调控房地产行业的土地增值税小结（哪些征、哪些不征、哪些免征）

土地增值税法

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

土地增值税：调控房地产行业

一、纳税义务人与征税范围

（一）纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

不论自然人、法人；不论经济性质；不论内资与外资、中国公民与外籍个人；不论部门

（二）征税范围

征税范围的一般规定（三把标尺）

标准之一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税

标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让

标准之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）

标准之一：只对转让国有土地使用权

具体又体现以下三点：（如下图）

1.国有土地使用权征税；集体土地使用权不得买卖。

2.土地出让，一级市场，不征税。

3.土地转让，土地二级市场，征税。

标准之二：产权必须发生转移

土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

标准之三：强调房产转移要“有偿”

转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。

基本征税范围

（1）转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

（3）存量房地产的买卖。

（三）土地增值税的具体征税范围（哪些征；哪些不征；哪些免征）

【解释】不予征税的房屋继承和赠与：

土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。

（1）房地产的继承。

（2）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。

（3）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

【小结】（哪些征；哪些不征；哪些免征）

1.属于土地增值税征税范围的情况（应征）

2.不属于土地增值税征税范围的情况（不征）

3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）

1.属于土地增值税征税范围的情况（应征）:

（1）转让国有土地使用权

（2）取得土地使用权进行房屋开发建造后出售的

（3）存量房地产买卖

（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）

（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）

（6）合作建房建成后转让的

（7）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和直接赡养人以外的

2.不属于土地增值税征税范围的情况（不征）

（1）房地产继承（无收入）

（2）房地产有条件的赠与（特定人群、特定公益）

（3）房地产出租（权属未变）

（4）房地产抵押期内（权属未变）

（5）房地产重新评估增值（无权属转移）

（6）房地产的代建行为（无权属转移）

3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）

（1）个人互换自有居住用房地产

（2）合作建房建成后按比例分房自用

（3）与房地产开发企业无关的房地产投资联营

（4）国家征用或收回的房地产

（5）个人转让住房

（6）建造普通标准住宅出售（符合条件）

【例题】下列各项应计算征收土地增值税的是（）。

A.以房地产出租的

B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的

C.国家征用或收回的房地产

D.一方出地一方出资金，双方合作建房，建成后转让的

【答案】D

【解析】对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。（注意题目变形）

【例题·单选题】下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（）。（2014年）

A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权

B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业

C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用

D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

【答案】A

【解析】选项B，房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不缴纳土地增值税；选项C，合作建房后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；选项D，房地产开发公司代客户进行房地产的开发，不属于土地增值税的征税范围。

【例题·单选题】下列各项中，属于土地增值税征收范围的是（）。（2012年）

A.房地产的出租行为

B.房地产的抵押行为

C.房地产的重新评估行为

D.个人互换自有住房的行为

【答案】D

【解析】其他选项产权未转移，不属于土地增值税征收范围。

（四）改制重组过程中涉及的土地增值税政策

1.非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

2.按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

3.按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

4.单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

5.上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。