廉租房、经济适用房及与住房租赁有关税收政策（上）

　　《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行法规〉的通知》（国税地[1988]15号）第十八条规定：.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地征免税由省、自治区、直辖市税务局确定

　　政策比较分析：

　　新政策直接规定对廉租住房、经济适用住房建设用地及符合条件的廉租住房用地免征城镇土地使用税。原相关政策中对类似项目的减免税皆由各省、自治区、直辖市税务局确定。无疑提高了优惠政策的法律效力级次，有利于政策的统一执行。

　　关注与提示：

　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房时，要享受免征城镇土地使用税时，需提供政府部门出具的相关材料，并可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

　　3、土地增值税

　　财税[2008]24号文件规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　原相关税收政策规定：

　　《土地增值税暂行条例》第四条规定 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额；第六条规定：旧房及建筑物的评估价格为计算增值额的扣除项目。

　　《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定： 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　政策比较分析：

　　原政策对于企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房时，以其取得的转让收入扣除经税务机关确定的旧房评估价格或核定的金额后为增值额，增值额未超过扣除项目金额50%时，按30%的税率计算交纳土地增值税。新政策规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这是政府为多方筹建廉租住房、经济适用住房房源而制定的非常优惠的税收政策。

　　关注与提示：

　　企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源时，要做好纳税筹划。注意土地增值税政策优惠的分界点，若增值额在扣除项目的20%左右，可通过房价的让步，将增值额控制在扣除项目的20%以下，以争取税后净收益的最大化。

　　4、 印花税

　　财税[2008]24号文件规定：对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

　　原相关税收政策规定：

　　《印花税暂行条例》及实施细则规定：产权转移书据、财产租赁合同等按规定计算交纳印花税。

　　《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字[1988]25号）第三条规定：对房地产管理部门与个人订立的租房合同，凡用于生活居住的，暂免贴印花。

　　《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税；第四条规定、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

　　政策比较分析：

　　通过对上述相关政策的比较不难看出，国家对廉租住房、经济适用住房经营管理单位、开发商及廉租住房承租人、经济适用住房购买人在廉租住房、经济适用住房建造、买卖、租赁环节相关的印花税予以免征，这是以前相关政策中没有提及的。

　　关注与提示：

　　对于开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房时，要注意提供政府部门出具的相关材料，并按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。因房地产开发涉及到的应税合同或书据金额都比较大，免征印花税金额的也不可小视。