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在具体的立法设计上，可以根据住宅小区的容积率、绿化率、单套住宅建筑面积、单位面积销售价格结合确定高档物业的标准。在此基础上赋予地级市一级政府浮动执行的权利，从而确定相应的数量有限的纳税人。将绝大多数普通住宅的所有者排除在物业税的纳税义务之外。这样，主管税务机关可以集中精力提高物业税的征收率，同时也符合目前的社会公众的心理状况。在配套制度逐步完善、税收环境不断改善、公众心理承受能力增强的基础上，方能考虑物业税征税对象的进一步拓展，以及其主要职能从调控收入向组织收入的转变。 从现实情况来看，根据我国《城市房地产管理法》第60条的有关规定，城市房地产的登记部门分别为县以上土地和房地产管理部门。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，税务部门应当以纳税申报日在土地、房产部门登记的产权人为纳税义务人。 三、关于物业税计税依据的确定 从《税收征管法》来看，第三十五条和第三十七条分别对办理了税务登记的纳税人和未办理税务登记的纳税人的核定征收的适用范围作出了规定，但均无法直接适用于物业税的纳税人。而目房地产评估是专业性很强的技术工作，税务部门事实上也没有这样的人才储备。 那么，能否依靠社会中介部门来评估呢？笔者的意见也是否定的。原因在于：（1）以社会中介机构的评估结果作为税务机关征税的依据直接对税务机关的征税权形成了钳制，这样作是有悖于《税收征管法》的立法精神的。而且，如果纳税人提出相应的行政诉讼或行政复议的话，中介机构实质上决定了税务机关的征税数额，但由于其不是行政机关，又可以不受《行政复议法》和《行政诉讼法》的约束。这样是不利于保护纳税人的权益的。（2）我国目前有三套针对房地产的评估机构，分别是建设部门管理的房地产评估机构、国土部门管理的土地估价机构、国有资产管理部门所管理的资产评估机构。虽然几家评估机构的脱钩改制均已完成，但在事实上仍然与管理部门之间存在联系。分别具有各自比较确定的业务范围。在这种情况下，即使税务机关采取招标的方式确定评估机构，所作出的评估结果也很难具有权威性。这将导致物业税更加难以推行。（3）中介机构评估是要收费的。由纳税人支付显然是不公正的。而由税务部门支付显然又扩大了公共财政的负担。 借鉴美国和日本开展财产税纳税评估的经验和教训，考虑我国的实际国情，笔者建议：（1）由国家税务总局制定物业税应税房地产价值评估实施办法，规定实施评估的基准时间、评估方法、评估的组织实施、评估价值的确定、争议的解决方式等内容并注重与税务行政复议制度的衔接；（2）考虑到相关的人员技术力量配置和适当的地理区域范围，应当由地市级税务部门具体负责评估工作的组织实施；（3）加强评估业务培训工作，制作可操作性强、程序步骤严格、自由裁量空间小的评估工作操作手册，以便于评估工作的实施；（4）修改《税收征管法》关于核定征收的相关条款，使之适用于物业税应纳税额的核定工作。 |
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