青自然资规字[2021]82号 青岛市自然资源和规划局关于促进民营和中小企业高质量发展若干土地规划支持政策的意见

青岛市自然资源和规划局关于促进民营和中小企业高质量发展若干土地规划支持政策的意见

青自然资规字[2021]82号      2021-06-07

各区、市自然资源局，各派出分局，局属有关单位,局机关有关处室：

　　为切实解决民营和中小企业用地难、用地贵问题，营造民营和中小企业良好的创新创业发展空间，优化营商环境，全力推动“项目落地”，根据国家、省、市有关文件精神，制定以下政策意见，请认真贯彻执行。

　　一、强化规划引导调控，加大指标统筹保障

　　1.科学规划引导产业集聚发展。充分发挥国土空间规划引领作用，提高土地要素保障能力。结合新一轮国土空间规划编制，根据资源禀赋、产业结构、产业基础和发展愿景等，明确市域产业布局策略与总体格局;根据“十四五”规划和2035年远景目标、国土空间规划，遵循规划整合、资源节约、生态保护的原则，科学编制全市产业布局专项规划，明确主导产业定位和发展目标，合理安排各主导产业布局和规模，整合现有园区，细化明确特色产业板块、划定工业控制线，实现产业板块重构，推进资源整合调整，为区域产业集群集聚发展提供空间及资源。

　　2.优化规划布局提高资源配置质效。各区市要结合本地实际情况，在规划确定的产业园区范围内，划定一定比例的民营和中小企业发展用地，并纳入园区统一管理，为民营和中小企业发展提供条件。整治“低效”“散乱差”企业用地，整合现有镇(街)村工业园区，引导广大民营和中小企业集聚发展，原则上不在产业园区或产业集聚区外安排产业用地。各区、市应全面摸查辖区内的工业用地，对于容积率较低的，按照节约集约用地原则结合评估修改控制性详细规划，合理确定工业用地的容积率、绿地率、建筑密度等规划指标，为产业发展转型预留空间。

　　3.强化指标统筹，保障土地要素支撑。坚持新增建设用地计划精准化、差别化管理，有效整合年度新增建设用地计划指标、建设用地增减挂钩指标以及批而未供土地、闲置土地等资源，统筹安排不同需求、不同层次民营和中小企业发展用地。各区、市安排不少于15%的年度新增建设用地计划指标专项用于建设标准厂房，保障民营和中小企业用地需求。在编制年度国有建设用地供应计划时，将民营和中小企业用地需求纳入年度国有建设用地供应计划予以保障。

　　二、精准供给产业用地，降低企业拿地成本

　　4.转变招商服务模式，推行“以地招商”。通过土地招商推介会、网络信息平台等形式，实时向民营和中小企业推介市场交易行情、供需信息，为市场主体提供详实的土地信息和规范透明的交易流程。自然资源规划部门提前介入招商洽谈，提供规划引导和用地政策服务，引导项目选址落地。及时梳理批而未供和闲置土地信息，按季度制定“招商地图”，为招商部门、民营和中小企业主管部门提供项目落地引导。多措并举，实现“以地招商”，确保项目选址符合国土空间规划和产业布局规划，切实解决土地要素与招商项目“错配”的问题。

　　5.全面推行新增工业用地“标准地”出让。按照产业布局规划，配合开展区域评估，对环境影响、节能、防洪、水土保持、水资源、压覆重要矿产、地质灾害、文物保护等进行调查评估，为制定各项标准夯实基础。建立包括固定资产投资、容积率、单位能耗、单位排放、亩均税收等在内的“5+X”标准体系。打造“标准地”信息化平台，通过模拟审批、容缺受理、并联审批、承诺许可等措施，简化民营和中小企业项目拿地的审批过程，实现项目“拿地即拿证”、“拿地即开工”。

　　6.探索利用集体建设用地开发建设。支持工业园区周边的集体经济组织，按照集体持有、长期受益的原则，通过集体经营性建设用地自主开发、入股合作、联营联建等方式建设民营和中小企业产业园区、标准厂房。在符合国土空间规划的前提下，探索以集体经营性建设用地入市的方式引入社会资本开发民营和中小企业产业园区，并由该企业对园区进行开发建设、运营管理和招商等，鼓励农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用，支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。

　　7.实行工业用地弹性出让。积极推行工业用地弹性年期出让、先租后让、租赁等多种方式供应工业用地，有效降低民营和中小企业初始用地成本。对以弹性年期出让的工业用地，出让价格按照实际出让年期占最高出让年期的比例确定，出让期届满且达到出让合同和履约监管协议约定条件的，可采用协议出让方式续期;以先租后让方式供应的工业用地，租赁期满达到租赁合同和履约监管协议约定条件的，在同等条件下原租赁企业优先受让。

　　8.进一步降低工业用地成本。属于国家、省、市优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。各区、市可参照《山东省建设用地控制标准》、产业发展相关政策，进一步细化执行项目范围并实行动态调整,实施灵活的用地政策为民营和中小企业直接降低用地成本。

　　9.创新园区开发模式。在符合国土空间规划的产业布局前提下，支持区、市通过产业资本投资、创新机构孵化、龙头企业领建、行业协会统建、村集体联合开发等方式开发中小企业园。支持区、市政府以国有土地使用权作价出资(入股)模式建设标准厂房，政府以土地使用权评估价格作价出资入股，参与投资和分红。探索区、市政府与民营和中小企业共同投资，以“共有产权”模式建设标准厂房。

