土地出让金减免 契税不因此减免

    《契税暂行条例》第四条规定：
    1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
    2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
    3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。概括来说，国有土地使用权出让的契税计税依据，是以权属转移当事人签订的合同成交价或者核定的市场价格作为计税依据。
    但是，由于土地使用权转移方式不同，定价方法各异，纳税人在归集土地使用权出让契税计税价格时难免有一些不清楚的问题。笔者认为，纳税人要特别注意以下三项费用。

    减免土地出让金不能减免契税
    《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）规定，根据我国《契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。
    例如，A企业2011年3月承受国有土地使用权，国家给予其照顾，减按应支付土地出让金的70％征收，该企业实际支付140万元，当地规定的契税税率为5％，则该企业应缴纳的契税＝140÷70％×5％＝10（万元）。

    需要说明的是，这里所说的土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）；或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）第一条规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括：以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款；改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

    成交价格中的行政事业性收费要计税
    《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税[1998]96号）第一条规定，根据我国《契税暂行条例》第四条第一项及《契税暂行条例细则》第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

    在此提醒纳税人，上述文件所说的成交价格中所包含的行政事业性收费，是指依据法律、法规、规章的规定或经省以上财政部门批准，提供不以盈利为目的的服务所收取的费用。包括标的物在权属转移之前按规定应收取的评估、检测、计量、鉴定、勘察、设计、咨询、培训等方面费用。

    土地成交总价款中的土地前期开发成本不得扣除
    《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）规定，根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

    《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条规定，以协议方式出让国有土地使用权的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。