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2016年3月23日， 财政部和国家税务总局以财税[2016]36号文件发布营业税改征增值税的各项具体实施办法。该文件明确了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入增值税范围后的具体细则，并对现行关于交通运输业、现代服务业和邮电通信业的增值税规定做出了修订。36号文中除另有规定执行时间外，将自2016年5月1日起施行，以财税[2013]106号为主的一批现行营改增文件将被废止。 下面为大家介绍、分析36号文的重要规定及解读一些热点问题： 一四大行业增值税税率确定为6%、11%36号文规定了6%、11%和17%三档税率以及零税率；征收率一般为3%，主要适用于小规模纳税人，另外还有一个5%的征收率。 6%：提供增值电信服务、金融服务、现代服务和生活服务，销售土地使用权以外的无形资产 11%：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权 17%：有形动产租赁服务 零税率：境内单位和个人发生的跨境应税行为 相比较于营业税制下的3%、5%等税率，房地产、建筑增值税税率确定为11%，在使用一般计税办法下，如果进项不足，同时议价能力有限，可能面临税负大幅增加。 二可以抵扣项目与不可抵扣项目1、不动产纳入抵扣 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 2、不可抵扣项目 在106号文原有规定的基础之上，36号文新增了如下不得抵扣进项的项目： （1）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （2）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （3）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （4）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用。 企业应注意不动产纳入可抵扣的时间和不可抵扣的项目 三兼营与混合销售纳税人兼营不同税率或征收率项目, 应当分别核算销售额，未分别核算的, 从高适用税率；一项销售行为涉及服务和货物为混合销售，从事货物的生产、商贸纳税人按照销售货物缴税，其他纳税人按照销售服务缴税。同时，106号文中“混业经营”的概念被取消。 由于 “混合销售”保留，从事设备生产并安装的企业可考虑根据实际情况进行业务架构分拆；对于兼营行为，纳税人应重视核算，否则将面临适用高税率的不利后果。 四差额征税允许融资租赁、航空运输、经纪代理、旅游服务等业务收取的销售额扣除特定支出后，以余额计算缴纳增值税。扣除特定支出应当取得合法有效凭证；另外，即使取得的差额扣除凭证同时属于增值税抵扣凭证，纳税人也不得选择抵扣进项税额，而只能进行差额扣除。 五房地产、建筑业、金融应税行为纳税义务发生时间36号文沿用了106号文对纳税义务发生时间的规定，即纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。另外，36号文新增了以下有关纳税义务发生时间的特别规定： 1） 纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2） 纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。 3） 纳税人发生视同销售服务、无形资产或者不动产的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 进行合理的规划，通过合同条款推迟纳税义务发生时间，可带来资金的时间价值。 六建筑服务特殊规定1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法按3%计税。 2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法按3%计税。 3、一般纳税人为建筑工程老项目（即开工日期在2016年4月30日前）提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 4．、一般纳税人选择适用简易计税方法计税的，可以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。 对于过渡期的建筑企业而言，可以利用政策开展税务筹划，改变经营方式，充分享受政策优惠。 七房地产企业支付的地价款可以抵扣、银行货款利息不可抵扣房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 企业接受贷款服务向贷款方支付的利息及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得抵扣。 房地产企业最大的进项成本即为取得的国有土地成本，其能否抵扣关系着房地产企业税负率的高低。 八房地产业过渡政策1、一般纳税人销售2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可选择简易计税方法，以全部收入减去购置价或作价后，按照5%征收率缴纳增值税； 2、一般纳税人销售其扩围日期前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%征收率计税 3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%征收率计税。 4、个人转让住房，征收率5%，并延续营业税的优惠政策。 企业应结合主要物资采购情况，测算不同处理的税负影响，选择适用政策。另外，简易计税方法是否可以自行开具增值税专用发票（如果已经是增值税一般纳税人），还是需要去主管税务机关代开增值税专用发票有待进一步明确。 九不动产经营租赁1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。 2、小规模纳税人、其他个人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 3、个人出租住房，应按照5%的征收率减按1、5%计算应纳税额。 十营业税优惠政策整体平移36号文在免税项目上的规定，基本平移了现行的营业税免税政策，比如医疗机构提供的医疗服务收入、土地使用者将土地使用权归还给土地所有者等都由免征营业税过渡到免征增值税。 十一跨境应税行为新政将四大行业的部分跨境应税行为纳入免税管理。如提供工程项目在境外的建筑服务，为境外单位之间的货币资金融通及其他金融业务提供的直接收费金融服务。 试点企业应及时掌握相关管理规定，确保充分享受政策。 1、将纳入营改增的四大行业中的企业应尽快掌握新政的有关规定，做好购销、会计核算的转型和相关的培训准备工作；特别是建筑和房地产企业要根据自身情况选择好有关的计税方法。 2、已营改增及原增值税纳税人企业，也应密切关注新政中如不动产纳入抵扣等的相关变化，做好有关的调整应对工作。
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