以房产投资联合经营并承担经营风险：把握业务实质，准确申报纳税

　　在不改变房产所有权的情况下，以房产投资联合经营，按实现经营净收益的一定比例收取租金分成，是实务中较为常见的一种经营模式。特别是在近年来企业纷纷开始轻资产运营的背景下，这种经营模式越来越多。最近，一些纳税人向笔者咨询：以房产投资联合经营并承担经营风险时，相关企业应如何准确地申报纳税呢?

　　具体案例

　　A公司属房地产开发企业，B公司属商业运营公司，均为增值税一般纳税人。2019年10月，A、B两家公司签订合同，约定A公司将其原值为3200万元的一幢楼出租给B公司，B公司出资将其装修为大型购物中心后对外出租，并负责日常运营管理，租赁期为10年，租赁期从2020年1月1日起算。A公司按B公司净收益(租金减去摊销的装修费、水电费、物业费、税金等)的60%收取租金。如出现亏损，暂不收取租金。后期实现的净收益，先用于弥补亏损，直至亏损弥补完后恢复收取租金。

　　2020年，B公司向商户转租收取租金等210万元。扣除摊销的装修费、水电费、物业费等后，净收益为-31万元。按协议约定，A公司不收取租金，故A公司就该不动产出租业务未申报缴纳税款，B公司就其收取的租金收入申报缴纳了增值税。2021年，B公司向商户转租收取租金等320万元。扣除摊销的装修费、水电费、物业费等后，净收益为93万元。按协议约定，净收益先弥补上年亏损31万元后，A公司按净收益60%收取租金37.2万元，A公司按37.2万元的租金收入申报缴纳房产税4.1万元(37.2÷1.09×12%)，但未申报缴纳增值税;B公司按320万元的转租收入申报缴纳了增值税26.42万元(320÷1.09×9%)。

　　案例分析

　　表面上看，A、B两家公司签订的合同属于租赁合同。但根据合同约定，A公司按B公司净收益的60%收取租金，也就是说A公司的租金收入和B公司的净收益挂钩，表明A公司承担了B公司的经营风险。从业务实质角度而言，A、B两家公司形成了联合经营关系。

　　在申报纳税过程中，A公司认为，其房产出租给了B公司，就房产税而言，应按租金收入为计税依据申报缴纳;就增值税而言，B公司转租后已申报纳税，其不应就出租收入再申报缴纳增值税。因此，2021年，A公司按37.2万元的租金收入申报缴纳房产税4.1万元，未申报缴纳增值税。

　　笔者认为，A公司的观点是错误的。在增值税方面，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。据此，A、B两家公司均为增值税纳税义务人，其收取的租金，均应申报缴纳增值税。与此同时，A公司就租金收入申报缴纳增值税的同时，可向B公司开具增值税专用发票，B公司可抵扣对应的增值税进项税额。2020年，因B公司净收益为-31万元，A公司不收取租金有正当理由，不缴纳增值税并无不当;但2021年，A公司收取租金37.2万元，应申报缴纳增值税3.07万元(37.2÷1.09×9%)。

　　在房产税方面，《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条明确，房产税由产权所有人缴纳。根据A公司与B公司签订的合同，房产所有权并未转移，仍由A公司所有，B公司仅取得使用权，且联合经营期满后房产所有权仍属A公司所有，因此A公司是房产税的法定纳税义务人。

　　同时，《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)第一条明确，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

　　在本案例中，A公司按B公司净收益的60%收取租金，承担了B公司的经营风险，构成了联合经营关系，因此A公司应按房产原值作为计税依据计征房产税，即2020年A公司应缴纳房产税26.88万元(3200×70%×1.2%)，2021年应缴纳房产税26.88万元。本案例中，A公司2020年未缴纳房产税，2021年按37.2万元的租金收入申报缴纳房产税4.1万元，存在明显错误。

　　风险提醒

　　随着近年来以房产投资联合经营的情况越来越多，相关企业在税务处理上需要高度注意。从实践看，该业务模式主要涉及增值税、企业所得税、房产税、印花税等税种，其中增值税和房产税上容易发生风险，特别是房产税，实践中发生和A公司类似风险的案例并不罕见。

　　笔者提醒以房产出资的联合经营企业，一定要加强对税收政策的学习和理解，尤其要准确地把握自身的业务实质，实事求是地判断租金收益是否同对方收益挂钩、是否承担了经营风险。一旦承担了经营风险、构成了联营关系，那么就应当严格按政策规定准确申报缴纳房产税，切勿在不加甄别的情况下盲目按租金收入申报房产税，导致发生风险。

　　来源：中国税务报 2023年11月23日 作者：林建华 张荣涛 田丽莉(作者单位：国家税务总局陇南市税务局、国家税务总局定西市税务局)