南京商品房契税政策还在打架

　　在律师事务所工作的南京市民王先生一直想在城中买套精装房改善居住条件，一来靠老人近，二来孩子上学方便，不想龙蟠路上刚开盘认筹的两家楼盘，都让他心里添堵：南京的契税政策，不支持成品房中的装修款免税并同时获得按揭贷款。

　　王先生先是来到八宝东街某楼盘，145平方米跃层，恒温恒湿，厨房、洗浴设备进口，装修单价4500元/平方米，王先生很满意，可问到60多万装修款能不能免交契税时，售楼小姐连连摇头，“我们只开一张购房发票，装修款和房款一样交税。”王先生买的是二套房，契税税率3%，意味着他要多交2万多元的税。

　　他又来到中山东路上某央企开发项目。这家楼盘还挺“人性化”，毛坯交付，再根据业主需求提供“菜单式装修”，3000到5000元/平方米，装修款可以单开发票，免交契税，但问题也来了：装修款不计入房价，就无法按揭，贷款买房另付五六十万元装修现款，资金压力大了。

　　买成品房，想免税就不能按揭，想贷款就要交契税，这个“哈姆雷特式”的困扰，纠结着每一个期盼拎包入住的购房者。记者昨天电话咨询12366税务热线，工作人员明确告诉记者，如果购房人与开发商仅签订了一份购房合同，即装修金额已包含在房价中，那么精装修部分将一同交纳契税；而如果购房人与开发商分别签订了购房合同和装修合同，那么则仅按购房合同的房价部分交契税，但装修款就不能同时申请贷款了。“政策打架，在很大程度上捆住成品房推广的手脚”，南京市房管局产权市场处胡高生拿出2008版的南京商品房交易格式合同对记者说，合同第四款明确列出“套内装修”，就是为了申请免交契税，房管部门一直很积极地推广精装修房。在社会各界呼吁下，2013年上半年，地税部门出台政策，购房合同把精装修部分剔除出来，只向毛坯房征收契税。精装修款是免税了，可不和毛坯房签一份合同、开一张发票，就不能申请贷款。

　　这项留了“尾巴”的政策效果怎样？记者调查发现，南京购房款和装修款分开签合同的楼盘并不多，河西南部一家精装修楼盘销售人员坦陈，如果分开签合同，意味着购房者要把精装修款一次性付给开发商，所以多数人硬着头皮交契税。而由于开发商精装利润不菲，且含有财务成本，如今再交税，房价总价大增，就影响了成品房开发。胡高生介绍说，南京房管部门7年前推进精装修房，如今主城、河西精装房只占约一半左右，江宁、江北的比例更低。

　　“无论是对社会还是对购房者，成品房的好处不言自明，”市装饰办负责人介绍，精装房从头设计，减掉不必要的拆改，减少了建筑垃圾，还避免了毛坯交付后带来的装修互相干扰。王先生介绍，这些年来他捯饬了3套房子，找装修公司、采购主材、买家具，一番折腾下来，没有一个效果是满意的。“还是整体设计、统一装修的效果好，我就不明白，成品房资源集约、环境友好，为什么就不能痛痛快快地免税呢？按说固定装修部分交税也就认了，可是开发商提供的电器、厨房、洗浴设备，采购时，商家已经交了营业税，为什么还要交契税？”

　　对此，南京市地税部门一名不愿具名的工作人员解释说，契税属于财产税，征税对象是不动产，固定装修附着于房屋上，理论上不可分割，可移动家具、设备可以不计入房价，是开发商为了省事，统统开列在一张发票上了。但南京恒丰汇通律师事务所所长史文才认为，对已经交了营业税的可移动家具、设备交税属于重复征税；而对含在房价中一张发票上的固定装修征税，虽然合法合规，但客观上阻碍了成品房推广，挫伤了购房者的积极性，税务部门应该作出“权变”。

　　“财政、税收政策应该支持环境友好型社会的建设。”省住建厅房地产监管处处长陆建生介绍，早在2011年，省住建厅联合财政、税务和银行部门下发了《关于加快推进成品住房开发建设的实施意见》，对购买新建成品住房且属于第一套住房的家庭，由当地政府根据本地实际情况，给予相应的优惠政策支持。去年11月，省政府又下发《加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见》，明确到2025年，新建成品住房比例达到50%以上，目前各地的落地情况不是很到位，税收政策支持力度还不够。“契税作为地方税种，是一地一市的税收征管重要，还是国家节能环保的大政方略重要？孰重孰轻，各地应该很容易拎得清。”