房企产品完工交付时土地价款如何扣除?各税计税依据如何确定?

　　1、增值税：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

　　第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

　　当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

　　当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

　　房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

　　《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第五条规定：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

　　支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

　　第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

　　房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积以及地下车位建筑面积。

　　“向政府部门支付的土地价款”，包括向政府部门支付(注：向其他企业支付不可以扣除)的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

　　纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　2、土地增值税：总局2016年70号公告第一条规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

　　【案例1】财会阁房地产公司(增值税一般纳税人)2015年12月以3,000.00万元(注：已按规定取得省级财政部门监(印)制的财政票据)外购商业用地。2018年12月开发，总建筑面积12000㎡，其中：可供出售商铺9000㎡，地下车位面积2000㎡，销售时未单独作价结算的幼儿园等配套公共设施800㎡。假设项目已销售80%，全部价款和价外费用20,000.00万元。问该公司应扣除的土地价款为多少?

　　允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

　　=9000*80%/9000*3000=2400万元

　　【案例2】2018年12月31日，摘要:财会阁房地产公司2期项目已完工交房确认收入,2期土地价款合计11000万，已完工10000平方全部售出收款，房地产项目可供销售建筑面积50000平方(不考虑附加税等其他因素)。请对企业由于扣除土地价款错误而产生的税会处理进行纳税调整。

　　A、企业财务处理为：

　　借：预收账款 178909220

　　　　贷：主营业务收入 162644745.5

　　　　　　应交税费—应交增值税(销项税额) 16264474.55

　　借：主营业务成本 49687881.77

　　　　贷：开发成本—二期 49687881.77

　　借：应交税费—应交增值税(销项税额抵减) 10000000

　　　　贷：主营业务成本 10000000

　　B、纳税调整：

　　【分析】当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款=110000000*10000/50000=2200万元，而不是11000万。故：

　　补缴增值税=(178909220-22000000)/(1+10%)*10%-(16264474.55-10000000)=800万元

　　企业所得税调减：1000(实际计入营业成本的销项税额抵减)-2200/1.1*10%(应计入营业成本的销项税额抵减)=800万元

　　土增税计税收入调减：(1000+1000)-(1000+200)

　　1000-200=800万元