营转增KPMG嘉宾观点:“营改增”对房地产行业影响有几成？

17、很多出租型的公司，比如万达、金融街，原来的商业物业都已形成，在出租，假设不考虑租金上涨的因素，营改增之后利润水平大概会下降多少？

自持、出租的话，营改增之后本身是一个成熟的物业，且在出租的环境下，有些企业的税负水平在8%左右。

解决方案的话？

看看是否可以向地方政府要一些税收返还。另一个，看有没有过渡政策。

18、对于开发企业，做理想假设，土地不能抵扣，融资成本不能抵扣，只有一个项目，简单的公司增值税率11%实际税负会上升多少？

根据这个企业在前期的投入可抵扣项目不同，可能差异比较大。很难给出一个大概比率。

19、营改增执行，听说全部行业能节约1000亿的税，那金融行业能减多少？

是千亿级别。金融行业营改增可能得到减税的效果，以银行为例，原来营业税税率5%，但是对全部收入。增值税之后，对于中间业务收入利息收入都是6%，对应进项可以抵扣。目前观察税负水平下降的效果。

银行进项税指什么？

去做结算、IT设备是很大进项，另外房产租赁的支出，购置不动产支出都是比较大进项。

那利息支出是否可以抵扣？

存款利息支出肯定是没有抵扣。融资成本暂不抵扣。

20、房地产行业，土地能不能抵扣的阻力来自哪里，是地方政府吗？

土地最初出来的地方是政府，但是政府肯定不会去交进项税。所以出让这个环节，只能用视同进项抵扣的办法。如果是视同进项抵扣的话，相当于国家帮你减了税。

假设土地购置可以作为进项抵扣的话，可行方式是？

出让环节，视同进项抵扣的方式。没有增值税专用发票发票，但允许企业视同进项。

21、流转税最终承担者是最终消费者，那从个人购房者角度看，购房成本是否会上升？

增值税的一个理解虽然是逐环节征收，但是增值税的最终承担者是个人。从整个营改增之后，我们觉得，个人最需要的去看分不同产品、不同服务项目，不同增值税下有一个不同税率的机制，很难说最终上升还是下降的一个情况。我们知道服务业6%，商品货物17%，最终等都会转嫁到个人消费者身上。

如果房地产行业营改增稳定在11%的税率，和营业税5%相比，理论上消费者个人负担会增加？

对，增值税是最终消费者去承担的。营业税是总额去计算，营业税下企业在承担税负，但是企业通过价格转嫁到消费者身上。增值税的话直接税负转嫁到个人消费者身上。

22、如果土地可以抵税的话，是否有个新老划断，就是5月1日前出让的土地，按照简易增值税计税法则交税？

土地成本抵扣一定是在营改增之后新发生的，比如开发商在5月1日之后新购置的土地，才会产生的进项税。过渡政策对于开发商来说，具体以什么方式给予开发商，目前不确定。对于房地产开发环节来讲，有很多个点可以作为过渡政策起始点。

23、出租情况下，我是承租人的话，以前租金只是一个成本费用，是不能抵扣进项税的话。现在的话，如果业主开出来的是增值税发票，承租方现在拿来可以抵掉一些销项税。那对于业主来说很容易转嫁增值税，是不是可以这么理解？

考虑到价格的转嫁的话，对于写字楼、商业地产还会有些区别。各地情况不一样，如果写字楼对应租户是一般纳税人多的话，是可以取得进项抵扣，实现成本转嫁。如果租户是小规模纳税人，即便我们拿增值税发票给他，他也没法进行抵扣，对于他来说成本增加。

中高端出租物业会好一些，中低端出租物业会难以转嫁？

可以这么理解。

下文是KPMG关于营业税对房地产及建筑业主要财务影响官方解读（偏操作层面，上文问答环节资本市场更易理解），摘选自公司微信。

许多房地产开发商﹑业主﹑房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素：

1）现有合同的条款–如果合同已经签订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签订时以较低税率（3%或5%）的营业税作为定价标准，则供应商有可能需要自行承担11％的增值税税负。

2）交易对方是否为增值税一般纳税人–如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言，这意味着B2B模式下的房地产交易（如商场﹑写字楼﹑工厂﹑酒店和其他形式的商业房地产项目）相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策变化不利影响的可能性更低。

3）土地占整个项目的价值比例–预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而希望开发商购买土地使用权时，也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。

4）销售模式–出售已完工房地产项目和出售房地产企业的股权，可能适用不同的增值税处理方法。

4）过渡政策或豁免政策所带来的影响–在具体实施细则中，预期将会出台过渡政策或豁免政策，以应对房地产开发商在营改增前已开工的项目中使用的材料不能抵扣进项税，而销售此类项目时却需要按照销售价格总额的11%缴纳增值税的情况。我们注意到有关方面一直在讨论是否允许开发商选择5%简易征收增值税，这一点有望在实施细则发布时明确。

5）企业运营结构–许多开发商通过特殊目的公司(SPV)运营各开发项目。如果汇总申报无法实现，意味着每一次开发新的项目时，都需要让每个特殊目的公司尽早登记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。然而，直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。因为除了部分货物和服务出口外，中国并不存在进项税留抵退税机制（这与其他很多增值税国家不同）。因此，增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外，当以特殊目的公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。