关应当予以备案。

　　税收征管信息系统中保存与税收优惠有关历史信息的，税务人员应当将纳税人的减免税备案信息与历史信息进行比对。实现了部门信息共享的，应当利用共享信息进行比对。

　　第二十八条 需要税务机关确认的不征税事项，应当经申报受理岗、业务复核岗确认，必要时再经政策管理人员、部门负责人确认。

　　对需要税务机关确认的不征税事项，税务机关应当向房地产管理部门、不动产登记部门开具不征税事项联系单（告知书），并及时将相关信息传递给房地产管理部门、不动产登记部门，方便纳税人办理房屋、土地权属登记。

　　第二十九条 税务机关应当按照《税款缴库退库工作规程》（国家税务总局令第31号文件公布）及有关规定办理已纳税款的退库手续。、

　　税务人员应当查验纳税人提交的退税资料是否齐全、是否符合退税条件、缴税信息是否准确、退税金额是否正确等。属于减免退税的，还应当查验减免税证明资料。必要时，可通过法院、房地产管理部门等查询有关信息。

　　第四章 评估管理

　　第三十条 税务机关应当依托具有房地产评估资质的专业评估机构（以下简称评估机构）对存量房交易价格进行评估，形成存量房评估价格。

　　第三十一条 评估价格通过存量房批量评估系统或个案评估方式产生。评估过程要体现公平、公正原则。存量房评估的工作原理和工作流程可依纳税人申请公开。

　　税务机关应当健全存量房评估工作机制，规范数据采集标准，做好评估技术标准和具体参数的动态维护和及时更新。建立和完善存量房评估争议处理机制，纳税人对评估结果提出异议的，应当及时妥善处理，保障纳税人合法权益，促进税收公平。

　　第三十二条 对交易活跃、可比案例多的房地产，主要采用市场法进行批量评估；无法采用市场法评估的，可采用成本法、收益法等其他合理、可行的评估方法进行评估。