营转增KPMG嘉宾观点:“营改增”对房地产行业影响有几成？

【海通地产】税是减了？还是加了？营转增KPMG嘉宾观点

海通地产                 涂力磊

海通地产营业税转增值税影响观点：

中性偏正面，后期看细则中土增税和土地成本能否抵扣？

1）推动购房抵税，有利于全行业去库存。因为购置不动产可以抵扣增值税，有利于催进全社会购房避税，加大行业去库存；

2）将会加大整个房地产产业链整合力度。会造成开发商现金流错配，前期税务支出可能会增大，但多项目放在一个项目公司可有效解决；有利于中大型开发商，对单项目型无竞争力开发商造成一定影响，有利行业集中度增加；此外，考虑成本端开发商必须有税票才能抵扣成本，在采购过程中无法开局税票的原材料供应商将出现明显劣势，或加速建材、钢铁等行业整合。

3）对住宅类企业偏利好，对已开发完的自持物业企业存在部分冲击（缺乏抵扣项目）；

4）后期需要继续关注土地购置费用是否会成为抵扣项目（预计政策出后的土地可以，之前的土地难追溯）；

5）加大已建成物业资产证券化，可以部分减少营改增冲击，对推进房地产基金业务存在利好；

6）细则暂时未出台，目前普遍预期税率将定在11%，比此前预期的17%要低。

（内容较长、且专业性强，后面问答环节更精彩）

KPMG嘉宾报告

这次营改增的扩围意味着彻底完成十二五计划中增值税取代营业税目标。从五月一日起，营业税将退出整个税制的舞台。从几个方面去介绍营改增对房地产业的几个影响。

营业税与增值税的区别

营业税是对整个收入全额征税，此前房地产业适用的营业税税率是5%。

增值税的计税法则为，应缴税额=销项税额（收入*适用税率）-进项税额（成本支出中对应的进项税）。因为在中国的税制中有多档增值税的税率，所以在成本支出中不同项对应的税率不同，进项税也不一样。

未来可能的房地产业增值税政策

李克强总理的政府报告中没有对房地产业增值税政策的详细阐述。目前的房地产营业税，也是前期我们和财政部、税总了解到的部分情况，在此和大家分享。

我们了解到，包括住宅出售，商业地产出售和租赁的税率可能是11%。这里税率有一个显著的上升，从5%上升到11%。但是，增值税用的是一般计税方法，收入*11%之后，成本中有一些进项税是可以进行抵扣的。所以最终的税负，不一定比营业税下的5%计算出来的高。

公众住宅转售、出租的政策方面，财政部税总没有一个特别的分析，我们理解可能会采用简易征收方法。现行增值税法下简易征收税率是3%。所以可能未来公众转售或者出租的行为，直接拿我们的收入*3%。

新增不动产纳入抵扣范围这个政策，虽说是房地产业的一个政策，但是利好在全行业。全行业，无论是制造业、金融业、服务业，只要有新购入的不动产，都可以作为进项去抵扣。我们的成本支出*对应的税率，全部可以从销项税中减掉。

房地产业是否会有过渡政策？比如说房地产的开发商在营改增之前项目已经开工，相应使用的材料都没有办法再去进行抵扣，很多开发商在政府制定营改增政策是希望政府给予一个过渡政策。过渡政策可能是简易计税方法，税率可能是3%也可能是5%。一旦涉及到简易计税方法，与原来营业税的计算方法是一样的，收入总额*相应税率。

营改增之后，对整个房地产链条的影响

从拿地到最后自持出租，或者出售的链条，我们对各个环节增值税影响做个简单分析。增值税对整个房地产行业税负、利润产生均可产生不同影响，结构与项目业态、项目所处阶段不同有关。

拿地阶段

土地成本部分政策目前还不明确，我们之前了解到，有可能土地成本是可以抵扣的。那我们在二级市场上去拿地的时候，可以让卖方开增值税发票。土地成本对应的进项税可以抵扣。那从一级市场出让的土地，即从政府手中拿的土地是否可以抵扣呢？如果这部分有抵扣的可能性，那开发商可以用一种叫做视同进项抵扣的办法。假设土地出让价格100w，其实政府不会开增值税发票，那么开发商要自己去拿100w乘以税率作为进项税，从销项税中减掉。

融资成本

这次营改增扩围包括金融和保险业，贷款利息也在营改增范围内。但是，有可能政策中贷款利息对应的这部分进项税暂不可以抵扣。比如说房地产开发商发生了融资成本，虽然贷款利息也是增值税的应税行为，但是可能是暂不抵扣，融资成本没有对应进项税。

工作布置——
财税[2016]32号 财政部 国家税务总局关于做好全面推开营业税改征增值税试点准备工作的通知

税总发[2016]32号 国家税务总局关于扎实做好全面推开营业税改征增值税改革试点工作的通知