房地产企业“售房回购”的会计与税务处理差异

　　“售后回购”是近年来出现的一种新型的融资形式，是企业在销售商品的同时，约定日后再重新买回这批商品的业务。对于需求资金量极大的房开企业来说，可以说是筹集资金一种好方式。该项业务从形式上看涉及先“售”后“购”两笔独立业务，他的会计处理与税收规定存在较大差异。笔者认为非常有必要写出来，以供读者参考。

　　一.“售后回购”的会计处理

　　“售后回购”中的“售”在会计上并不确认收入。其形式上是销售，实质却为融资。是会计核算原则中“实质重于形式”的反映。根据现行会计制度的规定，会计上对“售后回购”业务的核算，企业应当设置“待转库存商品差价”科目，核算发出商品的销售价格与实际成本及相关税费之和的差额。企业在发出商品时，按销售价格，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，按库存商品的实际成本，贷记“库存商品”科目，按销售不动产应交的营业税，贷记“应交税金—营业税”科目，按借、贷方差额，贷记或借记“库存商品差价”科目。如果回购价格大于原售价，还应在销售与回购期内按回购价格大于原售价的差额计提利息费用，借记“财务费用”，贷记“待转库存商品差价”。如果回购价格小于原售价，根据谨慎性原则，不能计提财务费用。企业以后重新购回该商品时,根据对方开据的发票,按购回商品的用途，借记“固定资产”或“库存商品”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目；同时，将“待转库存商品差价”科目的余额冲减或增加购回房屋的成本。

　　二.“售后回购”的税务处理

　　税务处理应将售后回购视同销售和采购两个环节进行处理。

　　“售后回购”中的“售”在会计上并不确认收入。但在税收上是作为计税收入的，不但计算营业税，还要计算企业所得税。

　　因为“售后回购”的对象是不动产，要按销售不动产5%的税率交纳营业税。（为简化计算，不予考虑营业税以外的土地增值税，城建税及教育费附加等税费）。

　　在应税收入的确认上，税法更侧重于以交易的法律形式作为判断标准。根据《营业税暂行条例》第九条规定营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，国税发(1994)159号规定销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，对于将发票开出，房屋所有权已转移，可以说取得了营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据。所以确定了营业税的纳税义务的发生。在所得税处理上，要将视同销售的收入扣除成本及税金后，作为应纳税所得额。这里有一点要说明，会计上在计算销售环节的税金是计入“待转库存商品差价”科目借方的，是不影响当期的会计利润的。但在所得税计算中要作为“税金及附加”项目扣除。

　　在会计上将在销售与回购期内按回购价格大于原售价的差额计提利息费用，借记“财务费用”，贷记“待转库存商品差价”。这部份财务费用可否所得税前扣除呢？《企业所得税税前扣除办法》规定，“财务费用是纳税人筹集经营性资金而发生的费用，包括利息净支出、汇兑损失、金融机构手续费以及其他非资本化支出。”税务处理应将售后回购视同销售和采购两个环节进行处理，对于会计上将在销售与回购期内按回购价格大于原售价的差额应是购入资产的价值的组成部分，应按规定计入成本或费用；而且该笔费用并未实际发生，也不符合真实性原则。所以说，这样的财务费用不得在税前扣除，均应调整应纳税所得额。

　　如果收回的房屋作商品处理，就只存在商品价值的不同差异。但若是收回的房屋作固定资产处理，则不仅是固定资产价值的不同差异，因为还要按规定提取折旧，每期折旧额也存在差异的。会计成本一般应是原商品的成本。而计税成本则是回购价格。

　　收回的房屋不管是作商品处理还是作固定资产处理，如果再次将其售出。这时应纳营业税的计算更要注意可扣除原价的确定。

　　根据财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。如果再次将其售出应按差额计算营业税，要注意这时减去不动产的原价是计税成本而不是会计成本。

　　下面以实例说明：

　　例：大发房地产开发公司，2004年7月1日，与华茂有限责任公司签订协议，向华茂有限责任公司销售一座房屋，售价为500万元。协议规定，大发房地产开发公司公司应在2006年6月30日回购，回购价520万元。房屋已于2004年7月1日办理了有关产权手续，并已收到货款。假定：该房屋的实际成本为420万元；（2）不考虑其他相关税费。

　　大发房地产开发公司的账务处理如下：

　　1.2004年，会计利润100万元，所得税无其他调整项目。

　　（1）销售房屋时

　　借：银行存款　　500

　　　货：库存商品　　420

　　　　　待转库存商品差价　　80

　　计提营业税：500╳5%=25

　　借：待转库存商品差价　　25

　　　贷：应交税金---应交营业税　　25

　　（2）2004年7月1日至2004年12月31日，计提的利息费用直接计入当期财务费用。

　　借：财务费用　　5

　　　货：待转库存商品差价　　5

　　（520-500）/4=5万元

　　2004年，会计利润100万元,应纳税所得额=100+5+500-420-25=160万元。

　　2.2005年，会计利润100万元，所得税无其他调整项目

　　（1）2005年1月1日至2005年12月31日，计提的利息费用直接计入当期财务费用。

　　借：财务费用　　10

　　　货：待转库存商品差价　　10

　　（520-500）/2=10万元

　　2005年，会计利润100万元，应纳税所得额=100+10=110万元。

　　3.2006年，会计利润100万元，所得税无其他调整项目

　　（1）2006年6月1日至2006年6月30日，计提的利息费用直接计入当期财务费用。

　　借：财务费用　　5

　　　货：待转库存商品差价　　5

　　（520-500）/4=5万元

　　（2）2006年6月30日，A公司购回2004年7月1日销售的房屋。（假设作固定资产管理，用于作办公使用）

　　借：固定资产　　520

　　　货：银行存款　　520

　　借：待转库存商品差价　　75

　　　货：固定资产　　75

　　待转库存商品差价余额=20（贷方）+80（贷方）+25（借方）=75万（贷方）

　　（3）2006年7月1日----12月31日提取折旧，假设税法与会计折旧年限相同，不考虑残值。

　　借：管理费用　　11.125

　　　贷：累计折旧　　11.125

　　会计计提折旧=445/20/2=11.125万元

　　税法可计提折旧=520/20/2=13万元

　　2006年，会计利润100万元，应纳税所得额=100+5+（11.125-13）=103.125万元

　　也就是说，在不考虑残值时，税法可提折旧是520万元，而会计实际提取数是445万元，相差75万元应作为各年度的调减额处理。这与调增额75万元（20+500-420-25）是相等的。

　　4.2007年，假设大发房地产开发公司对该房屋又以530万元售出。根据规定应以全部收入减去购置不动产原价后的余额为营业额，也就是营业税的计税依据是以全部收入减去购进房屋的差额，这时减去不动产的购置或受让原价是计税成本而不是会计成本。对该例来说是520万元，而不是445万元。

　　因此，应纳营业税=（530-520）╳5%=0.5万元，而不是（530-445）╳5%=4.25万元。

　　对于2007年所得税的调整比较复杂，但只要掌握出售房屋税收应计入所得的计算=出售收入-（计税成本-按计税成本已按规定提取的折旧）-出售应纳的税金这一基本原理，也是不难理解的，只不过是计算相对复杂些。