营改增对一般纳税人从价计征房产税的影响

现行房产税根据应税房产的使用情况采取从价计征和从租计征两种计税方式。《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）对从租计征方式下租金收入的价税分离作出了规定，但未对从价计征房产税的营改增协调问题予以明确。由于小规模纳税人外购房屋，或购进货物、设计服务和建筑服务用于自建房屋，或购进货物、设计服务和建筑服务等对房屋进行改建、扩建、修缮、装饰,其取得的增值税专用发票注明的增值税税款以及增值税普通发票注明价款中包括的增值税税款，均应计入房产原值计征房产税。故营改增不对其从价计征房产税的缴纳产生影响。本文结合案例分析营改增对一般纳税人从价计征房产税带来的影响。

一、营改征对应税房产原值确认的影响及协调

（一）取得增值税普通发票时应税房产原值的确认

一般纳税人取得应税房产时收到转让方开具的发票为增值税普通发票的，普通发票注明价款中包括的增值税税款因无法抵扣，应计入房产原值计征房产税。

（二）取得增值税专用发发票时应税房产原值的确认

一般纳税人取得应税房产时收到转让方开具的发票为增值税专用发票，且专用发票注明的进项税额可以抵扣时，应税房产原值应当按照专用发票注明的不含税价款予以确认。

一般纳税人取得应税房产时收到转让方开具的发票为增值税专用发票，但专用发票注明的进项税额不得抵扣的，根据财会〔2016〕22号文件及《企业会计准则》、《小企业会计准则》规定，计征房产税的房屋原值应当包含不得抵扣的进项税额。根据现行规定，一般纳税人外购、建造（含改建、扩建、修缮、装饰，下同）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利等的房屋不得抵扣进项税额。此外，一般纳税人外购、建造的房屋用于前述不得抵扣用途以外其他用途，但因取得的增值税专用发票开具不符合规定、超过认证或确认期限、虚开等原因不得抵扣的进项税额也应当计入应税房产原值计征房产税。

例1：某公司为增值税一般纳税人，2016年7月外购一栋办公楼专用于免征增值税项目，增值税专用发票上注明的价款为1 000万元，增值税110万元，房产原值减除比例为30%。

该公司2016年下半年应纳房产税＝（1 000+110）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝4.662（万元）

需要注意的是，纳税人自建专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利房屋的，其为建造这些项目所购进货物、设计服务和建筑服务等支付的不得抵扣的进项税额已在建造过程中记入了“在建工程”等科目，并在房屋达到预定可使用状态后结转到“固定资产”等科目，故自建专用于前述项目的房屋，其原值已包括前述不得抵扣的进项税额，不需另行加计。

例2：某公司为增值税一般纳税人，2016年7月外购一批材料及建筑服务用于办公楼的修缮，增值税专用发票上注明的材料价款为100万元，增值税17万元；修缮费用100万元，增值税11万元，当月完工。该办公楼专用于免征增值税项目，修缮前原值1 000万元，房产原值减除比例为30%。

该公司2016年下半年应纳房产税＝（1 000＋100＋17＋100＋11）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝5.1576（万元）

（三）转让方被核定征税时取得应税房产原值的确认

根据财税〔2016〕36号文件规定，货物销售方、无形资产及不动产的转让方申报的增值税计税依据明显偏低且无合理商业目的，税务机关有权核定其增值税计税依据。根据财税〔2016〕43号文件规定，税务机关核定的计税依据为不含税价。目前金税三期中设置的开票规则为：若被核定计税依据的业务应当征收增值税，则税务机关代开的增值税专用发票和普通发票都依据核定的计税依据金额开具，并在备注栏注明实际成交价格。如果该项业务免征增值税，则无论纳税人申报的计税依据是否偏低均按其申报的成交价格开具增值税普通发票。由于金税三期中开票规则的设置与《发票管理办法》第三条关于发票是“交易双方收付款项凭据”的定义不同，且应税与免税开票规则存在差异，这使得税务机关核定房屋销售方（转让方）增值税计税依据情形下，购入房屋方依据发票确定应税房产原值时极易出现错误。

基于以上情况，一般纳税人外购房屋，在税务机关核定销售方（转让方）增值税计税依据的情形下，应税房产的原值依据以下规则确定：

（1）资产的销售方（转让方）应当缴纳增值税，一般纳税人取得税务机关代开增值税专用发票的，应当根据专用发票备注栏注明的实际成交价格结合进项税额的抵扣情况确定应税房产原值。

