（2019）鲁民再742号 青岛保税区LSXD贸易有限公司、孙某序房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

　　发文机关：山东省高级人民法院

　　发文字号：（2019）鲁民再742号

　　发文日期：2020-01-06

山东省高级人民法院民事判决书

(2019)鲁民再742号

　　再审申请人(一审原告、二审上诉人)：青岛保税区LSXD贸易有限公司，住所地青岛保税区十四号区汉城路附房****。

　　法定代表人：鲁某，总经理。

　　委托诉讼代理人：丁晓燕，山东海鲲律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：贾淑玉，山东海鲲律师事务所律师。

　　被申请人(一审被告、二审被上诉人)：孙某序，男，1964年3月18日出生，汉族，住青岛市崂山区。

　　被申请人(一审被告、二审被上诉人)：王某涛，男，1968年7月4日出生，汉族，住青岛市崂山区。

　　以上两被申请人的共同委托诉讼代理人：沈云，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。

　　被申请人(一审被告、二审被上诉人)：青岛市李沧区九水路街道办事处于家下河社区居民委员会，住所地青岛市李沧区九水路于家下河社区563号。

　　法定代表人：于全林，主任。

　　委托诉讼代理人：赵芳，山东卓润律师事务所律师。

　　再审申请人青岛保税区LSXD贸易有限公司(以下简称兄弟贸易公司)因与被申请人孙某序、王某涛、青岛市李沧区九水路街道办事处于家下河社区居民委员会(以下简称于家下河居委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院(2017)鲁02民终8332号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月24日作出(2019)鲁民申1676号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人兄弟贸易公司委托诉讼代理人丁晓燕、贾淑玉，被申请人孙某序、王某涛的共同委托诉讼代理人沈云，被申请人于家下河居委会的委托诉讼代理人赵芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　兄弟贸易公司再审请求：1.撤销青岛市中级人民法院(2017)鲁02民终8332号民事判决;2.判决被申请人共同支付申请人经营性补助费、搬迁补助费等共计100万元;3.一审、二审及再审诉讼费用由被申请人承担。主要事实与理由：1.原判决认定的基本事实缺乏证据证明。(1)王某涛与孙某序是租赁合同的出租方，王某涛应当承担租赁合同的权利义务。原审已查明王某涛与孙某序共同承包涉案房屋所在土地，王某涛领取的拆迁款中包含经营性补助费、搬迁补助费，且是属于申请人的;王某涛自认与孙某序是租赁合同共同出租方，孙某序是代表其与申请人签订租赁合同，王某涛领取的拆迁款也有孙某序份额。(2)法院应当在申请人与被申请人之间合理分配搬迁补助费、经营性补助费。申请人已提交证据证明王某涛领取的拆迁款中包含经营性补助费以及搬迁补助费合计1501893元，王某涛也认可。对于搬迁补助费，出租人、承租人均应履行一定的搬迁腾退义务，该部分费用应在双方当事人之间合理分担，法院应考虑实际占用比例情况，划分双方所得金额。对于经营性补助费，申请人在租赁地址注册企业进行生产经营，被申请人对外出租房屋之行为亦系经营活动，双方均有实际经营活动。法院应考虑双方经营状况、承租人已交纳租金情况、申请人搬出时间等因素，在双方之间进行合理分配。2.原判决适用法律确有错误。(1)租赁合同效力不影响申请人向被申请人主张经营性补助费以及搬迁补助费。只要拆迁补偿协议有停产停业经营性补助费、搬迁补助费，申请人作为承租人就应当享有相应份额，房屋租赁合同无效是基于没有规划许可，但被申请人与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议中明确有经营性补助费以及搬迁补助费，拆迁补偿协议中没有考虑房屋是否具有规划许可手续，处理停产停业经营性补助费、拆迁补助费时也不应当考虑该因素。由于房产出租人(王某涛、孙某序)已实际取得了经营性补助费以及搬迁补助费补偿，承租人作为实际经营者，无论租赁合同是否有效，申请人都应当享有该项费用。申请人与被申请人之间的租赁合同到期后，申请人继续占有使用租赁房屋，被申请人并未提出异议，且收取了申请人交纳的租金，双方之间的原租赁合同继续履行，但租赁期限为不定期。申请人缴纳租金至2016年8月25日，而申请人于2016年7月搬出该房屋，申请人必然遭受停产停业损失，搬迁也耗费财力，因此申请人应该享有停产停业损失及搬迁补助费。(2)申请人享有经营性补助费、搬迁补助费有据可依。承租人是否享有经营性补助费、搬迁费补助，租赁合同有约定的从约定，没有约定从法定。申请人与被申请人孙某序、王某涛的租赁合同无效，即双方就经营性补助费、搬迁费补助没有约定。参照北京市高级人民法院及江苏省高级人民法院的规定，承租人应当享有部分经营性补助费、搬迁费补助。

