“营改增”对房地产业的影响研究

2016年1月22日，李克强总理主持召开座谈会，明确指出全面推进“营改增”是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”。3月5日，李克强总理在第十二届全国人民代表大会第四次会议上再次强调从5月1日起要全面实施“营改增”。“营改增”对房地产业而言意味着什么，会给上海房地产业带来什么样的影响？通过分析房地产业实施“营改增”的影响因素，结合上海房地产开发企业和服务企业的实际案例，可以预测“营改增”实施后对上海房地产业产生的综合效应，并发现“营改增”在具体推行过程中的难点，提出相应的政策建议。

一、国际上不动产增值税的处理方式

根据财税[2011]110号规定，2012年1月1日开始试点后，适用税率有四档，即17%、13%、11%和6%。其中交通运输业适用11%的税率，研发和技术服务、文化创意、物流辅助和鉴证咨询等现代服务业适用6%的税率。上海房地产业最早进行“营改增”试点的是房地产估价行业所涉及的鉴证咨询业务，其中一般纳税人适用的是6%的税率，而小规模纳税人适用3%的税率。

上海市的《营业税改征增值税试点过渡性财政扶持政策》，明确对上海市营业税改增值税试点过程中因新老税制转换而产生税负有所增加的试点企业，按照“企业据实申请、财政分类扶持、资金及时预拨”的方式实施过渡性财政扶持政策，即试点企业“营改增”试点后如多交税，上缴后将会得到退回补偿。

目前对不动产增值税的处理有两种模式，一种是以欧盟为代表的传统模式，另一种是以新西兰、加拿大和澳大利亚为代表的现代增值税模式。这两种模式对不动产的处理如表1所示：

可见两种模式的不同在于对非住宅类不动产交易和租赁的处理，其中传统模式允许成员国的企业选择是否缴纳增值税，而现代模式对非住宅类不动产的销售和租赁都需要缴纳增值税并允许进项抵扣。我国增值税主要是从欧盟引进，通过文献整理可以发现，欧盟不动产增值税税制充分考虑了三个原则：第一是税收中性原则。这要求征税过程中应避免对税收对市场机制造成扭曲，避免对一些行为的歧视。第二，效率原则。如果增值税税制建立后征税成本过高、征收程序过于复杂，反而违背了增值税设立的初衷。第三，收入原则。将筹集财政收入作为增值税立法的基本目标，并允许合理的免税。欧盟给予成员国根据各自的情况，对不动产实施一定范围的免税，但是这些免税必须以合理性为前提，也允许存在一定差异。

二、上海房地产业特征与税制方案预想

（一）上海房地产业特征

从结构上看，房地产开发企业总资产占比高，截至2013年年底，房地产开发企业为3766家，资产合计约41250.1亿元，从资产总量占比达91.7%；但是房地产服务类企业发展迅速，物业管理企业、房地产中介服务企业的规模、从业人数逐年上升。从投入产出看，房地产业呈现出中间投入低，附加值高的特征，这说明，“营改增”后，一方面上海市房地产业获得增值税可抵扣比例低于全行业平均值水平，另一方面，由于附加值较高，房地产业可能面临较高税率。从产业链看，房地产业上下游产业均存在一定集中度，与房地产业相关的服务性产业类型较多，因此，全面实施“营改增”，不仅房地产业获益，其上下游行业也可获益。

（二）房地产业“营改增”税制方案预想

根据《证券日报》的报道，房地产行业的增值税税率可能暂定为11%，结合房地产业特点以及增值税税制设立的基本原则，现对房地产业“营改增”方案假设如下：

除上述三项业务外，房地产业还包括保障性住房的开发和经营以及租赁业务。上海市的保障性住房政策中，经营公租房的租金收入免征营业税，但对保障性住房的开发和销售仍需缴纳营业税。由于保障性住房与商品房的最大区别在于对购房者是否进行限制，而在房地产开发和流通环节上并无实质差别，因此本研究将对保障性住房的讨论列入商品房的范畴，以便于研究的展开。