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三、房地产开发企业税收业务问题解答 1、问：2008年度房地产企业按什么政策进行所得税汇算清缴 答：内外资房地产企业2008年度的所得税汇算清缴政策暂执行《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税问题的通知》（，以下简称31号文）、《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（，以下简称299号文）和《福州市国家税务局关于从2008年第四季度起下调部分房地产预售收入预计利润率标准的通知》，上述规定与新税法相抵触的，按新税法规定执行。 2、问：内资房地产企业在2008年以前发生的，按照原税法规定可结转至以后年度扣除的广告费、业务宣传费和业务招待费，实行新税法后如何扣除 答：基于实体法从旧的原则，2008年1月1日以前新办内资房地产开发企业根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税问题的通知》（，以下简称31号文）的规定，在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关且尚未扣除的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以结转扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 3、问：2008年1月1日以后新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费房如何扣除 答：2008年1月1日以后新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关业务招待费暂按上述规定执行，广告费、业务宣传费暂按新税法规定执行。 4、外资房地产企业在执行原外资企业所得税法时，期间费用按照已售面积/可售面积的比例，进行税前申报。那么截止到2007年末，假如未完全销售，则2008年1月1日以前所发生的期间费用有部分未税前申报扣除，问：此部分费用是否可以在2008年税前扣除其中尚未扣除的业务招待费，如何处理 答：2008年以前年度预售阶段尚未扣除期间费用（不含业务招待费），符合税前扣除原则的可以在2008年汇算清缴时全额扣除。 2008年以前年度，外资房地产企业未税前扣除的期间费用中包含的业务招待费余额和2008年当年发生的业务招待费合并，根据新税法规定标准在2008年汇算清缴期间计算扣除，超过规定标准的进行纳税调整。若属于在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，可以根据31号文规定按各自的期限向后结转，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 5、问：2008年度起外资房地产企业季度申报时，其预收房款按预计利润率计算预计利润并入利润总额中申报纳税，但其以前年度已经预缴的税款（预收房款部分），是否可以填入季度申报表的预缴税款栏次中 答：不可以。 按299号文件规定，季度申报时，应纳所得税额的计算是：（企业本年度的累计会计利润＋本年度累计预售收入×预计利润率）×25%，预缴税款栏次仅限于填报本年度前几个季度的实际已交税款，不得填报以前年度预售收入缴纳的税款。 年度申报时，如果该企业已经完工，应纳税所得额的计算是：企业的利润总额＋纳税调整增加额-纳税调整减少额。其中纳税调整减少额中包括在本期结转完工销售收入的以前年度预售收入根据预售利润率计算的预计利润。 如果该企业未完工，不得调减以前年度预售收入计算的预计利润。 因此无论季度申报还是年度申报，以前年度的预售收入缴纳的税款均不能直接作为已交税款冲减。 四、税收优惠类 农、林、牧、渔业、小型微利企业等企业所得税优惠政策中所称国家限制和禁止行业如何把握 答：企业所得税有关优惠政策中所称国家限制和禁止行业，在国家税务总局没有明确规定之前，暂按国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2005年本）》、《外商投资产业指导目录》（2007年修订）中的限制类和淘汰类执行。国家发展和改革委员会发布产业结构调整指导目录新版本后，则按新版本执行。 五、税收征管类 1、问：小型微利企业备案的规定应如何掌握 答：（1）新办企业当年季度或月度预缴申报应统一按照25%的税率申报缴纳，年度申报时再按照全年实际情况确定年度最终适用税率。 （2）《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〉的通知》（）文件下发后，对实行查帐征收并已按规定办理小型微利企业备案的纳税人当年度纳税申报符合小型微利企业条件的，次年可直接按照20%优惠税率预缴税款。但条件发生改变不再符合小型微利企业条件的纳税人，应在办理本年度汇算清缴时按25%税率计算补缴企业所得税；并自下一纳税年度起按照25%法定税率进行纳税申报并预缴税款。 2、问：内资企业实行法人汇总纳税后，原实行单独纳税的分支机构以前年度尚未弥补的亏损如何处理问题 总机构在年度汇算清缴时，应向主管税务机关报送分支机构以前年度的纳税申报表、经分支机构主管税务机关盖章的弥补亏损台帐复印件或其他相关证明资料，经总机构主管税务机关审核后，各分支机构以前年度尚未弥补的亏损可在各自亏损弥补的剩余期限内，由总机构按计算当年可弥补金额进行弥补。 上述解答如与今后出台的新政策相抵触的，按新政策规定执行。 |
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