　　孙某序与王某涛辩称，1.一审法院判决是正确的，二审法院已依法予以维持，申请人的再审属于缠诉，不应当得到支持。2.申请人的再审理由不成立，且自相矛盾，申请人承认其请求的停产停业经营性补偿、搬迁补偿费在租赁合同中没有约定，却以公平原则要求取得补偿，这与商事活动原则相悖。3.申请人违反禁反言原则，原审中对孙某序提供的承包合同认为是复印件不予质证，再审中申请人又依据该证据作为其主张请求的理由。4.依据合同的相对性，申请人只能向孙某序主张权利，和王某涛无关。5.申请人依据的是其他省份的司法解释，这些解释对山东地区没有约束力。请求驳回申请人兄弟贸易公司的再审请求。

　　于家下河居委会辩称，兄弟贸易公司与于家下河居委会之间无任何合同关系，于家下河居委会对兄弟贸易公司无任何支付义务;兄弟贸易公司并非拆迁当事人，无权请求于家下河居委会向其支付拆迁补偿相关费用。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

　　兄弟贸易公司向一审法院起诉请求：1.依法判令孙某序、王某涛、于家下河居委会共同支付兄弟贸易公司经营性补助费、搬迁补助费等共计100万元。2.判令本案诉讼费、保全费等相关诉讼费用由孙某序、王某涛、于家下河居委会承担。

　　一审法院认定事实：2002年8月30日，青岛市李沧区九水路街道办事处于家下河村村民委员会(现为于家下河居委会)作为甲方，孙某序、王某涛作为乙方签订承包协议，约定由乙方租赁甲方的非耕地，位于村××前松岭路北端西侧，于家下河已废弃的石场，面积为8亩，承包期限为2002年9月1日至2032年8月31日，共30年。现因拆迁，该协议已于2016年6月22日终止。

　　2004年5月15日，孙某序作为甲方，兄弟贸易公司作为乙方，签订房屋租赁合同一份，合同约定：1、房屋坐落为松岭路中段，崂山矿泉水厂对面，自排号3号院内，使用面积1800平方米，院子1000平方米;2、租赁期限共三年，出租方自2004年5月15日起将出租房屋交付承租方使用至2007年5月15日收回，合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权。……7、房屋因不可抗拒的原因导致损坏和造成承租方的损失，双方互不承担责任。如遇国家征用该地时，双方应服从政府的安排。房租按实际租用时间计算，多退少补。合同落款处有孙某序在甲方处、案外人鲁宙在乙方处签字确认，甲方处王某涛的签字系由孙某序代签。

　　2007年5月15日，孙某序作为甲方，兄弟贸易公司作为乙方，续签房屋租赁合同一份，合同约定：1、房屋坐落为松岭路中段，崂山矿泉水厂对面，自排号3号院内，使用面积1800平方米，院子1000平方米;2、租赁期限共三年，出租方自2007年5月15日起将出租房屋交付承租方使用至2010年5月14日收回，合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权。……7、房屋因不可抗拒的原因导致损坏和造成承租方的损失，双方互不承担责任。如遇国家征用该地时，双方应服从政府的安排。房租按实际租用时间计算，多退少补。合同落款处有孙某序在甲方处，案外人鲁宙在乙方处签字确认。

