厦门税局关于房企超税负预缴增值税问题的回复

　　目前从整个集团层面税收管理来分析，增值税、土增税、企业所得税无疑是地产企业的三大税，占比一般达到了90%左右，且各占1/3的趋势。由于房地产进入相对微利时代，以往那种动辄毛利率百分之四五十甚至翻倍的项目已经非常少见，从集团税务管理角度，如何防止三大税溢缴成了重中之重，控制好缴税进度不仅能降低资金时间成本，更能防止多交税款导致的项目全周期税金损失。

　　关于增值税超税负预缴的问题，也是老大难问题了，我写过好几篇文章，在盘点房地产税收20个热点问题(1-10)总结了5种方法，详细论述读者可参考原文：

　　1、提前开具正式发票。

　　2、申请增值税期末留抵税额退税。

　　3、申请降低增值税预缴率或零预缴、不预缴。

　　4、正式申报后产生多缴申请退税。

　　5、项目公司后续作为代建、出租等收入主体，利用留抵进项。

　　厦门税局的回复虽然仅引用条文，不过问题提到的指导意见倒是很不错，相当于认可提前开票的方式了。

　　问题内容：随着房地产项目利润下滑，当应纳增值税额<预缴增值税(已考虑增值税进项留抵退税)，项目将出现增值税多预缴情况，根据当前增值税的政策，多预缴的增值税无退税政策，只能留存抵扣，多缴的税金将造成项目资金沉淀，压缩项目收益。

　　根据福建省晋安局税政一股发文《关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税纳税义务发生时间的指导意见》中指明，房地产企业采取直接收款方式销售自行开发开发房地产项目的，其纳税义务发生时间以收讫销售款项或者取得索取销售款项凭证的当天、开具适用税率增值税发票时间三者熟先的原则确认。采取此种销售方式后，经报备后可以不再预缴增值税。如按照此份文件指导意见执行，可解决目前房地产企业超预缴增值税情况。

　　请问厦门地区房地产企业能否选择采取直接收款方式，收款后开具有税率发票不再预缴增值税的方式缴纳增值税?期望厦门市税务局可以对此做出统一指导意见，解决企业多预缴增值税的困境!

　　答复机构：厦门市税务局

　　答复时间：2021-07-07

　　答复内容：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　如纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，则应按照规定预缴增值税。
 

　　2014年4月的资讯——

沉重的房企税负

　　去年的“欠税门”事件也有个好处，使公众知道了房企税负之高。房企税负有多高?去年万科实现净利润151亿元，纳税额258亿元，平均每天纳税7071万元，这还不算名目繁多的各类杂费。统计显示，算上各类规费、杂费，房企税费支出大致是净利润的2倍左右。当然，高税费必然最终转移到房价上。许多人可能不了解的是，房企背负着沉重的高额税负的同时，也有过半企业享受着名目繁多的各类政府补贴，真可谓乱象丛生。

　　税负到底有多重?

　　去年央视根据一位李姓律师的推算，曝光说“房企拖欠土地增值税3.8万亿”后，一石激起千层浪。华远地产(600743,股吧)董事长任志强怒斥央视“愚蠢无知”，多家涉事企业声明“不欠税”，国税总局也出面澄清说“欠税存在误读”。凡事有弊也有利。“欠税门”后，税务部门悄然加大了土增税的征缴力度，但也使公众得以了解到房企税负之繁杂和沉重。

　　依照当前税制，涉及房地产开发企业的税费有11种。这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等。这11种税费中，营业税、土地增值税和企业所得税是房企的三大税种。

　　截至4月24日(距4月30日年报“窗口期”还有4个工作日)，已有167家上市房企发布了2013年年报，还未发布年报的企业有43家，其中包括云南城投、万方发展、三湘股份、金地集团等。一份年报从年初拖到现在，估计草稿中有不少数据前后不一致，可能需要进一步“加工”。建议这些企业，平时要加强运营管控能力，建立适宜、高效的计划统计管理体系，推行标准化的计划、统计报表(套表)，提高统计数据的质量和时效，不要再把精力过多地放在年报和季报“加工”上。

　　兰德咨询统计，截至4月20日发布年报的110家A股上市房企中，有64家企业有政府补助或补贴，占58%。对纳税额统计结果显示，2013年这64家企业的平均净利润率是10.85%，去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为1.15︰1。也就是说，房企每赚2.15元，就要被征收1.15元。另据新华社记者统计，2007年至2012年六年间，A股上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1︰1左右。

