浅析企业不动产销售的纳税筹划

　　在当前的经济生活中，企业涉及到不动产销售方面的经济行为较多。由于不动产销售一般金额较大，涉及的税种多、 税负重，如何根据不动产销售的税收政策进行纳税筹划，降低企业总体税负支出，日益为各企业所关注。现举例说明企业不动产销售的纳税筹划方法。

　　例：明星房地产开发有限公司2005年1月有一幢自建的商品房准备出售给金叶股份有限公司。该商品房开发成本及费用为3600万元，经房地产估价机构评估，价值为8000万元。双方约定按评估价8000万元作为商品房出售成交的公允价格并签订销售合同。明星公司销售该商品房涉及的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为4%，企业所得税税率为33%；印花税（产权转移书据）税率为0.05%.金叶股份有限公司注册资本为1.20亿元，由四个法人股东出资组建，出资比例各占25%，金叶公司购买该商品房是自用，购买该商品房涉及的印花税（产权转移书据）税率为0.05%，契税税率为4%.

　　一、明星公司销售该商品房应纳税计算如下：

　　1．应缴纳营业税=8000×5%=400（万元）

　　（注：根据财税（2003）16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计缴营业税。按此文件规定，自建不动产和外购不动产在销售纳税时是有区别的，外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产在销售时没有减除的规定，应以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。本案例商品房为自建不动产，应按销售价8000万元作为营业额全额计缴营业税）。

　　2．应缴纳城市维护建设税=400×7%=28（万元）

　　3．应缴纳教育费附加=400×4%=16（万元）

　　4．应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）

　　5．应缴纳土地增值税计算如下：

　　（1）扣除项目金额=3600+400+28+16+4=4048（万元）

　　（2）增值额=8000-4048=3952（万元）

　　（3）增值率=3952÷4048×100%=97.63%

　　应缴纳土地增值税=3952÷40%-4048×5%=1378.4（万元）

　　（注：增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%）

　　6．应缴纳企业所得税=（8000-3600-400-28-16-4-1378.4）×33%
　　=2573.6×33%=849.288（万元）

　　明星公司应缴纳税收合计=400+28+16+4+1378.4+849.288=2675.688（万元）

　　二、金叶公司应纳税计算如下：

　　1．应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）

　　2．应缴纳契税=8000×4%=320（万元）

　　金叶公司应缴纳税收合计=4+320=324万元

　　通过以上税收计算过程可看出，明星公司销售商品房的税负较重，主要是因为土地增值额较大，导致土地增值税税额较高，占总体税负的51.52%.针对明星公司土地增值额较大的特点，结合不动产销售所涉及营业税、土地增值税、企业所得税相关税收文件的规定，我们可制定以下纳税筹划方案，改变不动产的转让方式，争取相关税收的减免政策，达到降低企业总体税负的目的。

　　不动产销售所涉及营业税、土地增值税、企业所得税相关税收减免文件如下：

　　1．营业税相关税收文件：财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并对股权转让不征收营业税。该通知从2003年1月1日起执行。

　　2．土地增值税相关税收文件：财税字[1995]48号<<财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

　　3．企业所得税相关税收文件：国税发[2000]118号《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》第三条规定， （一）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。（二）上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。（三）被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。该文件第六条进一步明确：“本通知所称公允价值是指独立企业之间按照公平交易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。”

　　根据以上税收文件规定，可制定纳税筹划方案如下：

　　明星房地产开发有限公司与金叶股份有限公司签订投资协议， 明星公司将自建的商品房以8000万元的公允价值投资给金叶公司，占金叶公司股份总额的40%.投资协议规定明星公司参与金叶公司利润分配，承担金叶公司投资风险，并于2005年6月30日前办理房屋产权过户手续。房屋产权过户后，明星公司于2005年12月31日将8000万元股份平均转让给金叶公司的原法人股东。

　　签订上述投资协议后，明星公司将自建的商品房以8000万元的公允价值投资给金叶公司， 并于2005年12月31日将8000万元股份平均转让给金叶公司的原法人股东时，根据财税（2002）191号文件的规定不缴纳营业税及城市维护建设税、教育费附加；根据财税字（1995）48号文件的规定，不缴纳土地增值税。根据国税发（2000）118号文件的规定，明星公司只需计算销售非货币性资产的资产转让所得，资产转让所得=8000-3600=4400（万元）。该资产转让所得应缴纳企业所得税，明星公司本年应纳税计算如下：

　　应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）

　　应缴纳企业所得税=（4400-4） ×33%=1450.68（万元）

　　明星公司应缴纳税收合计=4+1450.68=1454.68（万元）

　　金叶公司应纳税计算如下：

　　应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）

　　应缴纳契税=8000×4%=320（万元）

　　金叶公司应缴纳税收合计=4+320=324（万元）

　　经纳税筹划后，金叶公司应纳税额不变，明星公司纳税筹划前与筹划后应纳税对比如下：

　　项目 筹划前（万元） 筹划后（万元）

　　应缴纳营业税 400

　　应缴纳城市维护建设税 28

　　应缴纳教育费附加 16

　　应缴纳企业所得税 849.288 1450.68

　　应缴纳印花税 4 4

　　应缴纳土地增值税 1378.4

　　合计 2675.688 1454.68

　　通过以上对比可看出，明星公司纳税筹划后减少税收支出1221.008万元， 而且按国税发[2000]118号文件规定， 明星公司可向主管税务机关申请延期缴纳资产转让所得应缴纳的企业所得税，按5年计算，每年缴纳244.2016万元（1221.008÷5=244.2016万元）。如获主管税务机关批准，2005年度可节约现金支出1210.4784万元，节税效益较为显著。

　　在进行此项纳税筹划时应注意如下事项：

　　1．明星公司在签订投资协议时必须注明参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险，方能享受免征营业税的政策。

　　2．明星公司必须按<<公司法>>的规定，在投资后六个月内办妥不动产的产权过户手续。

（作者供职于江苏兴华会计师事务所有限公司）