房地产成本论 “营改增”，精辟到家！

三、如何应对“营改增”带来的成本管理难题？
1.重点关注最终增值额与计税方式
营改增后，房地产公司税负是增加还是减少与项目最终的增值额有很大的关系，经过运行以后得出结论。一般纳税人和小规模纳税人的计税方式不一样，在资格预审或招标采购选择对象时应搞清楚，除考虑对成本有影响外，应综合考虑，作出选择。

当然，达到一定规模的企业都是一般纳税人，在招标文件中应规避这方面的风险。一般纳税人的税率有17%、13%（按08版），地产公司几乎涉及不到13%。

2.重视进项抵扣与转嫁成本
有群友建议，土地没有进项票，可以按农产品销售一样，按比例抵扣（当然这当前只是建议），开发商真正能做的，在于重点关注抵扣事宜，并转嫁成本。

建议规模较小或具有其他特殊情况的建筑企业，可以自行选择按简易办法纳税，适用3%征收率。建筑企业本身也需要加强财务核算和经营管理，尽量与能提供增值税专用发票的供货方合作，争取抵扣更加充分。

为避免营改增后，施工单位转嫁税负、开发商成本受损，对已付款未开票部分应尽快催收发票；已开发完毕未结算合同应尽快结算并催开发票。

例如，假设已付款未开票金额100万。税改前施工方开票，承担税金100乘以3%=3万元，税前可抵扣成本100万。

如果施工方在税改后才开具发票，含税价100万，则公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元，较之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。

如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，则施工方税改后开票总额为100乘以1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。

3.成本人员应相应补充税筹知识与能力
成本人员在税法方面应充充电，一方面要知道增值税专用发票是可抵扣的，增值税普通发票不能抵扣。

另一方面，“营改增”试行规定中，有的专用发票也不能抵扣，这一点值得重点关注。

4.进一步强化跨部门沟通与协同
新的住建部关于违法分包的界定说明里明确禁止甲供材，所以营改增中可以排除这种情况。

同时，成本部门应加强与财务部门、采购部门沟通与协同。“营改增”下，由财务部去牵头，重新梳理公司的运作和运营，特别是跟发票和支出相关的环节，其他部门调整自己原来工作处理方式，配合营改增。

比如，编制一个相对准确的不含税的成本，需要企业的成本、采购与财务共同努力。

一种做法是按照成本科目进行测算，根据成本科目的类别进行进项税率的设置并测算不含税成本，成本科目的颗粒度可以根据企业自身的管理情况而定。

另一种做法是基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率的设置并测算不含税成本。更细节的，还需要考虑混业销售的情况，即一个合同同时销售货物与增值税应税劳务的情况（比如门窗、幕墙，提供材料设备并带安装），由于货物与劳务增值税税率不同，应分别核算，则测算的难度更大。

建议规模较小或具有其他特殊情况的建筑企业，可以自行选择按简易办法纳税，适用3%征收率。建筑企业本身也需要加强财务核算和经营管理，尽量与能提供增值税专用发票的供货方合作，争取抵扣更加充分。

5.计价定额、规范、软件整体升级
营改增对房企业务运营的影响是全面的，IT系统应随需而变，从价税分离、进项税管控与增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求，从而成为业务部门的好伙伴。

首先，IT系统要能够满足“价税分离”的要求；其次，IT系统要能够支撑“全过程的进项税管控”的要求；第三，IT系统要能够“为增值税纳税管理工作减负”具体应包括：增值税发票管理，进项发票认证、进项税抵扣与转出，应纳增值税测算与平衡、纳税申报。

6.合同制定、规范，及进、销项平衡
“营改增”后：预收款项目不同，纳税时点不同，都会有影响；企业正常收取的预收款项，还要分清经营业务类别，方可正确纳税。

工程成本合同和销售合同的制定也很重要。

进项与销项应尽量匹配平衡，否则，对现金流和税负都有影响，签订合同时也要注意这方面。

7.避免时间节点拖延
不按时间节点推进，乙方可能提价，将税负转嫁给开发商。

已完成销售的项目，如果工程结算拖延至税改后，将导致大量的进项税额无法抵扣，形成浪费；已收款未及时开票的项目，收入承担的税金将会由5.6%提升至11%，增加税负；土增税、企业所得税税前抵扣成本缩水，增值额上升，应交税金同步上升。

小结
不得不说，“营改增”对房地产成本管理带来的挑战和风险毋庸置疑，但是其也有积极意义，比如，对不规范的供应商和劳务有了约束，又如对企业现金流也有一定益处。有群友提出，一般纳税人应纳税额=当期销项税额－当期进项税额，小规模纳税人应纳税额=销售额×征收率。意味在项目销售前，没有销项税；前阶段的各个纳税期差额小于0，暂不纳税，对企业的现金流有好处。也有群友认为“营改增”是给成本人一次提升缜密思维和自我价值的机会，对企业管理环节的要求也相应升级。