房地产企业转让不动产预缴的增值税可否在不同项目之间进行抵减？

　　房地产企业，转让不动产预缴的增值税是否可以在不同项目之间进行抵减?

　　目前不同启动有不同的官方解释口径：

　　1、(河北、湖北、新疆)：

　　房地产企业转让不动产预缴的增值税可以抵减当期的应纳税额，不用区分项目进行抵减。

　　2、除上面三个区域以外：

　　房地产企业转让不动产预缴的增值税按照规定是在纳税义务发生时才可以进行抵减的，目前不同地区有不同的处理方式：

　　1、有的地区认为预缴的增值税抵减纳税人的当期应纳税额即可，不用区分是哪个项目的应纳税额;

　　2、有的地区认为预缴的增值税抵减的是相应项目发生纳税义务时应该缴纳的税款，不能混项目进行抵减。

　　税屋提醒：建议纳税人及时与主管税务机关联系确认，以税局的回复要求为准!

　　新疆

　　问题内容：感谢对该问题的答复。答复只是罗列了税务局的文件，这些文件我们都知道，但是解决不了实际问题。因此再问一下。18号公告第十四规定“房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”这里的“抵减已预缴税款”到底该如何抵减?是抵减全部项目的预交税款?还是只能抵减发生增值税纳税义务项目中的预交税款?这两种抵减方式结果差异很大的。请以文字形式答复，谢谢!

　　答复内容：新疆税务局12366呼叫中心答复：您好!您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

　　经与相关部门核实答复：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　根据上述文件规定，纳税在确定纳税义务发生时间时，申报抵减已预缴税款即可。

　　因此，请您比照上述文件执行。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系新疆税务12366或主管税务机关。

　　留言时间：2021-02-04

　　咨询对象：新疆纳税服务中心

　　河北

　　《河北国税全面推开营改增有关政策问题解答(之二)》八、关于提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额问题

　　《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号)第八条规定：“纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。”

　　《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

　　因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

　　例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。

　　房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补(退)税额”填报100万元。

　　根据上述规定，提供建筑服务的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

　　河南

　　房地产企业申报时如何抵减已预缴的增值税税款?不同项目间预缴税款能否互相抵减?

　　答：预缴的税款，应填入增值税纳税申报表附表四《税额抵减情况表》中第4行“销售不动产预征缴纳税款”的“本期发生额"，"本期应抵减税额”由“期初余额”和“本期发生额”合计产生。已预缴的增值税可以在当期按规定计算的应纳税额中抵减，填入“本期实际抵减税额”，因当期应纳税额不足以抵减的，未抵减完的预缴税款填入“本期实际抵减税额”，可以结转下期继续抵减。

　　在申报时，当月已预缴的增值税税款可以抵减当期应纳税款，不足抵减的，纳税人应补缴差额部分，抵减后仍有余额的，结转下期继续抵减。

　　房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时互相抵减。

　　湖北

　　房地产开发企业预收款的范围以及对预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额?

　　房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

　　房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。

　　福建

　　房地产企业申报不动产销售时如何抵减已预缴的增值税税款，不同项目间预缴税款能否互相抵减?

　　答：1、在申报时，当月已预缴的增值税税款可以抵减当期应缴税款，不足抵减的，纳税人应补缴差额部分，抵减后仍有余额的，作为多缴税款，抵减下期应缴税款。预缴税款和纳税申报两线并行。

　　2、房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时抵减当期应缴税款。

　　北京

　　问：房地产开发企业预缴的增值税可以跨项目抵减吗?

　　答：可以跨项目抵减。

　　答复机构：12366服务(2018年11月征期货物和劳务税热点问题)

　　安徽

　　房地产开发企业有多少自行开发的房地产项目，均是新项目，一般计税方法。其中A项目处于预售阶段，按规定预缴增值税款;B、C项目已经开始交房，产生了增值税纳税义务，当期有应纳税款。请问，A项目预缴的增值税税款可否抵当期B、C项目应纳增值税税款?

　　回复：

　　A预缴的增值税可以抵减B、C项目应纳增值税税款。

　　答复日期：2019-06-17

　　答复机构：国家税务总局安徽省税务局货物和劳务税处