　　当然，因为不同房企的盈利能力及毛利润高低相差较大，不同年份毛利率高低也不同，所以税负也相差较大。2010~2012年间，万科纳税额一般是净利润的2倍。2013年，万科房地产业务结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.72个百分点(结算净利率12.76%，较2012年下降1.16个百分点);纳税额258亿元，与净利润之比是1.71︰1。招商地产(000024,股吧)2013年房地产业务结算毛利率27.5%左右，同比下降约5.6个百分点;净利润55.1亿元，其中归属于上市公司股东的净利润42.02 亿元,同比增长 26.64%。年内，招商地产支付的营业税及附加45.8亿元，所得税24.6亿元，是净利润的1.28倍。融创仅所得税开支就达21.9亿元，占年内净利润的67.2%。

　　中小房企的利润额虽然比不上大企业，但毛利率并不比大企业低，因此税负也不轻。年报显示，金科股份“应交税费”与净利润之比0.89，宜华地产是1.32，天业股份高达3.95。特别强调的是，房企年报中披露的三大项税费肯定是低于企业实际纳税额的，因为还有其他税费。而且，“应交的各项税费”也往往只是实际纳税额的90%左右。

　　总体来看，近年来A股上市房企纳税额一直不断上升，增幅远高于利润增幅。据新华社记者统计，2007年至2012年纳税额分别为233亿、300亿、415亿、563亿、830亿和978亿元，分别增长了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%，2013年年前三季度增长28%左右。

　　而这，也仅是公开的法定税费，还不包括各类名目繁多的规费、杂费。

　　杂费到底有多少?

　　某房地产项目临近城市河道，我们曾为该项目的开发商做过滨水住宅产品线研究与咨询。开发商拿地后，对500多米的河岸进行了公园化整治(当然也是为了提高产品溢价)。整治过程中，政府有关部门找上门来，开发商不得不缴纳河道维护费和水土流失费。

　　绿化环境还要交水土流失费?或许不理解一线开发的人很难理解。还有更匪夷所思的。有开发商在项目用地“红线”内开挖楼座基坑，挖出了文物，于是上报。停工是必然的了。文物部门勘察现场后，派驻了考古人员。小铲子、小刷子，一天天地仔细挖掘着。每耽误一天工期，算上资金成本和给施工单位的怠工费，成本增加20多万元。可把开发商急坏了，不得不找关系做工作。答复是，“可以快点，但要交加班费、文物保护费”。最终开发商还是不得不交。“今后再也不干这种傻事、实在事了。”开发商抱怨说。

　　还有很多杂费，可能很多非地产或非地产一线人员甚至没有听说过，比如白蚁防治费、新墙体材料发展基金、散装水泥专项基金、面积测绘费、渣土外运费、燃气管网分摊费、自来水新建管网费、防雷减灾费，防震检验费，等等。

　　房地产项目开发过程中到底有多少杂费?去年，恒大集团曾经对公司有投资项目的全国130多个城市的审批状况进行过统计。结果发现，从买地到竣工交楼，再到给业主办理房产证，虽然每个城市情况不一，但也少则盖50多个章，多则盖110多个章。当然了，几乎盖每个章，都要收费。据恒大统计，收费最少的城市也有37种杂费，最多的有157种。

　　有开发商戏言，只要不嫌麻烦想收费，几乎每个政府部门都能找到理由从房地产项目上“揩油”，甚至计生部门也能以检查农民工的名义收费，而且大都有“红头文件”。没有文件的怎么办?也有办法，最有效的办法有两个，一是堵工地，二是在办公室纠缠不休。

　　与法定税费一样，各类杂费最终也当然要转嫁到房价中。各类规费、杂费到底占房价的多少?据恒大统计，按平均值计算，收取的各类规费大约占房价的11%。在为房企做战略及产品线研究与咨询时，我们经常做成本利润和价值成本优化分析，因此能掌握一些房企及其项目的税费水平。据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，约占房价的13%~15%;各类规费、杂费，约占房价的8%~12%——税费全部加起来，约占房价的20%~25%，有些三四线城市甚至高于25%。

　　其实转嫁到房价中的还有些隐性成本。因为各类税费的征缴弹性较大，致使开发商不得不投入大量人力、精力。几乎所有开发商都设有前期开发或报批报建部门，专事公关和办手续。其间所投入的人力成本和时间成本，最终还是要转嫁到房价中。

　　如果把纳税额理解为企业的“社会责任”的话，问题是，房企还要承担着那些靠收费、罚款得以存在的单位的“运行责任”，还要房企流着道德血液的“道德责任”。

　　清理名目繁多的税种和各类规费、杂费，确实已到了刻不容缓的地步了。在房企平均净利率只有12%左右的“中利时代”下，这也是最有可能降房价的空间，而且也应是今后征收房地产税的前提和基础。

　　有多少房企在坐享政府补助?

