与转让房地产有关的税金，何为＂有关＂何为＂无关＂？

中国的文字博大精深，很多地方在用词的时候，总给人以很多的联想与猜测，稍不注意就会出现“此想法非彼想法”。就拿我们的税法来讲吧，在进行土地增值税清算时，土地增值税暂行条例第六条计算增值额的扣除项目中第（四）款是这样规定的，“与转让房地产有关的税金”可以扣除，那么何为“有关”与“无关”？，总让纳税人学无止境。

今天就来和你讲讲这“与转让房地产有关的税金”中“有关”与“无关”的纳税之事。

一、“与转让房地产有关的税金”何为“有关”

(一)政策依据

1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第五款规定：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

2、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)，第三条关于与转让房地产有关的税金扣除问题，第(二)项规定，营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

3、根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：

纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。”

(二)何为有关

在土地增值税清算时，计算增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金为：

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税（个人转让房产无评估有发票）

二、“与转让房地产有关的税金”何为“无关”

(一)政策依据

1、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)，第三条关于与转让房地产有关的税金扣除问题，第(一)项规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

2、根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）文第十一条规定，关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题：

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

3、根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第二十七条第（一）项规定，土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

4、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

参照：根据《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税函〔2007〕356号）第二条规定，房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。

 (二)何为无关

在土地增值税清算时，计算增值额的扣除项目中与转让房地产无关的税金为：

1、增值税

2、契税

3、耕地占用税

4、契税（个人评估转让房产）

5、城镇土地使用税

看到这里，是不是你的心里有点数了呢？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同‘按国家统一规定交纳的有关费用’，计入‘取得土地使用权所支付的金额’中扣除。”

也就是说，与转让房产地无关的税金，要不在取得土地使用权所支付的金额中列支或在成本费用中列支，这样一来，有些税种反而还对纳税人有利，因为可以加计扣除。