五月全面落实“营改增” 商业地产去库存迎新机遇

按政府工作报告的要求，今年5月1日要全面落实“营改增”，试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。财政部部长楼继伟在回答营改增相关问题时表示：“今年5月1日施行的营改增拟准备方案是，17%的标准税率不提高，但新增不动产可以纳入抵扣。”消息传来，商业地产界一片欢呼，大家普遍认为，对于居高不下的商业地产库存，营改增会进一步促进市场销售，这对于商业地产开发商来说，是一个重大利好。

近日，笔者走访了多个商业地产开发项目了解到，商业地产目前依然处于低谷期。一些高端商业地产存在着大量的库存。对于新政是否能改善商业地产的状况，多位业内人士认为，这条新政将会对商业地产市场去库存起到一定的积极作用，推动一部分企业新购写字楼，但实际能带来多少的销售还要看具体情况。对于当前业界普遍认为，营改增会刺激企业加入购房大军的说法持保守意见，因为对于企业来说，由于不动产的特殊性，涉及的进项金额较大，抵扣税费也会较多；但同时不动产作为比较贵的生产资料，它的购买数量和频率也相对有限，从这个角度来说，不动产涉及的进项税抵扣也就有限。不过，对于自然人来说相对简单，因此，营改增会最大限度的刺激个人购买。

“近两年，商业地产的开发建设可以说是非常快的，对于市场需求来说，供大于求非常明显，特别是在一些地市级城市，商业地产项目超过三分之一处于停滞状态。这对于房产开发商来说，产品滞销不仅影响资金流更会阻碍企业发展。5月1日起施行营改增虽然不会造成企业抢房，但从侧面起到了促进作用，由租赁转为购买不仅能缓解当前市场压力，更能调动市场积极性。”市场分析人万辉说，对于当前商业地产销售前景，他认为，无论是营改增实施带来的销售还是城市经济发展，商业地产都有其潜在的市场需求，销量的最终增长取决于产品。

在昌吉市屯河路一商业销售中心笔者看到，上班不到半小时超过8组客户前来看房，据该中心工作人员介绍，前两个月商业销售基本处于停滞状态，进入3月份以来，前来看房的逐渐多起来，特别是营改增消息传来，已经有3家租赁写字间的企业开始有购买意向。据了解，昌吉市商业地产近两年发展迅速，处于销售状态的占建设总数的60%。乌鲁木齐新市区一商业地产销售负责人王凯正在做促销计划，据他介绍，该项目周边有同类项目超过2个，价格区间、产品类型以及后期服务管理差距都不大，这也就造成了后期销售的艰难，此次，公司借营改增做促销主题，希望能够提升销量。

实际上，营改增在商业地产界带来的波动远不止这些，有业内人士透露，营改增实施后，商业地产销售将会出现一波高峰，新政有会刺激那些有需求、全新创业或是正在租赁办公楼的企业入市。