潮国土资[2017]168号 潮州市国土资源局关于印发《关于潮州市城区不动产统一登记有关问题的处理意见(试行)》的通知

潮州市国土资源局关于印发《关于潮州市城区不动产统一登记有关问题的处理意见(试行)》的通知

潮国土资[2017]168号       2017-9-4

各县、区人民政府(管委会)，市府直属各相关单位，市各开发区、潮州新区管委会：

　　为积极稳妥推进不动产统一登记工作，进一步解决不动产登记的历史遗留问题，保护权利人合法权益，我局研究制定了《关于潮州市城区不动产统一登记有关问题的处理意见(试行)》，业经市政府常务会议讨论同意，现印发你们，请认真贯彻执行，在执行过程中遇到的问题，请及时反馈给我局。

　　附件：《关于潮州市城区不动产统一登记有关问题的处理意见(试行)》

潮州市国土资源局

2017年9月4日

　　附件：

关于潮州市城区不动产统一登记有关问题的处理意见(试行)

　　为进一步规范我市城区不动产统一登记工作，解决不动产登记的历史遗留问题，保护不动产权利人的合法权益，按照依法依规、尊重历史、便民利民的原则，结合我市实际情况，现就市城区不动产登记工作中遇到的问题提出以下处理意见。

　　一、关于购买商品房、集资房等分层、分套房产，其房产宗地涉及国有划拨土地转让补缴土地出让金的问题。

　　(一)划拨土地上的城镇房屋所有权人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将其划拨土地上的商品房、集资房等分层、分套房产(经济适用房除外)转移给他人的，在申请转移登记时均应补缴土地出让金。应补缴的土地出让金按房地产交易价格的1%计收，交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算，由市国土资源局负责计收。为便于确认交易价格，在申请此类不动产转移登记时，需先缴纳契税后再申请办理不动产登记手续。

　　上述划拨土地补缴土地出让金后，土地性质即由划拨改为出让，不再履行报批程序，不再签订土地使用权出让合同;土地出让年限统一为70年，按房屋竣工时间起计(在《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》实施前建成的房屋按1990年5月19日起计)。

　　(二)对原已在市房管局办理上市交易缴纳土地出让金、土地价款的，包括已上市房改房和属1999年、2008年城中村清理已办理了权属证书的房产，原则上按原批准的土地使用范围落地落宗直接给予办理不动产登记;查找不到土地权属来源的，按建筑物基底范围内面积落地落宗直接给予办理不动产登记。

　　(三)对涉及划拨土地的房屋，房屋所有权人申请不动产变更、继承、抵押登记等情况的，可仍保留原划拨土地的性质，按原批准的土地使用范围落地落宗直接给予办理不动产登记;属划拨土地但查找不到土地权属来源的，按建筑物基底范围内面积落地落宗直接给予办理。办理过程中应将相关情况书面如实告知相关当事人，并在不动产登记薄证上如实记载;该不动产在发生转移登记时再按照本处理意见第一点之(一)的规定由原房屋所有权人补缴土地出让金。

　　(四)除上述情况之外，其他划拨土地转让补缴土地出让金仍按照现行有关规定执行。

　　二、关于同一住宅小区涉及多宗土地且土地使用权年限不一致的问题。

　　(一)房屋已登记到业主名下的，若房屋已办理土地分割登记，按照土地分割登记时确定的土地使用权年限办理;若房屋未办理土地分割登记，同一住宅小区涉及多宗土地，但土地使用权年限不一致的，在办理登记时将所属土地合并为一宗地，按照让利于民的原则，以剩余年限长的作为登记时限。

　　(二)为避免以后出现土地使用权年限不一致的问题，自本处理意见实施之日起，市城乡规划局在受理房屋报建手续时，若发现同一小区所占用的土地使用权年限不一致的暂缓报建，报建单位需到市国土资源局补办“统一土地使用权年限”手续后，再给予办理报建手续。

　　在本处理意见实施之前已经批准报建但尚未办理首次登记的，需补办“统一土地使用权年限”手续后，再给予办理首次登记手续。市国土资源局在办理首次登记手续后，应将相关情况及时送交市城乡规划局备案存档。

