将开发产品转为自用后再对外销售，土增税能否加计扣除

　　网友问：我企业是一家房地产公司，2019年9月将开发的商业门面房20间转为固定资产，对外出租。2020年10月份又将其中的13间门面房对外销售，取得销售收入4900万元。请问，对这销售的13间门面房在进行土地增值税清算时能否加计扣除20%?

　　品税阁解析如下：

　　土地增值税法规中有关加计扣除的规定

　　1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]006号)第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。………

　　(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　2、国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)规定：六、具体计算增值额时应注意什么?

　　在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

　　(一)对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

　　(二)对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

　　(三)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。

　　分析上述政策规定可以得出，对从事房地产开发的纳税人开发建造的商品房允许加计扣除，目的是给其一个基本的投资回报，调动从事正常房地产开发的积极性。

　　有关对旧房征收土地增值税的政策规定

　　1、《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)规定：十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题：

　　转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]006号)规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　3、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

　　(一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

　　(二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

　　其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

　　分析旧房转让土地增值税的税收政策，可以发现并不存在加计扣除项目。

　　也就是说，对于房地产企业而言，如果是销售开发建造的新建商品房可以加计扣除，如果是转让旧房，则不可以加计扣除。

　　那么，新建房和旧房如何界定区分呢?

　　财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字[1995]048号)规定：七、关于新建房与旧房的界定问题。

　　新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

　　下面是一些地方的具体规定：

　　1、北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的通知(京地税地[2005]557号)规定：六、关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的说明：对房地产开发企业建造商品房，已使用(包括自用、出租等)年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。

　　2、山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告(山西省地方税务局公告2014年第3号)第八条规定：“纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”。

　　清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。

　　3、湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(鄂地税发[2008]207号)第二条规定：对房地产开发企业转让已自用(包括出租使用)年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。

　　4、青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知(青地税发[2008]100号)第十条规定：开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租的，凡房地产所有权未发生转移的，不征收土地增值税;在税款清算时不计入房地产转让收入，同时按照建筑面积比例确定相应的成本和费用，不计入扣除项目金额。

　　“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：

　　(一)将开发产品转作开发企业固定资产的;

　　(二)从自用或用于出租之日起连续使用年限一年以上(含一年)的。

　　5、黑龙江省地方税务局关于印发《黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(黑地税发[2007]119号)第七条规定：房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年现在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

　　6、辽宁省地方税务局关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(辽地税发[2007]102号)第七条规定：房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

　　7、浙江省国家税务局、浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知([95]浙国税外第127号、[95]浙地税第38号)规定：五、新旧房按如下标准界定：凡新建完工可投入使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。

　　可以看出，多数地方的税务机关一般采用一年的期限作为新房和旧房区别的标准。个别地方(浙江省)规定，如果房地产开发企业开发的商品房空置年限在一年以上三年以下的，应属于新房。

　　综上，该公司将使用时间超过12个月的商品门面房再次对外销售，应按转让旧房及建筑物的规定来计算其增值额，不允许加计扣除20%。
 

　　2008年11月的解读——

计算土地增值税加计扣除规定

　　根据土地增值税相关税法规定，纳税人在转让销售不动产时，按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收土地增值税。而计算增值额时，是以纳税人转让房地产所取得的收入减税法规定扣除项目金额后的余额为增值额。因此，确定扣除项目就是准确计算增值额的关键。《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括以下五项：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。分析上述五项扣除项目，前四项是纳税人实际发生并有准确数字的，但财政部规定的其他扣除项目却不是企业实际发生的项目，而是计算土地增值税中的一项特殊加计扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。

　　但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业;二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。

　　根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：

　　第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。

　　第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。

　　第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。

　　第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值)，以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。

　　此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)项、第(三)项规定的扣除项目的金额(即土地价和房屋建筑物评估价)，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。