　　令很多人想不到的是，房企在背负着高税负的同时，也有些企业在领着地方政府发的“红包”，享受着高额的政府补助。

　　据兰德咨询统计，A股上市房企中有58%的企业披露有“政府补贴(或补助)”。鉴于香港内房股企业多数不披露补贴额，但估计比例可能更高。查阅上市房企过去几年的年报，以及从兰德咨询的近百家上市房企客户情况来看，享有政府补贴的，估计占到60%左右。

　　从披露有政府补贴的企业来看，64家企业去年补贴总额9.94亿元，接近10亿元。

　　对照上市房企过去几年的年报，我们发现，享有补贴数额较大的有华侨城A、世茂股份(600823,股吧)、华润置地、招商地产、SOHO中国等。其中，华侨城去年获得政府补助3.66亿元;世茂股份(600823.SH)2013年(计入当期损益的)政府补助金额是7076万元(占营业收入的0.7%，占净利润的4.3%)，2012、2011年分别是8031万元和4024万元，三年累计1.91亿元。SOHO中国2013年年报中未披露政府补助额度，但从前两年年报中可以看到，2012年其经营溢利中政府补助为2.03亿元，2011年为2.01亿元。招商地产在年报中载明的营业外收入的政府补贴，2012年是1635万元，2013年是3380万元。

　　总体来看，政府补贴占企业营业总收入的比例并不高，特别是大企业。但对一些中小企业来说，却有明显影响。新湖中宝(600208.SH)暂未发布2013年年报，但从半年报中可以获知，其计入当期损益的政府补助金额是5458万元，占(归属于上市股东)净利润的24%。而2012年上半年该公司获得的政府补助高达2.18亿元，占当期净利润的77.31%;2011年全年获得政府补助更是高达4.85亿元，占当期净利润的35.15%。知名度较高的企业中，2013年万通地产也获得2889万元的政府补助，占净利润的7.6%;金科股份获得补助额7726万元，占净利润7.9%。另外，2013年荣盛发展、中华企业、上实发展等也获得了较高的政府补助。

　　由于政府补助存在计入的滞后性，加之许多企业在年报中并未详细列明，因此准确统计总数有相当大的难度。基本上，政府补助主要有三种情况：一是税收返还款;二是土地项目整理返还款;三是其他，如廉租房补贴、采暖供热补贴、职业培训补贴、危旧房改造、项目投资奖励等。由于缺乏统一、透明的全国性标准，各家房企在获得政府补助方面目前面临最大问题是不公开、不公正，多数情况下需要凭关系、谈条件，可谓乱象丛生。

　　正因如此，也给不少善于利用政策的企业留下了机会。有家西部地区的企业就非常善用“农林水”等各类补助政策。在我们为该企业做战略咨询过程中，双方共同研究、设计出了其城乡统筹项目、农业生态项目、新型城镇化项目等的多项补贴方案，甚至开发项目中配建的文体馆也能拿到建设补贴。粗略算下来，该企业实际每年拿到的各类补贴有3000多万元。

　　这不得不让我们思考，即使没有统一、透明的全国性标准，地方政府是否也应公示相关补贴政策?否则在“本分”企业与善用政策的企业之间就会不公平。另外要思考的是，除全国性大企业外，政府补助为何频频降落在那些盈利能力差的地方性中小企业上?而获得政府补助多的那些地方性中小企业，盈利能力增强的又有几家呢?

　　某种意义上说，房地产企业与政府之间的关系确实扯不清，道不明，已形成了谁也离不开谁的共生关系，而这一共生关系还只是整个房地产价值链上的其中一环。事实上，房地产业已形成了一个复杂的生态系统。在这一生态系统中，政府在食物链最上端，相当于占有一半左右明股和暗股的第一股东;开发商处于中游，算是既食草又食肉的杂食动物;而设计、营销、咨询等服务商，处于食物链末端，基本上只有“喝汤”的份儿。

　　房企税负有多高?2013年，64家A股上市房企净纳税额与净利润之比为1.15︰1。也就是说，房企每赚2.15元，政府要拿走1.15元，企业只拿到1元钱。

　　(来源：中国房地产报 作者：宋延庆  作者系兰德咨询总裁)