进项税额可以抵扣的，应税房产原值＝专用发票备注栏注明的实际成交价格－可以抵扣的进项税额

进项税额不能抵扣的，应税房产原值＝专用发票备注栏注明的实际成交价格

（2）资产的销售方（转让方）应当缴纳增值税，纳税人取得税务机关代开的增值税普通发票的，应当根据普通发票备注栏注明的实际成交价格确定应税房产原值。

（3）资产的销售方（转让方）免征增值税，纳税人取得税务机关代开的增值税普通发票的，应当根据普通发票注明的金额确定应税房产原值。

例3：A公司向李某购买其自建的门面房一间，双方约定的含税销售额80万元。确定A公司不同情况下购入门面房的原值。

（1）税务机关认定李某转让价格明显偏低且没有合理商业目的，核定李某转让门面房的计税价格100万元（不含税），增值税征收率5%，A公司取得税务机关代开的增值税专用发票。

李某应纳增值税=1000000×5%=50000元

增值税专用发票注明不含税价款金额=1000000-50000=950000元

专用发票备注栏注明实际成交价格为（含税）80万元

进项税额可抵扣情况下门面房原值＝800000－50000＝750000元

进项税额不可抵扣情况下门面房原值＝800000元

（2）税务机关认定价格李某转让明显偏低且没有合理商业目的，核定李某转让门面房的计税价格100万元（不含税），增值税征收率5%，A公司取得税务机关代开的增值税普通发票。

李某应纳增值税=1000000×5%=50000元

增值税普通发票注明的价款＝100万元

普通发票备注栏注明实际成交价格为（含税）80万元

门面房原值＝80万元

（3）二手房评估系统中李某转让门面房的评估价格为100万元（不含税），假定李某转让门面房免征增值税，A公司取得税务机关代开的增值税普通发票。

增值税普通发票注明的价款＝80万元

门面房原值＝80万元

二、应税房产用途转换对房产原值的影响

（1）根据财会〔2016〕22号文件规定，已抵扣进项税额的房屋转为专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的进项税额，应计入“固定资产”等科目。此种情况下，计税房产原值应当作相应的调增。根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）规定，前述不得抵扣的进项税额按以下公式计算：

不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%。

不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧后的余额。

例4：2016年6月5日，A公司购入一栋办公楼，取得增值税专用发票并认证通过，专用发票上注明的金额为10 000万元，增值税额1 100万元。该办公楼既用于增值税应税项目，又用于增值税免税项目。该纳税人按照固定资产管理该办公楼，分10年计提折旧，无残值。2017年10月A将该办公楼改变用途，专用于增值税免税项目。房产原值扣除比例为30%。

①不动产净值率＝〔10 000－10000÷（10×12）×16〕÷10 000＝86.67%

②不得抵扣的进项税额＝1 100×86.67%＝953.37（万元）

③该厂房2017年应当缴纳的房产税

＝10 000×（1-30%）×1.2%×9÷12＋（10 000＋953.37）×（1-30%）×1.2%×3÷12＝86（万元）

（2）根据财会〔2016〕22号文件规定，原不得抵扣且未抵扣进项税额的房屋，因改变用途等用于允许抵扣进项税额的应税项目的，应按允许抵扣的进项税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额)”科目，贷记“固定资产”等科目。此种情况下，计税房产原值应作相应调减。根据国家税务总局公告2016年第15号的规定，前述可抵扣的进项税额按以下公式计算：

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

前述可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

例5：2016年7月5日，B公司购进一座办公楼，价款共计2 220万元（含税）。该大楼专用于进行技术开发使用，取得的收入均为增值税免税收入，计入固定资产管理，并于次月开始采用直线法计提折旧，折旧年限10年，无残值。7月20日，B公司取得该大楼如下3份发票：增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额为1 000万元，税额110万元；增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为600万元，税额66万元；增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为400万元，税额44万元。2017年7月，纳税人将该大楼改变用途，用于允许抵扣项目，计算该大楼2017年应当缴纳的房产税。

①不动产净值率＝〔2 220－2 220÷（10×12）×12〕÷2 220＝90%

②可抵扣进项税额

纳税人购进该大楼时共取得3份增值税发票，其中2份增值税专用发票属于增值税扣税凭证，但1份在用途改变前仍未认证相符，属于不得抵扣的增值税扣税凭证。因此，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为110万元。

可抵扣进项税额＝110×90%＝99（万元）

③该大楼2017年应纳房产税＝2 220×（1－30%）×1.2%×6÷12＋（2 220－99）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝18.2322（万元）