营转增KPMG嘉宾观点:“营改增”对房地产行业影响有几成？

6、以前的土地增值税怎么处理？

Q：并不是说增值税的出台会取代掉土地增值税。

会不会有一个相互抵扣的政策，增值税会不会纳入土地增值税的一个抵扣范围？或者反过来呢？

增值税可抵扣范围都是一些产业链条上成本支出的、有交易对手方的项目。土地增值税是我们交给政府的一个税费支出的话，很难去抵扣。我们觉得是有可能增值税是否纳入土地增值税的抵扣项目。因为之前营业税是土增税的一个抵扣项目。

7、关于销项税，是预售确认，还是收到收入的时候去确认？

Q：增值税纳税义务发生时间，是企业收到住户款项，或者合同约定可以收取款项时，就是销项税的发生时间。所以取得预售环节，就去确认相应的销项税。

8、住宅可能还会采用简易征收方法，那商业地产住宅按照企业报备为标准还是说以下家买家是不是增值税纳税人去判定？

Q：开发商首次出售住宅，计税方法还是一般计算方法。只有公众去公开市场去转售、出租才是简易征收办法。

9、比如我有一个项目100%，已预售，产生了大量销项税；我有另一个项目50%，在开发阶段，大量进项税？这种情况下，完全可以互相抵扣吗？

Q：我理解这两个项目肯定不是再同一个项目公司下，这肯定是两个独立的项目公司持有的独立项目，这是独立纳税人，是不可以混合在一起。同一个纳税主体下有不同项目去抵扣，可以互相利用。

10、营改增对全国财政收入整体减税的规模有否测算？

Q：整个营改增不能单从房地产业去看对财政收入有个什么影响，从服务业、交通运输业去看，主要减税减在了传统增值税行业，本来不能抵扣的成本都能进项抵扣，我印象中是千亿级别的。不同业态、不同项目阶段，税负变化不一样。毕竟5%到11%的税率，土地出让阶段土地成本是否能从进项去抵扣不确定，整个房地产行业减税中性偏多，但需要做对应的税收处理。

11、预售就产生销项税，但是之后很多投入支出是在销售后期产生的，在当期无法去抵扣的。第二年产生的进项税是否能在第二年去抵扣第二年的销项税，还是一直都抵扣不了？

Q：住宅预售情况下，我在预售环节取得大量收入，把销项税交了，建安在后期产生，相应产生了留底进项，进项税一直留底下去，一直到有相应销项税，才能去抵消。国际上留底进项有退税机制的，目前中国没有机制。如果留底进项在账上用不到，那可能要到清算时才能用到。

12、在之前的营改增执行行业中，税收感觉是增大了，还是不明显，还是有税负增加的感觉？

Q：举例，服务业原来营业税5%，调整完了是6%，相应支出可以抵扣。其实际税负水平略低于原来5%的税负的。电信行业税率调整成了11和6%，可是价格是工信部去定价的，电信对于价格调整没有权利，在利润水平上略有下降，税负水平略有上升。交通运输是11%的税率，比之前的营业税略有上升。

整个营改增施利在全行业，减税效果，是来自于对传统行业一个有力影响。

13、对于房地产行业来说，上游做建筑、装修、设计的，有些公司比较小，有些人工成本都是现金支付，很难开到增值税发票，这种情况要怎么处理？对行业什么影响？

Q：增值税和营业税的不同，是要去看整个产业链。建筑的税率为11%。相应支出这一块，有一些人工、沙石、材料，可能很难取得增值税专用发票，没有进项税抵扣。我们帮过建筑行业做营改增测算，整个建筑行业都在议论税负水平是上升的，建筑企业会想把这部分价格转嫁到房地产行业这一边的。另一方面，建筑行业未来可能会有过渡政策，营改增之前签的工程承包的建筑合同，可能可以用简易计税方法去把建筑合同走完，但是这部分对于房地产企业来说是不能抵扣的。

14、目前房地产流转税的税负水平？毕竟增值税是差额税率，可能要去考虑成本和收入的一个比，大概成本/收入的比重在什么水平，才能在5%改到11%之后，最终税负相等？

Q：房地产行业税负政策有几大块非常不确定，土地成本是否能抵扣，融资成本是否能抵扣，建筑商会不会采用过渡政策的方式，目前政策不确定，现在很难去说这个税负水平是否相当。

假该能抵扣的抵扣，如果度过过渡期的时候，大概是什么税负水平？很多其他行业在营改增的时候，是有过渡办法的。两个税制下差额部分，政府有过渡的税收减免？

增值税理论上是中央和地方的一个共享税，原来营业税是地方税，现在营改增的行业税收都是属于地方，地方有权去决定是否返还企业税收的。到底对企业税负到底有多大差异？每个企业不一样，多多少少因为业务不同，差异存在。

15、很多房地产企业，自己有建筑公司，自产自销，营改增之后是否会增加这类企业的税费？

Q：建筑公司是独立的纳税人，开发商是一个独立的纳税人，都是各自去算应缴增值税，很难去合在一起去计算应缴增值税。但是因为建筑行业、房地产业处于上下游，对于价格做一些安排，可以从某种程度上实现集团增值税税负水平的优化。

16．营改增出台之后，房地产开发企业合理避税方法怎么做？

最简单的办法是最大化自己的进项税。实操中，很多企业都没有做到进项税最大化，开发商在选择供应商的时候，很少去考虑一般纳税人和小规模纳税人的资格。其实一般纳税人才能开出增值税专用发票。小规模纳税人很多情况下不会给你开，他要去税务局代开，一方面会增加自己的税负成本，另一方面比较繁琐。从最大化进项税的角度，企业需要去优化采购连，包括供应商的选择，合同的签订，发票在企业内部流转等。

开发方面呢，有些企业开发流程比较长，方法上是否有优化手段？

从销项这边，没有什么特别优化的手段。只要产生收入，就一定会有对应销项税。

也就是说，营改增对企业开发行为不会造成明显变化？

对，但这是从税负角度去看。如果从企业利润去看，开发阶段，可以去调整一些价格。