投资性房地产出租关注营改增新政变化

投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是企业为完成经营目标所从事的一种经营性活动。对于出租的建筑物、土地使用权等投资性房地产营改增后的税务处理，势必影响到会计的账面价值以及会计报表的列示。

一、会计处理

投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的范围包括：

1.已出租的土地使用权，指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。例如，甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司，则土地使用权属于投资性房地产。 

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益，则属于投资性房地产， 

3.已出租的建筑物，指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。 

二、增值税处理 

根据《国家税务局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年16号)，纳税人出租不动产营改增主要政策见右表。 

例：甲为增值税一般纳税人，土地使用权、不动产及不动产经营租赁服务适用的增值税率为11%，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，假定按年计提折旧和进行摊销，其出租的不动产与其机构所在地在同一县的，不需要预缴增值税，直接在机构所在地申报缴纳。有关资料如下： 

1.2013年10月2日以1000万元购入一宗土地使用权，预计使用年限为50年，取得当日即开始建造一栋写字楼。2014年12月写字楼完工使用，建造成本为50000万元(包含建造期间土地使用权的摊销)、预计使用年限为40年。写字楼和土地使用权的预计净残值均为零，均采用直线法计提折旧和摊销。 

2.2015年12月18日，甲与乙签订租赁合同，合同约定，甲将上述写字楼整体出租给乙公司，租期为3年，不含税年租金为2000万元，从2016年起每年末支付。2015年12月31日为租赁期开始日。 

 (1)2015年12月31日转为投资性房地产：(单位：万元，下同) 

借：投资性房地产——写字楼50000 

——土地使用权 1000 

累计折旧 1250 

累计摊销 45 

贷：固定资产 50000 

无形资产 1000 

投资性房地产累计折旧1250 

投资性房地产累计摊销45 

(2)2016年末： 

借：银行存款 2220 

贷：其他业务收入 2000 

应交税费——应交增值税(销项税额) 220 

借：其他业务成本 1270 

贷：投资性房地产累计折旧1250 

投资性房地产累计摊销20 

2016年末投资性房地产在会计报表中的列示金额=(50000+1000)-(1250+45)-(1250+20)=48435(万元);影响2016年营业利润的金额=2000-1270=730(万元)。 

 (3)假定租赁期满后将其出售，含税售价为66600万元：

借：银行存款 66600

   贷：其他业务收入 60000

       应交税费——应交增值税(销项税额) 6600

借：其他业务成本 45895

   投资性房地产累计折旧5000

   投资性房地产累计摊销 105

   贷：投资性房地产——写字楼50000

       ——土地使用权 1000