鲁政办发[2017]73号 山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

鲁政办发[2017]73号             2017-10-14

各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)精神，经省政府同意，现就加快培育和发展我省住房租赁市场提出以下实施意见。

　　一、总体要求

　　(一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话和视察山东重要讲话、重要指示批示精神，按照深化住房制度改革的总体要求，坚持住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以满足新市民居住需求为主要出发点，增加供应与支持消费并行，盘活存量与优化增量并举，政策扶持与强化监管并重，建立健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，促进住房租赁市场健康发展。

　　(二)发展目标。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

　　二、培育市场供应主体

　　(三)培育机构化、规模化住房租赁企业。充分发挥市场作用，鼓励发展国有、民营的机构化、规模化、专业化住房租赁企业，鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、物业服务企业设立子公司开展住房租赁业务，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。各地要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营，享受国家加快发展生活性服务业的相关支持政策。公安部门比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统，实现对租客信息的有效对接。各市都要培育一批住房租赁骨干企业，2017年12月底前每市公布1-2家住房租赁国有重点企业名单;到2020年，全省培育100家省级住房租赁示范企业，带动住房租赁行业品牌化发展。

　　(四)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。各地可在房地产开发项目建设条件意见书中要求房地产开发企业在新建商品住宅项目中自持一定面积住房用于租赁，对自持部分不予发放商品房预售许可，自持期限内不准转让;具体自持比例及期限由各市、县(市、区)根据当地房地产市场状况确定。鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，支持开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产。

　　(五)支持物业服务企业开展住房租赁经营。鼓励物业服务企业协助配合业主出租空置房源。支持物业服务企业发挥信息、人员、服务等优势，拓展业务范围，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。

　　(六)规范发展住房租赁中介机构。充分发挥中介机构特别是经纪机构作用，提供规范的居间服务。建立健全住房租赁中介机构和从业人员执业资格、信用管理制度，全面推行中介人员实名服务制度、服务项目明码标价制度。引导开展行业自律，加强业务培训，促进依法经营、诚实守信、公平交易。

　　(七)支持和规范个人出租住房。落实优惠政策，鼓励个人依法自行出租，或委托住房租赁企业、中介机构、物业企业，出租符合安全要求、满足基本使用功能的自有住房。充分利用政府住房租赁信息服务与监管平台，为个人出租住房提供高效、便捷的信息服务。

　　三、鼓励住房租赁消费

　　(八)完善住房租赁支持政策。各地要结合实际，制定优惠政策，支持住房租赁消费，引导城镇居民通过租房解决居住问题。合法稳定就业或符合当地人才引进规定的非本地户籍承租人，可凭登记备案的住房租赁合同等证明材料申报居住登记、申领居住证。符合当地人民政府规定条件的，可以申请登记常住户口，享受义务教育、医疗等基本公共服务。简化相关手续和办事流程，为承租人申领居住证和住房租赁企业协助办理提供便利。有条件的市、县(市、区)可向在当地租房居住的引进人才发放一定数额的租赁补贴。

　　(九)探索租房者子女就近享受中小学义务教育。对具有当地户籍、在城区无住房、能提供经登记备案长期租赁证明的家庭，县(市、区)教育主管部门可在统筹考虑当地城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，积极扩增教育资源供给，按照“积极稳妥、量力而行、分步实施”的原则，探索实行义务教育适龄子女就近入学。同一套住房在同一就学时段内，只允许同一租赁家庭的子女就近入学。学校、教育主管部门、住房城乡建设(房管)部门等相关机构不定期对学生居住情况进行抽查核实，违规行为记入个人信用记录并纳入省公共信用信息平台。具体实施细则由各地政府制定。

　　(十)明确租赁各方的权利义务。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。制定并推行《山东省住房租赁合同示范文本》，明确出租人、承租人及其他当事人的权利和义务。

　　四、完善公共租赁住房

　　(十一)明确公租房保障对象。各地要把城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工(包括新就业大学生、青年医务工作者和青年教师等专业技术人员)和在城镇稳定就业的外来务工人员等作为当前保障重点，进一步提高公租房保障水平。同时，也要兼顾新增住房困难群体、新型城镇化发展和户籍制度改革带来的住房保障需求。