　　10.研究制订中小企业园建设标准。产业园区规划应根据产业布局、民营和中小企业需求，科学规划加工制造、研发创新、物流配送、公共服务、环保处理等功能分区，严禁擅自改变工业用地用途，充分考虑不同产业厂房层高、开间进深、结构承重、物流通道等方面的标准和要求，为有特殊规格厂房需求的民营和中小企业进行定制服务。

　　11.推进高层工业楼宇发展。鼓励多元化投资建设高层工业楼宇,各类投资开发公司、民间资本、社区财力均可单独或联合开发建设,支持有工业地产开发建设经验的企业、投融资机构参与投资和运营管理;鼓励持有工业用地产权的企业,按工业综合体的标准和要求开发建设和运营，推动优势高成长中小微企业向高层工业楼宇集中，促进集聚、融合发展。

　　三、深入挖潜存量资源，促进企业转型升级

　　12.鼓励提升利用自有存量工业用地。在符合详细规划、不改变土地用途的前提下，民营和中小企业在自有工业用地上新建、扩建生产性用房或利用地下空间，提高容积率的，不再增收土地价款。民营和中小企业盘活存量建设用地进行开发的，适用城镇低效用地再开发政策。鼓励认定为低效产业用地的土地使用权人按照国家通用标准、行业要求及区、市政府有关规定建设标准厂房，为更多民营和中小企业提供载体。对长期闲置不用的民营和中小企业用地，采取收取土地闲置费、依法收回土地、核减用地面积或政府回购再出让等手段，促进项目落地和土地利用效率的提高。

　　13.推行过渡期支持政策。民营和中小企业利用存量房产、土地资源进行产业升级，或改变用途从事文化创意、科技服务业、“互联网+”等融合发展的，可享受在5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策，增强民营和中小企业发展内生动力，推动创业创新和扩大就业。过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。

　　14.整合提升现有产业园区。按照“规模合理、适度超前”的原则，结合老旧工业园改造、城镇低效用地再开发和全域土地综合整治等工作，支持各地利用闲置厂房、存量建设用地建设中小企业园。对达不到单独选址建厂要求的民营和中小企业引导其进入园区标准厂房集聚发展，充分盘活全市存量工业用地，实现工业用地二次开发和集约利用，推动产业园区向功能完善、空间优质、集约高效转型。

　　15.建立健全企业腾挪安置机制。原有合法用地手续且符合国家产业政策的民营和中小企业工业用地改造涉及搬迁的，在收回原国有建设用地使用权后，经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排指定的产业园区，有土地使用标准要求的，应按标准安排同类用途用地。对因城市更新等原因需搬迁的工业企业，按照“先安置，后搬迁”的原则落实新的发展空间，除因公共利益需要外，不得强制企业搬迁。

　　16.开展节余工业用地分割转让试点。支持工业用地需求旺盛的区市制定措施，开展节余工业用地分割转让试点，多途径解决民营和中小企业的用地需求。建成投产已满一定年限、满足原土地权利人自身需要后节余的尚未开发的工业用地，在产权清晰、符合建筑设计规范且规划土地用途未发生改变的前提下，经区、市政府同意,可进行节余工业用地分割转让，受让企业应符合区、市产业管理要求，转让价格不得高于平均市场价格。

　　17.建立健全工业建设项目全生命周期监管机制。在项目策划生成阶段，从产业类型、发展方向、业绩实力、征信水平等多方面论证项目可行性。在项目落地阶段，实行“双协议”制度，企业在与自然资源部门签订土地出让合同的同时，应与项目所在地政府或管委签订《建设项目履约监管协议》。在企业投产运营阶段，深化“亩产效益”评价结果运用，依法依规实施用地、用电、用水、用气、税收、碳排放、排污等资源要素差别化政策，对单位资源要素产出高的企业给予重点用地保障，推动优质企业做大做强;对不达标的企业实行用地、用水、用电、用气、税收等限制，倒逼低效企业转型升级或者退出。

　　四、优化提升服务水平，解决企业遗留问题

　　18.健全完善建设用地二级市场。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的建设用地二级市场，为民营和中小企业用地需求提供基础保障。开发建设用地交易线上市场，提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务;设立建设用地交易线下有形市场，设置交易事项办理窗口和交易咨询服务窗口，提供一站式便捷服务。大力发展“互联网+政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，提高办事效率和服务水平。发挥土地交易机构或平台的专业优势，为民营和中小企业土地二级市场交易提供法律、政策咨询服务，营造良好的交易环境。

　　19.优化审批流程、助推企业发展。全面推行建设项目选址意见书和用地预审合并办理、建设用地规划许可证和建设用地批准书合并办理，优化建设工程规划许可证审批程序，推进“综合测绘”“成果共享”“多验合一”，运用“区块链”技术优化审批服务和工作流程，助力企业投资项目审批制度改革、提升投资项目审批效率。精简审批材料，通过信息共享方式获取相关部门的审批、证明结果，让申请人“少跑路”，材料“免提交”“少提交”，压缩登记办理时限。

　　20.加快解决民营企业土地房屋历史遗留问题。落实自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)、省自然资源厅等七部门联合印发《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》(鲁自然资规〔2019〕3号)精神，对因用地、规划、建设手续不全等原因造成土地房屋产权遗留问题，厘清问题症结，明确部门责任，一地(企)一策，分类分步处置，保障企业合法权益，创造更优的发展环境。

青岛市自然资源和规划局

2021年6月7日