《广西壮族自治区地方税务局房地产业企业所得税管理办法[征求意见稿]》征求意见

　　第四章 征收方式管理

　　第二十五条 房地产企业所得税分为查账征收和核定征收两种方式。

　　对经营规范、账务健全、核算真实的房地产企业，实行查账征收方式征收所得税。

　　房地产企业转让未经开发的土地，不适用核定征收方法。

　　第二十六条 房地产企业有下列情形之一的，主管地税机关有权采取核定征收方式征收企业所得税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;

　　(二)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全的;

　　(四)未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料或者拒不提供纳税资料的;

　　(五)收入总额或成本费用支出不能准确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料的;

　　(六)上年度计税依据明显偏低、应纳税所得额占销售收入比例低于当地应税所得率，又无正当理由的。

　　第二十七条 房地产企业的所得税征收方式按下列程序和方法确定：

　　(一)房地产企业填列《房地产企业所得税征收方式鉴定表》(表9)，经主管地税机关审核后确定征收方式。

　　(二)鉴定表中各项目均合格的，实行查账征收方式征收企业所得税;有一项不合格的，实行核定征收方式征收企业所得税。

　　第二十八条 房地产企业所得税征收方式鉴定工作实行一次性确认制度，以后年度征收方式不变的纳税人，不再履行核定手续。若房地产企业要求变更企业所得税征收方式的，应在每年5月31日前提出申请，主管地税机关在15个工作日内审核确认。

　　第二十九条 实行核定征收企业所得税的房地产企业，一律采取按收入总额核定应税所得率的定率征收方式，不得采取定额征收方式。

　　第三十条 房地产企业核定征收的应税所得率标准为：

　　(一)开发项目在设区的市城区和郊区的，不低于20%;

　　(二)开发项目在其他地区的，不低于15%.

　　(三)开发项目属于经济适用房、限价房、危改房和棚户区改造房的，不低于5%.

　　各市地税局可根据本地区社会经济发展程度、房地产销售价格、企业盈利水平等因素，按不低于本办法规定的应税所得率最低标准的原则，确定本地区房地产企业的应税所得率，并报区局备案。

　　第三十一条 房地产企业核定征收企业所得税，应纳所得税额计算公式为：

　　应纳税所得额=收入总额×应税所得率

　　应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率

　　房地产企业收入总额不能准确核算的，由主管地税机关按照税收法律、行政法规的规定核定其收入。

　　第三十二条 企业按预征率计算预缴企业所得税时，不得扣除任何费用和税金。计算公式为：

　　预缴企业所得税=收入总额×预征率

　　预征率由各地根据本地实际情况自行制定。

　　第三十三条 实行核定征收企业所得税的房地产企业，按月预缴和年度汇算企业所得税时，除另有规定外，一律适用25%法定税率计算。

　　第三十四条 实行核定征收企业所得税方式的房地产企业，除《企业所得税法》和其他有关税收优惠规定外，不得享受企业所得税其他优惠政策。

　　第三十五条 房地产企业的生产经营范围、主营业务发生重大变化，或者应纳税所得额或应纳税额增减变化达到20%的，应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率。

　　第五章 总分支机构管理

　　第三十六条 实行总分机构管理跨省经营的房地产企业应严格执行国家有关总分机构管理的规定，按照“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的办法计算缴纳企业所得税。

　　第三十七条 跨市经营的总分支机构房地产企业，按国家和广西的有关跨市经营企业所得税征收管理规定执行，不执行跨省经营企业所得税征收管理的相关规定;区内跨市又跨县(市、区)经营的总分支机构房地产企业，按跨市经营汇总纳税企业所得税征收管理有关规定执行。

　　房地产企业在同一市内跨县设立不具有法人资格营业机构、场所的，其企业所得税征收管理办法，由各市地税局商国税局联合制定。

　　第三十八条 二级分支机构是指总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。

　　总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构所在地主管税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具有效证明(支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等)。

　　二级分支机构在办理税务登记时，应向其所在地主管税务机关报送非法人营业执照(复印件)和由总机构出具的二级分支机构的有效证明。其所在地主管税务机关应对二级分支机构进行审核鉴定，督促其及时预缴企业所得税。

　　第三十九条 以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供汇总纳税企业分支机构所得税分配表，或无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税。

　　总机构实行核定征收方式缴纳企业所得税的，其分支机构也应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税。

　　第四十条 在我区从事房地产开发经营的外省分支机构，未按规定及时提供其外省总机构出具的《中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表》的，主管地税机关可暂按当地地税机关规定的应税所得率对其实行分月或分季核定预征税额，其中：对账目健全能够及时准确核算出经营成果的分支机构，也可暂按其实际实现的利润额计算预缴分摊的税额。待分支机构将《中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表》送达后，再重新计算预缴分摊的税额，多退少补。

　　第四十一条 从事房地产开发经营的外省分支机构，属于以下几种情形的，主管地税机关可暂按当地规定的应税所得率对其实行核定征收。

　　(一)外省总机构实行核定征收的;

　　(二)分支机构除向总机构上交一定的管理费外，其收入、支出或者实现的利润不与总机构实现的所得额合并计算缴纳企业所得税的;

　　(三)分支机构财务核算不健全，各项收支及经营成果不能向总机构如实反映，导致总机构难以做到准确统一计算企业所得税的。

　　第四十二条 跨地区经营汇总缴纳企业所得税的房地产企业，其分支机构的各项财产损失，应由分支机构所在地主管地税机关审核并出具证明后，再由总机构向主管地税机关申报扣除。

　　第四十三条 实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的房地产企业，在汇算清缴期内由总机构按照税法的有关规定向所在地主管地税机关办理企业所得税年度纳税申报，进行汇算清缴。分支机构不进行汇算清缴，但应将企业所得税年度纳税申报表(只填列部分项目)、经总机构所在地主管税务机关受理的汇总纳税企业分支机构所得税分配表、分支机构的年度财务报表(或年度财务状况和营业收支情况)和分支机构参与企业年度纳税调整情况的说明报送分支机构所在地主管地税机关。

　　第六章 附 则

　　第四十四条 此前广西壮族自治区地方税务局下发的规定与本办法不一致的，按本办法的规定执行。本办法未明确的有关应税收入、税前扣除的确定以及其他未尽税务事宜，依据有关税收法律法规的规定执行。

　　第四十五条 本办法由广西壮族自治区地方税务局负责解释。

　　第四十六条 本办法自2014年1月1日起执行。

　　附件：1-9表汇总