　　经法庭询问，案外人鲁宙表示其是兄弟贸易公司的股东之一，并认可上述两份合同系由其本人与孙某序签订，但其是代表兄弟贸易公司签订的，合同权利义务的主体是兄弟贸易公司，且兄弟贸易公司已经实际履行了按期交纳租金、水电费等义务，其对兄弟贸易公司依据该两份合同诉至一审法院主张权利一事并无异议。

　　2009年6月23日，于家下河居委会出具证明一份，证明松岭路中段，崂山矿泉水厂斜对面，松岭路331号自排号3号院内，属孙某序所有。

　　兄弟贸易公司将涉案房屋的租金交纳至2016年8月25日，水电费交纳至2016年6月份，2016年7月份，兄弟贸易公司从涉案房屋中迁出。

　　王某涛于2016年6月24日实际领取到于家下河居委会支付的拆迁款11418240元，且该笔拆迁款中含有涉及兄弟贸易公司租赁房屋的经营性补助费、搬迁补助费的数额为1501893元。

　　涉案房屋尚未办理建设工程规划许可证，且不具备办理条件，对此兄弟贸易公司在签订上述《房屋租赁合同》时就已明知。

　　一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，属于人民法院受案范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故兄弟贸易公司与孙某序就涉案房屋签订的租赁合同均属无效，自始不发生法律效力，故兄弟贸易公司依据该无效合同要求孙某序支付经营性补助费、搬迁补助费的主张，无法律依据，因此造成的损失，应由双方各自承担。兄弟贸易公司并未举证证明孙某序因涉案房屋的拆迁而实际领取到了经营性补助费和搬迁补助费以及领取的具体数额，故兄弟贸易公司对孙某序的诉讼请求，一审法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，涉案合同系孙某序与兄弟贸易公司签订，因此合同义务应由孙某序承担，兄弟贸易公司未举证证明其与王某涛之间存在合同关系，也未举证证明孙某序与王某涛的关系，亦无证据证明王某涛应对孙某序签订的租赁合同履行义务、承担责任，故兄弟贸易公司对王某涛的诉讼请求，一审法院不予支持。于家下河居委会与兄弟贸易公司并无合同关系，对兄弟贸易公司不负有支付义务，并且其已经将涉案地块的拆迁补偿款11418240元全部发放到位，各方对此也予以认可，故兄弟贸易公司对于家下河居委会的诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回青岛保税区LSXD贸易有限公司的诉讼请求。一审案件受理费13800元(青岛保税区LSXD贸易有限公司已预交)，由青岛保税区LSXD贸易有限公司负担。

　　兄弟贸易公司上诉请求：撤销原判，并依法改判。

　　二审期间，兄弟贸易公司提交《通知》(复印件)，以证明涉案房屋属孙某序、王某涛等五人所有;孙某序签署房屋租赁协议，孙某序、王某涛与于家下河居委会签署拆迁协议以及王某涛签订收条一份均系对该五人的代表行为。经质证，孙某序、王某涛称：对《通知》的真实性无异议，说明孙某序、王某涛已经履行了通知义务，兄弟贸易公司在一审自认其于2016年7月份从诉争房屋中迁出，孙某序、王某涛于2016年8月11日将无争议的房屋交付给于家下河居委会，有录像资料记载了当时的交接过程;依据合同的相对性，本案的诉争双方仅限孙某序与兄弟贸易公司，至于孙某序与其他人之间的关系与本案无关。于家下河居委会称该证据与其无关，不予质证。

　　虽然孙某序、王某涛对上述《通知》的真实性无异议，其真实性可予以认定，但因该《通知》并非涉案房屋的权属证明，故兄弟贸易公司据此主张涉案房屋属于孙某序、王某涛等五人共同所有，二审法院不予采纳。

