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“单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。” 注：土地使用权销售或转让收入—土地使用权购置或受让原价，可按转让无形资产税目征收营业税 不动产建成项目或不动产在建项目—不动产购置或受让原价，可按销售不动产税目征收营业税 (二)、企业所得税 ——基本规定 应纳企业所得税=计税利润×税率(33％) 1、应税收入的确认： (1)、收入的确认与营业税销售收入相同。 (2)、关于开发产品预售收入确认问题。房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率 预售收入的利润率不得低于15％(含15％)。 2、成本费用的扣除 (1)、销售成本：房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 (2)、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费；开发产品共用部位、共用设施设备维修费；土地闲置费和折旧等 (3)、销售费用、管理费用、财务费用；其中，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。广告费用按营业收入的8％据实扣除，超过部分可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。 ——征收方式的确定 按现行税收政策规定，企业所得税的征收有两种征收方式：查账征收方式和核定征收方式。 1、采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件：按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿，开展核算，定期编制、报送会计报表，真实地反映企业收入、成本、费用和盈亏，能准确地核算应交各项税金。 2、采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件：(1)、依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的；(2)、只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；(3)、只能准确核算成本费用支出，或成本费用能够查实，但其收入总额不能准确核算的；(4)、收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料，难以查实的；(5)、帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关帐簿、凭证及有关纳税资料的；(6)、发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。 ——可以利用的政策 《国家税务总局关于印发<核定征收企业所得税暂行办法)的通知》 (国税发[2000]38号)文件规定，房地产开发企业的销售盈利率为10％-20％。 1、对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收，即： 应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率 |
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