“营改增”对房地产业的影响研究

4.大企业减税幅度高于小规模企业

对房地产开发企业税负测算表明，实现减税效应的中华企业为大规模企业，而经营规模相对较小的张江高科和浦东金桥，则为增税效应。从税率绝对值来看，小规模纳税人可以获益，但是调研发现，由于小规模纳税人无法提供增值税发票供下游企业抵扣，使得其竞争力出现下降，并且在相对利润率较低的情况下，增值税税负变化对其利润影响较大，小规模纳税人在增值税全面推行后将面临困难境地。

5.促进房地产业层次提升

（1）新兴业态成长。现代信息、网络、技术渗透融合入房地产领域，出现了房地产业态新兴化趋势。“营改增”前，这些新兴服务业态缴纳营业税，不能在下游企业增值税中抵扣。“营改增”后，这些新兴服务业获益较大。上海华燕房盟网络科技股份有限公司的税负测算表明，通过“营改增”，该企业可以获得一定程度的税负减轻，对下游提供可抵扣的增值税发票，自身税负下降的同时，下游企业税负也得到减轻。税负的减轻，使得企业具备一定的价格优势，同时，由于可以开出增值税发票，下游企业选择供应商时会有所倾斜，这也有利于新兴企业的业务增长。

（2）设备更新加快。“营改增”前，房地产企业外购材料、设备和服务发生进项税额不能抵扣。“营改增”后，这些项目都能抵扣。这会促进企业对固定资产的投入和更新，以实现一定程度的减税。 

（3）组织结构优化。对大型房地产集团来说，集团内部有很多服务部门，如咨询服务、鉴证服务部门等。“营改增”前，集团内部服务部门分离出来后，虽然缴纳增值税，但是由于不能抵扣，服务部门的分离发展动力不足。“营改增”后，这些服务部门所提供的增值税发票可以抵扣，从而促进集团整体税负减轻，使得服务部门独立出来，走上更为专业化、灵活化的发展路径。因此“营改增”有利于大型房地产集团内部的服务部门与母体分离发展。

6.进一步抑制房地产市场投机行为

一方面，增值税通过调节毛利率抑制房地产开发企业的投资行为；另一方面，对于房地产交易各个环节的增值额课税，增值额与所缴税额成正比，可以进一步地遏制投机行为。

7.与增值税税制构建原理相契合

尽管税收中性原则目前还很难体现，但是增值税实施后，房地产行业整体税负微增，较“营改增”前税负平均增加率约为0.77%，部分抵扣幅度较大的企业还出现税负减轻的情况，因此对市场资源的配置不会造成较大冲击。增值税实施后，依据基本的税率进行销项和进项的计算，征税流程不会太过复杂，符合效率原则。另外，“营改增”后房地产服务业减税效应明显，能将促进结构性减税的实现，符合增值税的收入原则。

全面推行增值税，倒逼增值税链条上的企业实施改革。房地产业对于上海区域经济发展具有重要意义，因此，在房地产业实施“营改增”，实际上是形成倒逼机制，通过房地产业“营改增”促进增值税税收链条逐步完善，实现税收管理规范化、法制化。

五、地产业“营改增”挑战与政策建议

（一）“营改增”在房地产业实施面临的挑战

尽管预想税制的设计具有一定合理性，但是“营改增”在上海市房地产业的实施仍旧面临一些挑战。调查研究发现“营改增”在上海市房地产业实施存在两个方面的难点，一是税制设计方面存在的问题，需要对税制设计进行优化；二是具体推行过程中存在的难点。

1.税制设计的难点

（1）对住房与非住房交易的增值税是否做区分

根据欧盟对不动产增值税的处理方式，对于非住宅二手房交易征收增值税，而对于住宅的二手房交易是免征增值税的。原因有两方面，一是对二手住房交易，欧盟很多政府持鼓励态度，因此流转环节已经征收了印花税、契税等相关税种的基础之上，不再征收增值税；二是为了减少增值税纳税人的数量，降低征管难度。

实际上，对于二手住房交易是否征收增值税，必须将增值税征收的基本原则与上海房地产市场的基本情况相结合。从增值税本身的特性来说，采取免税法在降低征管难度的同时，也带来了经济扭曲问题，使得增值税抵扣链条断裂，令房地产公司纵向兼并和减少外购，扭曲市场行为。而对于上海房地产市场而言，投资与消费属性并存，在住房市场也存在较大投机性的情况下，实施增值税可以起到抑制投机的作用。不同的房地产市场属性，是欧盟房地产市场与中国房地产市场的最大区别。而混合用途住房的存在，也加大了免税的难度。

（2）增值税与土地增值税是否合并

从税种的性质来看，增值税与土地增值税具有很大的相似性：第一，都是对流转环节的增值额课税；第二，都对房地产投机起到抑制作用。课题组调研发现，土地增值税本身弊端较多，与发展相对成熟的增值税合并后，不仅可以避免两税同征过程中的重复征税问题，还可以简化税制，克服土地增值税征收过程中的诸多弊端。同时，由于土地增值税占上海市税收收入比例仅约为2%，合并之后对税收收入的影响不大。

但是，增值税和土地增值税也有较大的不同。第一，从征税模式看，增值税是价外税，而土地增值税是价内税。土地增值税针对不同增值额采用四档增值税率，而增值税对不同业务设置不同税率。第二，土地增值税征税方式上采用的是清算制，首先是按照一定比例预缴，然后等到符合一定条件后再进行土地增值税清算。相对增值税来说，土地增值税过程较为复杂，因此征收上也存在较大难度。“营改增”初期，两税合并将面临很多技术问题，不利于从营业税到增值税的过渡。

（3）房租和人力成本可否抵扣

关于房租的增值税处理，欧盟对住房和非住房进行了区分。住房的长期租赁免交增值税，而非住房的租赁则必须交增值税。对住房的长期租赁免缴增值税是出于降低征管难度的考虑，而对非住房租赁征收增值税则是出于避免增值税链条断裂的考虑。总之，对房租的增值税处理是综合考虑税收中性、税收效率和税收收入原则的结果。对于房租的税收，上海市政府也对住房和非住房进行了区分。住房房租收入采用的是5%的综合税率（包含房产税、营业税及附加、所得税等）；非住房房租收入则需缴纳房产税（税率12%），营业税及附加（营业税税率5%，各类附加为营业税额的10%），以及所得税等。可见，对住房和非住房的租赁收入进行区分，是增值税和营业税都会考虑的主要原则。“营改增”应该对房屋租赁收入进行住房和非住房性质的划分，设置不同税率，一方面鼓励住房租赁市场的发展，另一方面保证非住房租赁的税收收入。

人力成本在营业税税制下是不能抵扣的，但在增值税税制下，则可以通过组织机构的调整和服务业外包实现人力成本的增值税抵扣。调研发现，有部分房地产开发集团已经意识到“营改增”给企业带来的契机，表示将采取措施，对于技术密集型的服务，通过分离服务部门，可实现由内部服务转为外部服务；而对于劳动密集型的服务，则可以通过服务外包，获得增值税发票实现进项抵扣。