　　二审法院查明的事实与原审查明一致。

　　二审法院认为，因涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，且无证据证明其系经主管部门批准建设，故原审认定孙某序就该房屋与兄弟贸易公司签订的租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效;但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，予以确认。因涉案房屋租赁合同无效，兄弟贸易公司也无证据证明其在迁出该房屋时已就停产停业经营性补助费、搬迁补助费等补偿费用的支付事宜与孙某序、王某涛、于家下河居委会协商一致，且孙某序、王某涛、于家下河居委会在本案诉讼中亦不认可兄弟贸易公司的主张，故应认定兄弟贸易公司请求孙某序、王某涛、于家下河居委会共同支付其经营性补助费、搬迁补助费等共计100万元，无事实及法律依据，原审不予支持并无不当。兄弟贸易公司上诉称孙某序、王某涛、于家下河居委会应支付其经营性补助费、搬迁补助费等费用，因无证据证明，不予采纳。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人青岛保税区LSXD贸易有限公司负担。

　　本院再审庭审中，孙某序、王某涛提供了四份证据：1.兄弟贸易公司工商部门备案的2009年3月20日签订的房屋租赁合同。证明合同的相对方为孙某序，合同中第七条约定了如遇国家征用该地时，双方应服从政府安排，房屋租赁费按实际租用时间计算，多退少补。2.青岛市李沧区人民法院(2017)鲁0213民初521号民事判决，证明基于相同事实，青岛三泰鑫工程安装有限公司向孙某序、王某涛主张拆迁补助费被驳回。3.青岛市中级人民法院(2017)鲁02民终8334号民事判决，与证据2证明目的相同，且证据2、3的当事人均服判，青岛市中级人民法院同类案件均是如此判决。4.兄弟贸易公司崂山分公司的工商登记信息查询结果，证实兄弟贸易公司在2016年9月1日登记注册了分公司，其经营是连续的，不存在因搬迁而存在损失的情况。另，孙某序一直提出返还申请人未使用期间的2万元租金，申请人一直拒绝。

　　兄弟贸易公司质证认为，对于证据1中该合同即使是真实的，第七条也未约定拆迁费的分配问题;对于证据2、3的真实性认可，但与本案无关，两案当事人是否申请再审是其权利，与本案也无关;对于证据4的真实性予以认可，该证据恰恰证明因案涉房屋拆迁，申请人无法继续经营，因此搬迁至其他地方经营，搬迁对申请人的经营造成了损失且产生了搬迁费，且申请人是于2016年7月迁出后2016年9月才注册新分公司，注册后无法立刻进行生产经营，必然会造成一定损失。

