国家税务总局揭阳市税务局 揭阳市财政局 揭阳市自然资源局关于印发《揭阳市“三旧”改造税收指引》的通知

国家税务总局揭阳市税务局 揭阳市财政局 揭阳市自然资源局关于印发《揭阳市“三旧”改造税收指引》的通知

国家税务总局各县(市、区)、揭阳产业转移工业园税务局,各县(市、区)财政局，各县(市、区)自然资源主管部门：

　　为进一步发挥税收职能作用，助力全市加快推动“三旧”改造工作，促进城市高质量发展，国家税务总局揭阳市税务局、揭阳市财政局、揭阳市自然资源局组织编写了《揭阳市“三旧”改造税收指引》，现印发给你们，请遵照执行。执行过程中的意见和建议，请向市级相应主管部门反映。

国家税务总局揭阳市税务局

揭阳市财政局

揭阳市自然资源局

2021年9月28日

　　附件：

揭阳市“三旧”改造税收指引

　　目录

　　第一类：政府收储模式

　　一、情况描述

　　二、典型案例

　　三、税务事项处理意见

　　(一)被征收方(原权属人)

　　(二)受让方

　　(三)工程施工方

　　第二类：农村集体自行改造模式

　　一、情况描述

　　二、典型案例

　　三、税务事项处理意见

　　(一)被征收方(农村集体经济组织和村民)

　　(二)受让方

　　第三类：企业自行改造模式

　　一、情况描述

　　二、典型案例

　　三、税务事项处理意见

　　(一)不动产权属人

　　(二)工程施工方

　　第四类：村企合作改造模式

　　模式一：土地整理后出让

　　一、情况描述

　　二、典型案例

　　三、税务事项处理意见

　　(一)集体土地使用方

　　(二)农村集体经济组织

　　(三)合作方

　　(四)土地受让方

　　模式二：土地整理后以复建地块集中安置

　　一、情况描述

　　二、典型案例

　　三、税务事项处理意见

　　(一)被征收方(农村集体经济组织和村民)

　　(二)土地受让方(开发企业)

　　(三)工程施工方

　　根据我市现行“三旧”改造模式发展情况，国家税务总局揭阳市税务局、揭阳市财政局、揭阳市自然资源局组织编写了《揭阳市“三旧”改造税收指引》。本指引将我市“三旧”改造分为四种改造模式，第一类为政府收储模式、第二类为农村集体自行改造模式、第三类为企业自行改造模式、第四类为村企合作改造模式,其中村企合作改造模式又分为土地整理后出让、土地整理后以复建地块集中安置两种改造类型。

　　本指引主要覆盖上述四种模式，基于每种模式的典型案例梳理相关税务事项，用于指导我市“三旧”改造项目的涉税管理。本指引未尽事宜按照现行有效的税收法律、法规及相关规定执行。今后国家和省有新规定的按新规定执行。

　　第一类：政府收储模式

　　一、情况描述

　　收储模式是指政府征收(含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同)、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形。

　　二、典型案例

　　我市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者Z房地产公司进行改造。具体为：

　　(一)政府依照国土空间规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人(被征收方)支付补偿(货币及房产置换等方式)。

　　(二)经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。

　　(三)Z房地产公司(受让方)竞得土地后，向政府支付土地出让价款，并在土地使用权出让合同中约定用建造的本项目房产安置回迁户。

　　三、税务事项处理意见

　　该典型案例税务事项涉及三个纳税人，即被征收方、土地受让方和工程施工方。涉及主要税种包括增值税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税。

　　(一)被征收方(原权属人)

　　被征收方的厂房用地被政府征收(收回)，并取得相应补偿(货币、实物等)。

　　1.增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款和《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2020年第40号)第三条规定，

　　土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形，免征增值税。

　　2.土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。

　　3.契税

　　(1)根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)第八条第(四)项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》(粤府函〔2007〕127号)规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税;超出的部分应按规定缴纳契税。

　　(2)根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

　　4.企业所得税

　　(1)符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定处理：企业应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　(2)不符合政策性搬迁规定情形的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　5.个人所得税

　　根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　(二)受让方

　　受让方以出让方式取得土地使用权，并用建造的本项目房地产安置回迁户。

　　1.增值税

　　(1)受让方取得土地使用权

　　受让方以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。

　　根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　(2)受让方建造的本项目房地产安置回迁户

　　安置房产的增值税处理，按房产接收方式的不同，分以下三种情况处理：

　　○1直接移交方式。不动产登记部门直接将安置房产首次登记到政府指定的行政事业单位，受让方属于为政府无偿提供建筑服务，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。

　　○2无偿移交方式。受让方按照合同约定无偿移交安置房产，属于无偿转让不动产，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。如配套建设用于公益事业或者以社会公众为对象，不属于视同销售。

　　○3政府回购方式。受让方通过转移登记将安置房产的权属办至政府指定回购单位名下，应按现行规定(销售不动产)缴纳增值税。

　　2.土地增值税

　　安置房产的土地增值税处理，按房产接收方式的不同，分以下三种情况处理：

　　(1)直接移交方式。其发生的建筑安装工程成本确认为取得土地使用权的成本扣除。

　　(2)无偿移交方式。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条的规定，用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

　　(3)政府回购方式。出让合同(公告)约定按照不低于成本价移交的，据此确定土地增值税应税收入。

　　3.契税

　　根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

　　契税计税依据应包括为取得土地使用权而支付的土地出让金、安置房费用、拆迁补偿费等应支付的全部经济利益。

　　4.城镇土地使用税

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　5.企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，取得土地使用权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理。

　　安置房产的企业所得税处理，按房产接收方式的不同，分以下三种情况处理：

　　(1)直接移交方式。按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，配套建设的相关支出应单独核算，作为取得土地使用权的成本，计入开发产品计税成本。

　　(2)无偿移交方式。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，对无偿移交行为视同销售，计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　(3)政府回购方式。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)的规定取得的相关收入应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　(三)工程施工方

　　工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等劳务。

　　1.增值税

　　工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。

　　2.企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。