细化不同标的出租物和租金 降低税负，实现企业价值最大化

　　不同标的物出租取得的租金收入，适用不同的税收待遇，从而对税负产生影响。企业应在税收政策允许范围内，积极筹划不同标的物出租的最优方案，通过降低税负，实现企业价值最大化目标。
　　
　　甲公司位于市经济技术开发区，属于增值税一般纳税人，经营范围为汽车及零配件研发、制造、销售与服务。2014年12月，公司董事会决议，从2015年1月1日起，将位于A地块闲置资产对外出租，并与乙公司达成意向性经营租赁协议。为规避税收风险，甲公司将草拟的资产租赁合同委托税务师事务所审核。
　　
　　租赁合同中注明：1.租赁建筑面积50000平方米，厂房类型为钢结构。本合同租赁物包括厂房及其相关附属设施。2.租赁期限为2015年1月～2019年12月31日，年租金955.62万元。上述租金标准，还包括租赁厂房占用的相应土地的租赁费用、相关附属设施及设备租赁费用，并附出租资产清单。
　　
　　甲公司提供的计算资产租金明细表反映，厂房建筑面积50000平方米，账面净值8000万元。土地面积125000平方米，净值2000万元。上述房屋、土地与房屋产权证、土地使用证记载面积相符，金额也与账面记录一致。出租A、B设备各两台，于2008年3月购进，净值分别为206万元和412万元。以各项资产账面净值为基数，并结合当前市场行情，按年报酬率9%计算，年租金收入955.62万元。
　　
　　审计人员据此合同，以厂房年租金955.62万元和分别按不同租赁物列明的租金，计算比较其税负（甲公司企业所得税率为25%）。
　　
　　第一种方案：按原协议条款计算租金应交税费
　　
　　1.应交房产税＝9556200×12%＝1146744（元）。
　　
　　2.应交营业税＝9556200×5%＝477810（元）。
　　
　　3.应交城建税、教育费附加和地方教育费附加＝477810×（7%＋3%＋2%）＝57337.20（元）。
　　
　　4.应交印花税＝9556200×0.001＝9556.20（元）。
　　
　　上述合计应交税费1691447.40元。可税前扣除少缴企业所得税＝1691447.40×25%＝422861.85（元）。
　　
　　综合税费现金净流出量＝1691447.40－422861.85＝1268585.55（元）。
　　
　　第二种方案：按不同出租标的物租金分别计算应交税费
　　
　　如在租赁合同中分别列明厂房租金720万元、土地租金180万元及设备租金55.62万元。应交税费计算如下：
　　
　　1.应交房产税＝7200000×12%＝864000（元）。
　　
　　2.应交营业税＝（7200000＋1800000）×5%＝450000（元）。
　　
　　3.应交增值税＝（206＋412）×9%÷1.03×3%＝55600÷1.03×3%＝16200（元）。
　　
　　注：《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定，试点纳税人中的一般纳税人以该地区试点实施之日前购进或者自制的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，试点期间可以选择简易方法计算增值税，其征收率为3%。
　　
　　4.应交城建税、教育费附加和地方教育费附加＝（450000＋16200）×（7%＋5%）＝46600×12%＝55944（元）。
　　
　　5.应交印花税＝9556200×0.001＝9556.20（元）。
　　
　　除增值税外，上述税费可税前扣除少缴企业所得税＝（864000＋450000＋55944＋9556.20）×25%＝1379500.20×25%＝344875.05（元）。
　　
　　综合税费现金净流出量＝（1379500.20＋16200-344875.05）＝1050825.15（元）。
　　
　　比较两种不同租赁条款，在分别列明出租资产租金情形下，第二种方案比第一种方案每年可减少税费现金净流出量＝1268585.55－1050825.15＝217760.40（元）。
　　
　　因此，审计人员建议在租金总额不变的前提下，运用第二种方案，将合同条款修改为分别列明不同标的出租物和租金，以实现节约税收支出的目标。