　　于家下河居委会质证认为，对证据的真实性无异议，但与于家下河居委会无关。

　　本院再审另查明，兄弟贸易公司在租赁的案涉院落房屋所在地注册了其李沧办事处，案涉院落房屋一直用于生产经营。对此事实孙某序、王某涛并无异议。

　　本院再审认为，本案争议的焦点问题是对拆迁人于家下河居委会已支付的搬迁补助费及经营性补助，兄弟贸易公司是否应当享有及享有多少。首先，拆迁时的经营性补助费、搬迁补助费的性质决定了享有经营性补助费、搬迁补助费两项补助的人应为决定拆迁时仍在被拆迁院落房屋实际占有经营者。而本案拆迁人于家下河居委会拆迁涉案院落房屋时，在该院落房屋上依法注册并实际进行经营者系兄弟贸易公司。其次，原审已查明王某涛领取的拆迁款中包括涉及兄弟贸易公司租赁院落房屋的经营性补助费、搬迁补助费1501892元，说明于家下河居委会已对被拆迁院落房屋上的经营者进行了补偿。再次，虽然涉案院落的房屋未取得建设工程规划许可证，但涉案房屋确系孙某序、王某涛在承包于家下河居委会废弃场地后建设，其也一直对外租赁经营，在涉案房屋被拆迁时，其已经享有了所有者的建筑物补偿。因此，案涉院落的房屋是否取得建设工程规划许可证，均不能否认王某涛、孙某序已经取得建筑物补偿及经营性补助与搬迁补助的事实。因此，本案争议的并非拆迁人是否应该支付建筑物补偿及经营性补助与搬迁补助，而是对孙某序、王某涛已经取得的经营性补助与搬迁补助如何分配的问题，租赁合同是否有效与双方谁应当享有已取得的经营性补助与搬迁补助无法律上的因果关系。第四，兄弟贸易公司与孙某序签订的租赁合同虽然无效，双方在租赁合同中对遇有涉案院落房屋被拆迁时取得的经营性补助及搬迁补助如何支付与分配也无约定，因此，对已实际取得的经营性补助及搬迁补助如何分配应依据查明的事实及款项的性质对该笔款项在兄弟贸易公司及孙某序、王某涛之间合理进行分配。第五，涉案院落房屋在确定拆迁时在此依法注册并实际占有经营人为兄弟贸易公司，兄弟贸易公司需进行相应的搬迁，因此，其应当享有搬迁补助费，其作为涉案院落房屋注册经营人亦当然应当享有经营性补助。而孙某序、王某涛虽不是拆迁时在拆迁院落房屋依法注册经营者，但孙某序、王某涛与于家下河居委会签订的承包废弃场地的期限为2002年9月1日至2032年8月31日，孙某序与王某涛承包土地后在承包土地上建设房屋并对外租赁，从中获取一定的租赁费用，由于涉案院落房屋的拆迁，孙某序、王某涛的逾期租赁利益无法实现，其也应当享有一定的经营性补助。鉴于涉案院落房屋的经营性补助及搬迁补助系一体支付，并未对两项补助详细划分，因此，本院认为，兄弟贸易公司应当酌情取得经营性补助、搬迁补助费总额的70%，即1051325元，因兄弟贸易公司一审中仅主张孙某序、王某涛及于家下河居委会共同支付其经营性补助及搬迁补助费共计100万元，并未超出两项补助费共70%的总额，本院对其主张的100万元予以支持。至于孙某序、王某涛关于依据合同的相对性，兄弟贸易公司只能向孙某序主张权利，与王某涛无关的辩解，本院认为，虽然兄弟贸易公司签订的房屋租赁合同中仅有孙某序及孙某序代王某涛的签字，但涉案院落房屋所占用土地系孙某序、王某涛共同向于家下河居委会承包取得使用权;2016年6月5日，孙某序、王某涛等五人又共同通知兄弟贸易公司租赁合同到期限期搬离;包括涉案房屋院落在内的拆迁协议也是孙某序、王某涛与于家下河居委会签订;王某涛于2016年也领取了房屋拆迁协议中涉案院落的经营性补助费及搬迁补助费共计1501893元，因此，租赁合同的相对方实为孙某序、王某涛二人，孙某序、王某涛两人应当将其取得的经营性补助费及搬迁补助费1501893元支付兄弟贸易公司100万元。而于家下河居委会与兄弟贸易公司之间并无合同关系，其仅是基于与孙某序、王某涛的承包协议支付孙某序、王某涛相应的经营性补助费及搬迁补助费，兄弟贸易公司直接向于家下河居委会主张经营性补助费及搬迁补助费没有事实依据与法律依据。

　　综上，原审以涉案房屋租赁合同无效为由对兄弟贸易公司向孙某序、王某涛因涉案院落房屋拆迁已取得的经营性补助费及搬迁补助费的主张不予支持认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。兄弟贸易公司向孙某序、王某涛主张经营性补助费及搬迁补助费具有事实依据与法律依据，本院对其请求予以支持。依据《中华人民共和民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、撤销山东省青岛市中级人民法院(2017)鲁02民终8332号民事判决及山东省青岛市李沧区人民法院(2017)鲁0213民初522号民事判决;

　　二、孙某序、王某涛在本判决生效后十日内共同支付青岛保税区LSXD贸易有限公司经营性补助费、搬迁补助费共计100万元;

　　三、驳回青岛保税区LSXD贸易有限公司对青岛市李沧区九水路街道办事处于家下河社区居民委员会的诉讼请求。

　　一、二审案件受理费各13800元由孙某序、王某涛负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长 贾新芳

　　审判员 李霞

　　审判员 柴家祥

　　二〇二〇年一月六日

　　书记员 白靖