内地税发[2007]16号 内蒙古自治区地方税务局关于印发《房地产开发企业所得税征收管理暂行办法》的通知[全文废止]

第二十三条 开发企业建造的售房部(接待处)和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部(接待处)、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

第二十四条 开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2、属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第二十五条 开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

1、由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

2、由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。

第四章 预售收入

第二十六条 开发企业在开发产品未完工前采取预售方式取得的所有收入均视为预售收入，包括收取的定金、预收帐款和提前取得的银行按揭贷款等。

第二十七条 开发企业的预收款项收入只有在开发产品实现销售的年度才能结转为收入，不得提前或延后结转。

第二十八条 开发企业分季(月)取得的预售收入，按规定的预计计税毛利率计算出毛利额，并入当期的应纳税所得额征收企业所得税。当期的应纳税所得额为扣除相关的期间费用、营业税金及附加后的余额。

我区对预计计税毛利率规定如下：经济适用房项目的计税毛利率为3%；非经济适用房项目，位于呼和浩特市城区和郊区的为20%，位于其他盟市首府及郊区的为15%，位于其他地区的为10%。

其中经济适用房项目必须符合建设部 国家发展改革委员会 国土资源部 中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》(建住房[2004]77号)等有关法规的规定。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

第二十九条 待开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。该项调整工作按纳税年度一年调整一次。计算公式为：

年度应纳税所得额=本年度已售开发产品的应纳税所得额+本年度尚未征收税款的预售收入毛利额+本年度已转为实际销售收入的预售收入部分的实际毛利额与预计毛利额之间的差额

本年度已转为实际销售收入的预售收入部分的实际毛利额与预计毛利额之间的差额=本年度转为销售收入的预售收入金额×(实际毛利率-预计毛利率)

实际毛利率=本年度已售开发产品的销售毛利额÷本年度销售收入总额

第五章 应税行为的特殊规定

第三十条 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

第三十一条 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配原则给投资方(即合作、合资方，下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1、开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2、投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

第三十二条 以土地使用权参与房地产开发项目的，分以下情况处理：

(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次取得和以后应取得的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1、企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

2、接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

第三十三条 关于代建工程和提供劳务的税务处理问题，按以下规定处理：

(一)开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采取完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

(二)开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

第六章 征收管理

第三十四条 房地产开发企业应按季预缴企业所得税。其中实行查帐征收的开发企业，应按当期实际数预征企业所得税，计算公式如下：

本季应纳所得税额＝(当期累计应纳税所得额＋当期累计预计毛利额)×适用税率-已实际缴纳的企业所得税

当期累计预计毛利额=本季预售收入×预计毛利率+以前各期累计毛利额

第三十五条 对房地产开发企业的征收管理适用国家税务总局印发的《核定征收企业所得税暂行办法》和自治区地方税务局下发的《企业所得税纳税人分类征收管理暂行办法》。

第三十六条 房地产开发企业有下列情形之一的，主管税务机关对其企业所得税进行核定征收：

1、依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；

2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置帐簿的；

3、擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；

4、虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；

5、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

6、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第三十七条 对实行核定征收的房地产开发企业，其应纳所得税额的计算公式如下：

应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率

应纳税所得额＝收入总额×应税所得率

收入总额＝经营收入＋预售收入

经营收入包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入、补贴收入和投资收益等，对于主营业务收入可结合同类房地产市场销售价格与其已售面积进行核定。

房地产开发企业的应税所得率为10％—20％。具体比例由盟市地方税务局确定，一经确定，一年内不得变动。

第三十八条 房地产开发企业和以销售(包括代理销售)开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。

第三十九条 房地产开发企业在核定征收期间，不允许弥补亏损。

第七章 附则

第四十条 本办法由自治区地方税务局负责解释。

第四十一条 本办法从2007年7月1日起执行，同时《内蒙古自治区地方税务局关于印发房地产开发企业所得税征收管理暂行办法的通知》(内地税发[2005]38号)废止，对国家已有的政策规定，不受此时间限制。