营改增后如何预缴土地增值税

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”预售期，土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以（1+适用税率（或征收率）），预征计税基础相同，均可以不含增值税的金额计算应缴税额，简洁方便。    

然而，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。”

案例：2017年5月,A房地产开发企业“银河城”项目开盘预销售住宅2万平米，签订合同总价2.2亿元，当月取得销售回款1.5亿元，如何预交土地增值税？住宅项目土增税预征率1%。

1.方法一：按不含增值税销售额预缴土地增值税。

6月申报期应预交土地增值税=1.5/1.11*1%=135.14万元；

2.方法二：按总局公告（2016）70号文件预缴土地增值税

6月申报期应预交增值税=1.5/1.11*3%=405.41万元

6月申报期应预交土地增值税计税依据=1.5亿元-405.41万元=1.459459亿元  

6月申报期应预交土地增值税=14594.59万元*1%=145.95万元

房地产开发项目适用一般计税方法，按国家税务总局公告2016年第70号，土地增值税预缴按方法二将多预缴金额=10.81万元，将比方法一多预缴8%。

推演预缴增加税影响：

一般计税开发项目：设当期预收帐款为X ，按方法一应预缴土地增值税=X÷1.11×1%=A, 按方法二应预缴土地增值税=(X-X÷1.11×3%)×1%=B

        (X-X÷1.11×3%)×1%

 B÷A=－－－－－－－－－－－   =1.08 

          X÷1.11×1% 

简易计税开发项目：设当期预收帐款为X ，按方法一应预缴土地增值税=X÷1.05×1%=A, 按方法二应预缴土地增值税=(X-X÷1.05×3%)×1%=B

         (X-X÷1.05×3%)×1%

 B÷A=－－－－－－－－－－－   =1.02 

          X÷1.05×1%

相对于方法一（按不含增值税销售额）预缴的土地增值税，国家税务总局公告2016年第70号的计算方法将导致房地产企业多预缴土增税，一般计税项目多交8%，简易征收项目多交2%。进一步观察、分析上述原因，土增税多预缴情况与对项目的适用税率（征收率）匹配。一般计税项目多预交8%，根源于项目适用税率11%与预缴增值税率3%之差；简易征收项目多预交2%，根源于项目适用征收率5%与预缴增值税率3%之差。下面以一般计税项目进行分析：

         (X-X÷1.11×3%)×1%

 B÷A=－－－－－－－－－－－   

          X÷1.11×1% 

          X-X÷1.11×3%

     =－－－－－－－－－－－  

          X÷1.11

         X÷1.11×1.11-X÷1.11×3%

     =－－－－－－－－－－－  

             X÷1.11

        X÷1.11×（1.11-3%）

     =－－－－－－－－－－－  

             X÷1.11

        X÷1.11×（1+11%-3%）

     =－－－－－－－－－－－  =1+8%

             X÷1.11

总局公告2016年第70号规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税预征计征依据……”。“可以按照”不是强制性规定，因此，我们也可以按不含增值税的销售额直接选择适用预征率计算当期应当预缴的土地增值税。土地增值税最终税负与预缴无关，但是，按方法一预缴增值税，财务人员可为企业减少预缴土地增值税，节约资金成本。