“营改增”对房地产业的影响研究

2.“营改增”实施过程中的难点

（1）“营改增”后地方政府税收收入下降问题

“营改增”后地方政府税收下降是个共性问题。据测算，“营改增”后，如果仍旧按照75%：25%的比例分享税收收入，上海市地方税收下降的比率约为6%。上海的试点方案，原归属地方营业税收入，改征增值税后仍归地方。在这个方案下，地方政府存在两难处境：一方面是对税负上升企业的财政补贴会使企业产生预期，对改革带来的负面效应不仅缺乏应对意识，反而产生惰性心理；另一方面，由于鼓励服务业发展和引导企业通过“转移定价”手段来扩大劳务部分的增值税税基，会使地方政府产生“税收竞争”。这两方面对区域经济发展均会产生负面影响，因此上海的试点方案只能是过渡性的短期方案。

一旦“营改增”在全行业展开，随着结构性减税的深入，地方政府税收下降会造成“营改增”的推进缺乏动力，客观上不利于增值税税制减轻社会税务负担消除重复征税作用的实现。

（2）“营改增”后房地产企业的应对问题

调研发现，很多房地产企业尚未对“营改增”多好应对准备。很多房地产企业仍在定价、采购和销售等环节沿用营业税时期的策略，没有根据政策做相应的调整；在业务拓展上，依然固守原有格局，不积极主动开拓新的市场。而一些老的房地产开发企业由于存在历史包袱问题，“增量抵扣”的做法，无法推动这部分老企业进行技术改造，与新兴市场需求接轨。

另外，“营改增”后一些实际问题将逐步显现。首先是法律法规对房地产业务范围的界定。房地产业涉及房地产开发、物业服务和中介服务，内容繁多；经营性房地产业务和自营房地产业务的区分增加了税制设计的难度。其次，以大型房地产集团为例，集团总部与各个分支机构一旦签订服务合同，不仅要求财务管理水平的提高，也要求人事管理、办公自动化水平的提高。否则，增值税将无法顺利操作。

（二）“营改增”在房地产业实施的政策建议

1.以房地产用途为出发点，制定区别性增值税减免方案

鉴于商品房所具备的投资和消费属性，建议将住房和非住房销售均纳入增值税征税范围。但是对于持有时间较长的（比如10年以上）二手住房交易，实施一定的减税或者退税措施，鼓励长期持有该住房；对持有时间较短的二手住房和非住房交易均允许使用增值税进行抵扣。非增值税纳税人的二手房交易，可以由税务机构代开增值税发票。

2.根据实际情况，适时合并增值税和土地增值税

目前对增值税和土地增值税进行合并尚存在诸多技术上的困难，并且“营改增”初期合并这两种税收，不利于增值税的顺利推行。因此建议在“营改增”顺利实施后，增值税链条得以理顺的情况下，再进行增值税和土地增值税进行合并工作。合并过程中仍必须充分地考虑增值税的中性原则、效率原则和收入原则，尽可能地减少重复征税给房地产企业带来的负面影响。

3.坚持“营改增”的方向，逐步完善增值税链条

房地产业“营改增”的基本动力之一是消除营业税对服务的重复征税和产品与服务之间的重复征税。因此，建议除了居住用途的租赁收入外，其他的租赁收入均征收增值税。对房地产中介和物业服务也征收增值税。这样，人力成本和房租成本占总成本比重较高的企业，可以从增值税链条的完善中大大获益。

4.合理设置增值税分享比例，提高增值税征收能力

目前所采用的过渡性方案存在一定弊端，必然被取代。为了减少改革的阻力，调动地方政府参与改革的积极性，建议重新设置增值税分享比例，并适当向地方倾斜。通过理顺增值税征收环节、加大对征收人员培训等方式，逐步提高增值税征收能力，使“营改增”的操作成本降到最低。

5.培育地方主体税种，逐步摆脱对房地产经济的依赖

将所得税作为今后地方税收的主体税种，简化企业所得税制。继续推进个人所得税改革，调整税负结构同时，注重强化个人所得税对收入分配的调节职能。稳步推进房地产相关税收的改革，对流转环节实行轻税政策，完善保有环节的征税制度，发挥房地产税收调节贫富差距和规范房地产市场的作用。

6.提高房地产企业纳税筹划能力，合理规划运营模式

财税部门应统一对“营改增”方案和实施细则的解释，增强政策解读的权威性。房地产企业应尽快转变纳税筹划思路，熟悉相关政策，做好应对。充分利用增值税对组织结构优化和外包业务鼓励的作用，将非核心业务外包，通过将一定的服务机构分离出去，增强自身核心业务的竞争力，实现企业内部专业分工的合理化。

（作者系上海市房地产科学研究院研究人员，本文改写自《上海经济研究》2015年第12期，原题：“‘营改增’对上海房地产业的影响研究”。吴英燕编辑，工作邮箱：wuyy@thepaper.cn）