营改增政策大辅导手册-房地产企业

（二）不得从销项税额中抵扣的进项税额。

1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

2.不得从销项税额中抵扣进项税额的项目。

（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

不动产、无形资产的具体范围，按照《营改增试点实施办法》所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。

固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。

（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

（7）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣

（8）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

上述第（4）点、第（5）点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

上述第（2）点、第（3）点、第（4）点、第（5）点所称非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。。

3.有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：

（1）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。

（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。

（四）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法、简易计税方法、免征增值税的房地产项目而无法划分的进项税额，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）

（三）进项税额的调整。

1.已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生上述第四条第（二）款第2项所列情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。

2.已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生上述述第四条第（二）款第2项所列情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产净值×适用税率

发生非正常损失或者改变用途不动产的不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%

不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。

3.按照上述第四条第（二）款第2项第（1）点规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：

可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产/（1+适用税率）×适用税率

不动产改变用途后可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。

按照上述规定计算的不动产可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

4.一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，应在税务机关出具《开具红字增值税专用发票信息表》的当月，依据《开具红字增值税专用发票信息表》所列增值税税额从当期进项税额中转出。

（四）进项税发票的认证抵扣。

1.增值税扣税凭证的认证抵扣方式。纳税人取得增值税发票扣税凭证（含增值税专用发票、机动车销售统一发票）可以通过前台扫描认证、自助扫描认证、增值税发票选择确认平台勾选确认三种方式进行抵扣，其中发票扫描认证为全市通办业务，为减少纳税人前往办税服务厅排队等候的时间，建议使用增值税发票选择确认平台查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。纳税人取得海关进口增值税专用缴款书可通过申报系统上传海关缴款书相关信息，待稽核比对通过后方可在稽核结果的当月申报期内申报抵扣。

 2.关于增值税发票选择确认平台的操作提示。

 根据《国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用实行分类管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第71号）的规定，目前取消增值税发票认证的纳税人范围已由纳税信用A级、B级的增值税一般纳税人扩大到纳税信用C级的增值税一般纳税人。对2016年5月1日新纳入营改增试点、尚未进行纳税信用评级的增值税一般纳税人，2017年4月30日前不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票选择确认平台，查询、选择、确认用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。

（1）在发票勾选时，请关注界面上的当前税款所属期，纳税人勾选的发票将属于当前的所属期。

（2）确认勾选的操作期为当期已申报结束或征期结束后（以两者中较先发生者为开始时间）至下期申报当天或征期结束当天（以两者中较先发生者为终止时间）。勾选操作窗口期的规定不同于原扫描认证的窗口期，如纳税人于2017年3月1日进行勾选认证的增值税专用发票可于2017年2月所属期申报抵扣，但同日扫描认证的增值税专用发票只可于2017年3月所属期申报抵扣。

（3）增值税发票选择确认平台可获取申报结果信息，以此判断本次确认数据是否归属于当期税款所属期，若征期内已申报，平台将转换税款所属期，本次确认的发票将退回，下期重新进行勾选确认；若征期内未申报或获取申报信息异常，系统会提示纳税人确认是否已完成本期增值税申报，若纳税人选择已申报，系统会提示纳税人本次确认不成功，系统将自动退回已勾选未确认的发票数据，纳税人需在下一期重新进行勾选确认，或纳税人选择未完成申报，则本次确认成功。若纳税人实际当期尚未进行申报但在确认是否完成本期申报时选择错误，误选择了已完成申报，可通过“回退税款所属期”功能，在线回退到当前税款所属期，继续进行勾选确认操作。

六、预缴税款

1.房地产开发企业（包括一般纳税人以及小规模纳税人），采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2.应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款/（1+税率或者征收率）*3%

一般纳税人适用一般计税方法计税的按照11%税率计算；一般纳税人适用简易计税方法计税的以小规模纳税人，按照5%征收率计算。

3.房地产开发企业应在取得预收款的次月纳税申报期向机构所在地主管国税机关预缴税款。预缴税款时应填报《增值税预缴税款表》。

【补充】不动产经营租赁的预缴：

1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

    房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。   

七、纳税义务发生时间

（一）纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

 （二）纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成或者不动产权属变更的当天。

 （三）房地产开发企业采用预收款形式销售自行开发的房地产项目，纳税人义务发生时间为交付房产的当天。先开具符合规定的适用税率的增值税发票的，为开具发票当天。

八、纳税申报

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法以及小规模纳税人，以当期销售额和5%征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

3.房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

九、发票开具

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税专用发票。购买方需要增值税普通发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

第三只眼：小编看着是不是反过来说呢？

3.房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

4.销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物和应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

5.房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的房地产项目，在收到预售款时可以开具不征税的增值税普通发票（该发票不需做纳税申报），开具内容为“预收购房款”，选择商品和服务税收分类编码“602销售自行开发的房地产项目预收款”。

6.房地产企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具不征税的增值税普通发票，开具增值税发票时应选择商品和服务税收分类编码“603 已申报缴纳营业税未开票补开票”。 对此部分款项一般纳税人不得开具增值税专用发票，小规模纳税人不得申请代开增值税专用发票。

根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第七条的规定，纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。

第三只眼：这一条对于房开企业没有用处。

十、试点前发生的业务

(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

(二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。