现行房产税政策介绍

　　（二）特殊情况下计税依据的规定

　　1．投资联营房产的计税依据

　　对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产shui5.cn的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

　　2．居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据

　　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金计征。

　　3．融资租赁房产的计税依据

　　按照《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔1993〕368号）的规定，2009年11月30日之前，对于融资租赁房产，由主管税务机关根据具体情况确定纳税人，并以房产余值计算征收。《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）则规定，自2009年12月1日起，融资租赁的房产，由承租人依照房产余值缴纳房产税。

　　七、应纳税额的计算

　　（一）按照房产计税余值计算

　　按照房产的计税余值计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额＝房产计税余值×1.2%

　　其中：房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除比例）

　　（二）按照房产租金收入计算

　　按照房产租金收入计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：

　　应纳税额＝房产计税余值×适用税率 【税屋提示：蓝色字体部分应为“房产租金收入”】

　　需要注意的是，出租地下建筑时，也按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

       【税屋提示：

　　房产税征收标准从价或从租两种情况：

　　（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；

　　（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

　　房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

　　房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

　　（1）以房产原值为计税依据的

　　应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）

　　（2）以房产租金收入为计税依据的

　　应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

　　金税三期上线后，增加了稽核校验，申报模式改变要求进行信息的采集和录入，对出租的面积、合同金额与期限进行录入，实务中其出租涉及空置、短租、跨年、房产面积分摊都需对自用房产房产税进行调整，增加申报操作处理难度。】

　　八、税收优惠

　　（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税

　　“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案的各种社会团体。如从事广泛群众性社会活动的团体，从事文学艺术、美术、音乐、戏剧的文艺工作团体，从事某种专门学术研究团体，从事社会公益事业的社会公益团体，等等。 “自用的房产”是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

　　（二）国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产免征房产税

　　事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。

　　实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位对其本身自用的房产免征房产税。

　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税

　　宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

　　公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

　　公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。

　　对国家机关、人民团体、军队、国家财政部门拨付事业经费的单位，以及宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税，主要是考虑到这些单位的经费来源由国家财政部门 拨款，本身没有纳税能力。至于这些单位非自用的房产，例如出租或作营业用的，因为shui5.cn已有收入来源和纳税能力，所以应按照规定征收房产税。

　　（四）个人拥有的非营业用的房产免征房产税

　　对个人所有的非营业用房产给予免税，主要是为了照顾我国城镇居民目前住房的实际状况，鼓励个人建房、购房，改善居住条件，配合城市住房制度的改革。但是，对个人所有的营业用房或出租等非自用的房产，应按照规定征收房产税。

　　（五）经财政部批准免税的其他房产

　　1．自收自支事业单位免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）等的规定，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，1990年以前经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。1990年1月1 日后，对经费来源实行自收自支的事业单位不再享受3年免税照顾应照章征收房产税。

　　2．企业办学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）的规定，企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

　　3．毁损不堪居住的房屋和危险房屋免。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）的规定，经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

　　4．基建工地的临时性房屋免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，shui5.cn不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。

　　5．房屋大修停用期间免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）的规定，房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，在大修期间可免征房产税。

　　6．开征范围之外的工厂、仓库不征税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）的规定，不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收房产税。

　　7．对农林牧渔业用地不征税。《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》（国税发〔1999〕44号）规定，对农林牧渔业用地和农民居住用房屋不征收房产税。

　　8．血站自用房产免税。按照《财政部、国家税务总局关于血站有关税收问题的通知》财税字〔1999〕264号的规定，血站是采集和提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织，又属于财政拨补事业费的单位，因此，对血站自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。