　　三、关于已完成开发建设的住宅小区原土地批准用途与实际使用用途不一致的问题。

　　(一)住宅小区尚未登记办理确权手续的。在开发商办理不动产首次登记时，应由其依法按现行法定程序补办用地手续和补缴土地出让金，凭补缴土地出让金的收据到税务机关缴纳税款后，才给予办理不动产登记。

　　(二)住宅小区已确权或房屋已全部(或部分)登记到业主名下的。

　　1、原小区涉及多宗土地，土地用途不一致的，在办理不动产登记时，对涉及住宅、商服类等非工业用地的，按照《土地利用现状分类标准》进行归类。

　　2、土地性质为划拨土地的，房屋所有权人办理不动产转移时，应按本意见第一点之(一)的规定补缴土地出让金，视同已办妥土地性质和用途变更手续，直接给予办理不动产登记。房屋所有权人办理不动产变更、继承、抵押等情况的，可保留原划拨土地的性质，土地用途按照原批准用途确定，直接给予办理不动产登记。

　　3、对涉及出让工业用地建设为住宅用地的，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，并在不动产登记簿证上如实记载。同时，告知相关部门对开发商依法依规进行处理，限期补办相关手续。

　　四、关于已建成住宅小区占用土地面积、界线与原土地发证面积、界线不一致的问题。

　　(一)住宅小区实际用地面积超过批准面积，尚未登记办理确权手续的，由规划、国土等部门对原开发商按照有关规定予以处罚;按规定可补办相关手续的，由原开发商补办用地手续和规划调整手续后，不动产登记机构按照调整后的实际宗地界线给予办理不动产登记。

　　(二)住宅小区实际用地面积超过批准面积，但已办理确权手续或房屋已全部(或部分)登记到业主名下的，现购房人凭已取得的房屋所有权证书申请办理不动产登记的，不动产登记机构应按“便民利民、稳定连续”的原则受理。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，在不动产登记簿证上如实记载。同时，告知相关部门对开发商依法依规进行处理，限期补办相关手续。

　　五、关于已完成开发建设的国有土地上的住宅小区(不含在国有土地上建造的单位和个人自建房)无合法土地权属来源的问题。

　　(一)整个小区的全部房屋尚未登记发证的，需由原开发商依法完善相关用地手续后，才可给予办理不动产登记。

　　(二)已经全部或部分由市房管局核发了房屋权属证书的，由原开发商完善用地手续，补缴土地出让金后才给予办理不动产登记。

　　开发商已经注销、吊销，确实无法完善用地手续的：

　　1、房屋业主申请办理房屋转移登记的，可由业主在自愿的情况下，按照本处理意见第一点之(一)的规定补交其名下不动产所应分摊的土地出让金后，给予办理相关的不动产登记。土地用途按照规划部门确定的用途或者房屋现状实际用途确定，土地性质按照“出让土地”确定。业主自愿补缴土地出让金的，可依法向开发商追偿。

　　2、房屋业主办理不动产变更、继承、抵押等登记，如原已经办理了房屋权属证书的，可以暂不补缴土地出让金，直接给予办理不动产登记;土地用途按照规划部门确定的用途或者房屋现状实际用途确定，土地性质按照“划拨土地”确定。登记时，应将上述情况书面如实告知相关当事人，并在不动产登记簿证上如实记载。

　　(三)因历史原因市城区个别住宅小区的部分建筑物在水利干渠之上的，按照原规划部门的批建意见，直接给予办理相关的不动产权登记手续。

　　六、对不动产统一登记之前存在的住宅小区土地使用权主体与立项规划报建主体不一致的问题。

　　(一)住宅小区项目在2015年3月1日之前已取得发改部门立项、建设部门核发的《预售许可证》、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等相关建设证照参照原市房管部门的做法，凭上述有关证照和合作协议办理不动产登记，原则上按经批准的建设主体作为不动产权利人直接给予确权办理不动产首次登记手续，合作协议对不动产权利人另有约定的，按其约定办理。

　　在2015年3月1日之后，存在土地使用权主体与立项规划报建主体不一致的，按照现行有关规定执行。

　　(二)土地性质为国有土地的商品房，其房屋所有权已多次转移并取得房屋权属证书，但没有同步办理国有土地使用权证的，当事人提交房屋权属证书和原权利人国有土地使用证申请不动产登记的，无须补办土地转移手续，由不动产登记部门在核实房地权属来源等有关资料，依法公告并注销原国有土地使用证，重新核发权利主体一致的不动产权证后，再给予办理相关的不动产登记。

