对土地增值税征税范围的稽查案例

    【案例1】

    1．案例简介：某村将一块集体所有的占地80亩的果园以2000万元的价格转i_k给某房地产开发公司，用于建造度假村。当地的税务机关经过稽查后，认定这一行为不属于土地增值税的征税范围，决定不对其征收土地增值税。

    2．案例分析及税务处理：《土地增值税暂行条例实施细则》第三条规定，条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。根据《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，按照《土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税的征税范围，而农村集体所有的土地，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及国家其他的有关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。故集体土地的自行转让是一种违法行为，应由有关部门来处理。对于目前违法将集体土地转让给其他单位个人的情况，应在有关部门处理并补办土地征用或出让手续使土地变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。

    【案例2】

    1．案例简介：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产开发商进行开发，获得土地使用权出让金1500万元，当地的税务机关没有对这项收入征收土地增值税。

    2．案例分析及税务处理：《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位或个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。应当注意国有土地使用权的“转让”与“出让”不同。按照《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征税范围包括土地使用权的转让行为，不包括土地使用权的出让行为。

    在上述案例中，某市国土局将国有土地使用权出让给房地产开发商的行为属于国有土地使用权的出让行为，所以不属于土地增值税的征税范围。不需要缴纳土地增值税。

    【案例3】

    1．案例简介：某企业将其所拥有的一座写字楼出租，每年收取租金10万元，没有缴纳土地增值税。

    2．案例分析及税务处理：按照《土地增值税暂行条例》第二条的规定，土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。在上述案例中，某企业虽然每年都可取得一定的租金收入，但仍然持有该写字楼的产权及其所属的土地使用权，房地产的权属没有转移，因而不属土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。

    【案例4】

    1．案例简介：某私营工业企业于1995年1月向该市的工商银行申请代款500万元，用于引进先进设备，银行要求企业以其新建的一座厂房抵押。经企业同意后，双方于1995年2月15日签订借款合同，在合同中约定，企业以其新建的厂房作为抵押，向该市的工商银行贷款500万元，贷款期限为两年，贷款利率10％。到了1997年2月15日，该企业由于经营不善，无力偿还贷款。银行代其将新建厂房拍卖，取得600万元的收入，在偿还贷款本息及相关费用后，将余款交还给该企业。当地的税务机关经稽查后认定，该企业应于1997年2月就其厂房拍卖所得收入缴纳土地增值税。

    2．案例分析及税务处理：在上述案例中，该私营工业企业虽然以其新建的厂房作为抵押品取得了500万元的银行贷款，但其厂房的所有权并没有改变，500万元的银行贷款也并非是该企业取得的收入，而是必须在两年后还本付息的借款，因而其抵押行为并不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。1997年2月，银行代该企业拍卖其新建厂房，使得厂房的所有权发生了转移，该企业也间接获得了拍卖厂房所取得的收入，并以其偿还了银行的贷款。按照《土地增值税暂行条例》第二条的规定，上述拍卖行为应属于土地增值税的征税范围，应依法缴纳土地增值税。

    【案例5】

    1．案例简介：某市一家外资企业与该市某事业单位于1996年合作兴建一座写字楼，由该外资企业提供建房所需的一切资金，该事业单位提供其院内的一块土地，写字楼建成后双方各自拥有一半的产权，用于办公需要。双方共同委托某房地产开发公司进行房地产的开发，其报酬为50万元。当地的税务机关没有对这一行为征收土地增值税。

    2．案例分析及税务处理：财政部、国家税务总局1995年公布的第48号《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的规定通知》规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的．应征收土地增值税。在上述案例中，该外资企业出资金，事业单位出地，合作兴建写字楼，并且在建成后按比例分房自用，所以按规定不属于土地增值税的征税范围，不用缴纳土地增值税。

    在上述案例中，房地产开发公司受到了客户的委托，代其进行房地产开发，并且收取了50万元的报酬。由于该房地产开发公司原先就没有拥有兴建写字楼所需的土地使用权，也没有投入资金进行开发，只是提供了进行房地产开发的劳务，并不存在有偿转让房地产的行为，其取得的收入也不是转让收入，而是具有劳务报酬的性质，按规定不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。

    【案例6】

    1．案例简介：某国有企业在进行清产核资时对其一幢办公楼进行了重新评估，评估价格为200万元，而该办公楼的账面价格只有80万元。该企业没有就此申请缴纳土地增值税。

    2．案例分析及税务处理：在上述案例中，该国有企业既没有转让该办公楼的产权，叉没有取得实际收入，因而按照《土地增值税暂行条例》第二条的规定，不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。

    【案例7】

    1．案例简介：中国公民王某，为了支持教育事业的发展，于1997年5月将自己所有的一幢价值50万元的住宅楼无偿赠予希望工程基金会。当地税务机关没有向其征收土地增值税。

    2．案例分析及税务处理：《实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。应注意“赠予”仅指的两种情况。