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第三十六条 审核扣除项目要符合下列要求： (一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除; (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的; (三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆; (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的; (五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用; (六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 对于建筑安装工程费的审核，可参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常;也可按照企业的招标价与事前、事中、事后管理相结合的办法确定。 第三十七条 对纳税人委托税务师事务所审核鉴证的清算项目，主管地税机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。 第三十八条 主管地税机关审核查补的税款金额超过税务师事务所出具的《鉴证报告》清算补缴税款金额2倍(含2倍)以上的，主管地税机关对其鉴证报告不予认可，并及时将情况报告市局，由市局统一对外通报并将名单上报省局。 第七章 清算处理 第三十九条 清算审核结论须经县区地税机关清算领导小组集体讨论决定，并制作《土地增值税清算审核情况备案表》(附件5)，于每季度终了后10日内报市局备案。主管地税机关应及时将审核结果书面通知纳税人，并督促纳税人办理补、退税事项。清算审核查补税款由税收管理员追缴入库。 第四十条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应在销售当月按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时计算出的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 第四十一条 纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管地税机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。 第四十二条 主管地税机关应加强清算审核结束后开发项目的后续管理，实行严格的核销制度，在项目登记注销前，应将该项目土地增值税清算、审核报告(结论)报市局备案，备案后方可核销。 房地产开发企业注销的，所开发的项目必须进行土地增值税清算，经主管地税机关清算审核后，交稽查部门进行核查，核查后方可注销。 第八章 核定征收 第四十三条 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得事先确定核定征收管理方式和擅自扩大核定征收范围。 第四十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，实行核定征收。 (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的; (四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的; (五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 第四十五条 主管地税机关在受理纳税人土地增值税清算资料后，发现符合上述核定征收条件的，由税政部门提请县区地税机关清算领导小组集体决定批准后，向纳税人发出核定征收税务事项告知书，对房地产项目土地增值税实行核定征收，对于经批准，实行核定征收土地增值税的房地产项目，县区地税机关核定征收情况于每季度终了后10日内报市局备案(《土地增值税核定征收情况备案表》附件6)。 第四十六条 [条款修改]凡经确定采取核定征收方式的，按《江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》(2013年第10号)规定的核定征收率征收。
第四十七条 纳税人转让旧房及建筑物的，应在签订转让房地产合同之日起7日内向房地产所在地主管地税机关办理申报纳税，并按规定提供申报资料进行清算申报，未按规定提供申报资料的，应按《征管法》相关规定予以处理。 第四十八条 纳税人转让旧房及建筑物缴纳土地增值税的，应报送以下资料： (一)《土地增值税清算申报表》; (二)房地产证、房地产转让合同; (三)取得房地产支付金额凭证; (四)按建筑物的评估价作为扣除项目的应按规定提供评估报告; (五)地税机关要求提供的其他资料。 主管地税机关应当在受理之日起15日内完成审核确认，下达《土地增值税缴纳通知书》(附件7)，确定纳税人缴纳金额和期限，纳税人凭《土地增值税缴纳通知书》到办税服务厅缴纳税款。 第四十九条 转让旧房及建筑物的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。按评估价作为扣除项目，是指建筑物的评估价，不包含土地价款。 第五十条 纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经主管地税机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。 第五十一条 以评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。主管地税机关受理后对评估机构资质情况进行审核，对符合条件的房地产评估机构出具的评估报告主管地税机关予以采信，准予作为土地增值税扣除项目。主管地税机关应加强对评估机构出具评估报告的管理，对经查实不按规定进行评估，造成纳税人少缴税款的，不予采信，并由主管地税机关应及时将情况报告市局，由市局统一对外通报，其今后出具的评估报告地税机关将不予采信。 第五十二条 纳税人转让旧房及建筑物既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票的，主管地税机关应按本办法第四十六条规定进行核定征收。 第十章 考核问责 第五十三条 县区地税局应在季度终了后10日内按季向市局上报的符合土地增值税清算条件的项目情况和清算审核计划，市局进行综合分析后，下达各单位的清算工作任务。各单位要将任务具体落实，市局每半年通报一次县区地税局清算工作任务完成情况。 第五十四条 实行土地增值税征管工作责任制，明确每个岗位、每个环节的责任人和职责任务。因责任落实不到位出现问题的，追究相关人员的责任。 第五十五条 市局对各单位的土地增值税征管情况及清算工作进行抽查，并纳入绩效考核，对土地增值税项目登记、台账登记、预征管理、跟踪管理、清算进度、清算文书规范、执法程序、清算审核质量提出考核要求。 第五十六条 对该清算不清算、不完成清算任务、项目管理不到位、擅自扩大核定征收范围等执行市局工作部署不力的，市局按有关规定予以行政问责，确保加强土地增值税征管工作的各项要求落到实处。 第十一章 附则 第五十七条 本办法主管地税机关为房地产所在地的县区地方税务局(直属分局)及所辖基层分局(税务所)。 第五十八条 本办法自2014年4月1日起施行。 第五十九条 本办法由南昌市地方税务局负责解释。 相关附件下载:1-7 1.房地产开发项目土地增值税日常管理情况汇总表.xls 2.土地增值税核定征收情况备案表.xls 3.土地增值税缴纳通知书(存量房).doc 4.[条款修改]土地增值税年度鉴定表.xls 5.项目日常管理台帐.xls 6.土地增值税清算审核情况备案表.xls 7.土地增值税清算审核计划备案表.xls 关于《土地增值税征收管理办法(试行)的公告》的解读 为了进一步加强土地增值税的征管，规范征管秩序，堵塞征管漏洞，防止税款流失，南昌市地方税务局制定了《土地增值税征收管理办法(试行)》(以下简称《办法》)，现就《办法》涉及的主要内容解读如下： 一、制定《办法》的背景 为全面贯彻落实国家税务总局2013年6月《关于进一步加强土地增值税征管工作的通知》(税总发[2013]67号)和12月12日召开的全国土地增值税征管工作会议精神，进一步加强我市土地增值税征收管理，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定制定并发布本办法。 二、《办法》的适用范围 《办法》适用于在南昌市范围内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位。 单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 三、《办法》的主要内容 《办法》从项目管理、年度鉴定、税款预征、清算申报、清算审核、清算处理、核定征收、存量房转让征收管理及考核问责等几个方面对土地增值税管理进行了详细的说明，进一步细化了土地增值税税收政策，明确了土地增值税征收管理流程，防范了税收执法风险。 四、清算主体问题 根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)规定，《办法》明确了纳税人是土地增值税清算主体，纳税人应主动如实进行土地增值税清算申报，并缴纳税款。 五、清算审核主体问题 根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)规定，《办法》明确了房地产项目所在地的主管地税机关是土地增值税清算审核主体。 |
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