房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中应注意的问题

   一、房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定：
   (注：1、“销售商品房等”包括：住宅、商业用房、其他建筑物、附着物、配套设施等。2、“涉及的税收”包括：营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税)
    (一)营业税
   ——基本规定
    应纳营业税=销售收入×税率
    1、销售收入的确认：
    (1)、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。
    (2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
    (3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
    (4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
    ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现。
    ②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
    ③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
    包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
    ④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
    委托方和接受委托方应按月或季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
    (5)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
    ①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售痢疾确认收入的实现。
    ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
    (6)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
    2、视同销售行为的收入确认：
    (1)下列行为应视同销售确认收入：
     ①将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
    ②将开发产品转作经营性资产；
    ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
    ④以开发产品抵偿债务；
    ⑤以开发产吕换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
    (2)视同销售行为的收入确认时限：视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移，或于实际取得利润权利时确认收入的实现。
    说明：预售收入“?”=销售收入
    政策“?”=执行掌握
3、税率：5％
——可以利用的税收政策
《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)