深建字[2020]137号 深圳市关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知

深圳市关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知

深建字[2020]137号          2020-07-15

各有关单位：

　　为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就相关事项通知如下：

　　一、调整商品住房限购年限

　　深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

　　夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　二、完善差别化住房信贷措施

　　在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。

　　根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

　　（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；

　　（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；

　　（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

　　三、发挥税收调控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　四、细化普通住房标准

　　享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　五、加强热点楼盘销售管理

　　对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

　　六、推行房屋抵押合同网签管理

　　进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

　　七、加大二手住房交易信息公开力度

　　及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。

　　八、严厉打击房地产市场违法违规行为

　　持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

　　本通知自发布之日起施行。

深圳市住房和建设局

深圳市规划和自然资源局

深圳市市场监督管理局

深圳市公安局

深圳市地方金融监督管理局

国家税务总局深圳市税务局

中国人民银行深圳市中心支行

中国银行保险监督管理委员会深圳监管局

2020年7月15日

《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》政策解读

　　一、深户居民购买商品住房的条件做了什么调整？

　　我市此前执行的限购措施，对深户居民没有落户时间和缴纳个人所得税或社会保险的要求，居民落户即可购房。本次对限购政策进行“打补丁”，要求：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

　　我市对户籍居民家庭限购2套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购1套住房，非户籍居民家庭连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的限购政策，仍然继续严格执行2016年深府办[2016]28号文相关规定。

　　二、对离异购房有什么规定？

　　《通知》在2018年深府办规[2018]9号文关于离婚购房信贷政策基础上，对离异后购房套数进行了限制。《通知》规定：夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

　　具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

　　在离异之日起3年内购买住房的，在执行相关税费、贷款、限购等政策上，按离异前家庭相应标准执行。

　　三、差别化住房信贷政策有什么变化？

　　为积极发挥差别化住房信贷政策调节房地产市场作用，切实保障刚需，结合房地产市场形势变化，对我市差别化住房信贷政策作进一步完善，《通知》明确：合理确定个人住房贷款利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；对无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭，如购买普通住房，继续按2016年深府办[2016]28号文分别不低于50%、70%的贷款首付比例要求执行，如购买非普通住房，最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%。

　　四、如何发挥税收在住房交易中的调控作用？

　　为使存量住房计税参考价格更贴近市场价格，更准确地反映我市存量住房交易市场的真实情况，《通知》对我市存量住房计税参考价格进行更新调整。

　　根据我市房地产市场情况变化，为促进房地产市场平稳健康发展，对我市个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，其余政策内容不变，具体如下：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　五、如何细化普通住房标准？

　　为使我市住房标准更符合市场实际，《通知》对普通住房标准进行细化，规定享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　六、为什么要进一步加强对热点楼盘销售的管理？

　　当前，我市热点片区部分楼盘因区位、学位等因素，出现抢购现象，不利于我市房价和市场预期的稳定。为此，《通知》对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘，提出严控认购人数，要求优先满足无房居民家庭购房需求，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，合理确定房源和认购人数比例，确保有限住房资源优先销售给无房自住家庭。

　　七、房屋抵押合同网签如何操作？

　　目前，买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。下一步，我市将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。

　　八、发布二手住房合理成交价格是出于什么考虑？

　　目前，我市二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称易被市场不实信息误导。加大住房交易信息公开，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理性交易，稳定二手住房价格。

　　九、近期如何开展房地产市场秩序整顿？

　　市住房建设部门将继续会同市场监管、公安、网信、金融监管等相关部门，持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

房地产交易增值税征免年限调整政策解读

　　根据市政府的工作部署，我市将于2020年7月15（含）日起对房地产交易增值税征免年限税收政策进行调整。

　　一、原增值税征免年限政策依据是什么？

　　2016年，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定。

　　二、原增值税征免年限政策的具体内容

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　三、调整后新的增值税征免年限政策的具体内容？

　　个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　四、执行时间如何确定？

　　执行时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准，即7月14（含）日以前网签的买卖合同，均执行原先的税收政策;7月15（含）日以后网签的买卖合同，均执行新的税收政策。网签合同时间的具体认定标准如下：

　　（一）已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，二手房买卖合同以录入时间为准。

　　（二）2020年7月14日（含7月14日）之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用，具备录入条件，但因客观原因尚未在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，能提供以下证明材料之一的视为已办理网签录入：

　　（1）2020年7月14日（含7月14日）之前支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）；

　　（2）2020年7月14日（含7月14日）之前购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

　　五、新的增值税征免年限政策调整的依据？

　　根据《市住房建设局 市规划和自然资源局 市市场监管局 市公安局 市地方金融监管局 深圳市税务局 人民银行深圳市中心支行 深圳银保监局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字[2020]137号）的有关规定执行。

　　六、对增值税征免年限政策有疑问，应如何咨询？

　　如纳税人对增值税免征年限调整有疑问，纳税人可拨打12366进行问题咨询，也可到不动产所在地的税务机关办税大厅进一步了解相关事项。我市各办税大厅将为市民提供专业的讲解、答疑和辅导等便民服务。

存量房计税参考价格更新调整政策解读

　　根据市政府的工作部署，我市将于2020年7月15（含）日起对存量房计税参考价格进行例行更新。

　　一、什么是存量房计税参考价格？

　　存量房计税参考价格是税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，对纳税人申报的存量房交易成交价格明显偏低且无正当理由时，进行核定的一种参考评估价格。

　　二、计税参考价格由谁评估？

　　存量房计税参考价格由深圳市不动产评估中心根据我市房地产市场变化情况批量评估产生。

　　三、计税参考价格为何要更新？

　　为使计税参考价格更准确反映我市存量房交易市场的真实情况，我市将于7月15（含）日起对存量房计税参考价格进行更新调整。

　　四、执行时间如何确定？

　　执行时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准，即7月14（含）日以前网签的买卖合同，均执行原先的税收政策;7月15（含）日以后网签的买卖合同，均执行新的税收政策。网签合同时间的具体认定标准如下：

　　（一）已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，二手房买卖合同以录入时间为准。

　　（二）2020年7月14日（含7月14日）之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用，具备录入条件，但因客观原因尚未在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，能提供以下证明材料之一的视为已办理网签录入：

　　（1）2020年7月14日（含7月14日）之前支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）；

　　（2）2020年7月14日（含7月14日）之前购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

　　五、对存量房计税参考价格有疑问，应如何咨询？

　　纳税人可到市不动产评估中心设在市不动产登记中心的咨询窗口或拨打电话向评估中心进一步了解相关事项，评估中心将为市民提供专业的讲解、答疑和辅导等便民服务。具体联系方式如下：

　　联系电话：0755-22382342、13751028960；

　　联系地址：深圳市福田区新浩e都裙楼B座三楼不动产登记中心34号窗口。