　　(十二)灵活确定公租房保障方式。各地要统一公租房实物配租和租赁补贴的保障标准，逐步实现实物配租与租赁补贴并举，灵活满足公租房保障对象需求。外来人口较多、库存商品住房较少的大中城市，可通过在新建商品住房项目中配建、政府投资集中建设、购买、长期租赁等方式，增加公租房实物供应。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。商品住房库存较多、去化周期较长的市、县(市、区)，应主要以租赁补贴为主。完善租赁补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施，结合当地市场租金水平和保障对象实际情况，按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准，具体办法由各设区的市政府制定。

　　(十三)提高公租房运营保障能力。进一步完善配套设施，提高公租房入住比例。鼓励各地政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将政府投资、建设和管理的公租房委托住房租赁企业运营管理。各地住房城乡建设(房管)部门要加强对企业自建公租房的监管。鼓励企业将空置的自建公租房按政府指导价向保障对象出租。

　　五、多渠道增加租赁住房

　　(十四)盘活存量住房。鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等，用作租赁房源。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造、审批合格后出租。住房改造应保障结构性安全，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。住房出租，应当符合当地政府规定的单间租住人数和人均租住面积标准;厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

　　(十五)允许改建房屋用于租赁。允许将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途按程序调整为居住用地。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理完善相关用地手续，重新核定相应的土地价款，消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行居民价格标准。

　　(十六)适当新建租赁住房。各地应结合住房供需状况、需求人群分布等因素，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。重点关注和满足产业园区、中央商务区和医院、科研机构、高等院校等企事业单位聚集区的租赁住房需求，完善周边基础设施和公共服务的配套。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。济南、青岛等人口净流入的大中城市要积极争取开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

　　(十七)提高租赁住房项目审批效率。各地要落实“放管服”改革的总体要求，梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批。

　　六、加大政策支持力度

　　(十八)加大住房公积金支持力度。支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的，按照实际支出全额提取。租住商品住房，提供身份证明、本人及配偶无房证明的，按照各市住房公积金管理委员会确定的租房提取额度提取公积金;同时提供房地产管理部门出具的房屋租赁备案证明及完税发票的，可按实际房租支出全额提取。租房提取额度不与公积金月缴存额挂钩。各市住房公积金管理委员会要根据当地经济发展和租金水平，每年调整租房提取额度，并向社会公布。各地要全面推行公积金业务网上办理，通过联网核查、信息共享获取自住住房和租赁住房信息，减少提取公积金办理要件，简化办理手续。

　　(十九)给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，落实税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对其他个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得收入，减按10%税率征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，按国家规定扣除相关费用。

　　(二十)提供金融支持。鼓励开发性金融等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。

　　七、强化住房租赁监管

　　(二十一)健全法规制度。严格落实《城市房地产管理法》等法律法规，鼓励各市结合当地实际加快立法，重点是规范出租人、承租人、租赁企业、中介机构等市场主体行为，稳定租赁关系，完善住房租赁市场监管体制、机制。

　　(二十二)严格合同备案。严格落实住房租赁合同备案制度，租赁合同登记备案作为享受住房租赁优惠政策的必要条件。加快实现住房租赁合同网上签约及登记备案，提高工作效率，方便群众办事。各市要在住房城乡建设(房管)部门明确住房租赁备案管理工作机构，建立市、区、街道三级工作网络，委托街道办事处办理租赁备案业务。公安、工商、教育、国土资源等部门应当配合做好住房租赁备案工作。

　　(二十三)建设政府住房租赁交易平台。各市要加快建设政府住房租赁交易服务平台，所需费用列入地方财政预算。通过服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案;建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益;开展住房租赁企业和房地产经纪机构备案管理，实施租房租赁信用管理;加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。

　　(二十四)创新监管机制。各地要建立部门相互协作配合的工作机制，推进部门间信息共享，合力培育、发展和规范住房租赁市场。住房城乡建设(房管)部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同发展改革、公安、工商等有关部门加强住房租赁市场监管，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，建立健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入省公共信用信息平台，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。公安部门对租赁房屋依法实行治安管理，对租赁房屋的流动人口依法实行居住登记管理，对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法进行监督检查，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁中介机构以及其他管理单位排查治安安全隐患。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。充分发挥街道、乡镇尤其是居民委员会和村民委员会的作用，将住房租赁管理和服务的重心下移，实行住房租赁网格化管理，并建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。

　　各地、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，进一步加强组织领导，健全工作机制，搞好宣传引导，营造良好环境。各市要根据本意见，抓紧研究制定具体实施办法，特别是要把培育住房租赁国有重点企业、租房落户、子女入学、房屋改建、住房租赁备案、服务平台建设落到实处。省住房城乡建设厅要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。

山东省人民政府办公厅

2017年10月14日