　　七、按照依法依规、尊重历史的原则，根据不同时期的政策要求，对不同类型的土地使用权及房屋所有权办理不动产确权登记的，分别按照以下要求办理。

　　(一)对列入城市和城镇规划区内的国有建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权，申请土地使用权及房屋所有权的不动产登记的：

　　1、在1982年2月以前建成的房屋，申请不动产权登记的，由申请人向不动产登记机构提出申请，凭村级(村委会或居委会)或村级以上基层组织出具的、经公示无权属纠纷或争议的土地和房屋权属来源证明材料，按土地和房屋现状进行不动产权登记。

　　2、在1982年2月至2007年12月31日期间建成的房屋，申请不动产权登记的，凭各级规划建设部门颁发的批准建设证件办理不动产权登记。

　　(1)没有违法超建行为的，按原批准用地面积和房屋建筑实测面积办理登记。

　　(2)占地面积或实际建筑面积超出原批准面积3%以下，不对城市规划造成影响且相邻没有异议的，不予处罚违建行为，按实际用地面积和实测的房屋建筑面积办理登记。其中，对自建房的，在“附记”栏中记载原批准的用地面积和建筑面积并备注“违建部分不予处罚，在拆迁或政府征用时不予赔偿”。

　　(3)占地面积或实际建筑面积超出原批准面积3%以上的，不对城市规划造成影响且相邻没有异议的，需先进行违建行为的处罚，凭处罚决定书和罚款凭证按实际用地面积与实际建筑面积办理不动产权登记。

　　3、在2008年1月1日之后建成的房屋，申请不动产权登记的：

　　(1)在批准用地面积范围内按照规划实施建设并经规划核实(验收)后，凭用地批准文件、2014年1月6日前换发的《建设工程规划许可证》或2014年2月1日后核发的《建设工程规划验收合格证》等有关材料办理不动产权登记。

　　(2)在2014年1月6日之前已办理工程规划许可证(副本)的项目，仍然采用原房屋登记部门的做法，以《房产测量规范》的规则计算总建筑面积及计容面积，与规划许可的建筑面积及计容面积作比较，超过面积在3%允许误差值范围以内，不对城市规划造成影响且相邻没有异议的，不予处罚违建行为，直接给予确权(其中，对自建房的，在“附记”栏中记载原批准的用地面积和建筑面积并备注“违建部分不予处罚，在拆迁或政府征用时不予赔偿”);超过面积在3%允许误差值范围以上的，由市城乡规划局按规定处理后给予确权。

　　(3)在2014年1月6日之后取得工程规划许可证的项目，因计算规则不同增加的建筑面积可直接给予确权，因其他原因增加的建筑面积须由市城乡规划局按规定处理后再给予确权。如系违反城乡规划的违建行为的，应按照《广东省城乡规划条例》的相关规定予以处罚后，再凭相关资料给予办理不动产登记手续。

　　(4)总建筑面积、计容面积不超过规划许可面积但是小区部分建筑物形状发生变化，以经规划部门验收的形状按实际建设情况予以确认。

　　(5)严重影响规划，未通过规划核实的，不予办理不动产权登记。

　　(二)城市规划区和城镇控制区外，在宅基地或其他建设用地上建造的建筑物申请不动产登记：

　　由于历史上乡村规划、建设监管的缺失，导致在宅基地及其他建设用地上建造的建筑物只有土地使用权的审批，没有规划准建，也没有建设验收等手续，为尊重历史、规范现有，对此类不动产登记，按以下方式处理：

　　1、1986年3月21日以前建成的房屋，按“所建即所得”的原则，由申请人向不动产登记机构提出申请，凭村级(村委会或居委会)或村级以上基层组织出具的、经公示无权属纠纷或争议的土地和房屋权属来源证明材料，按土地和房屋现状进行不动产权登记。

　　2、1986年3月21日至2007年12月31日期间建成的房屋，没有取得规划许可证或准建证件的，按“所建即所得”的原则，凭镇级规划部门出具证明，证明其房屋建设没有实施规划，不需建设验收的情况，凭用地的证件或批文，按房屋及土地的现状予以办理不动产登记;在此期间已经取得规划许可证或准建证件的，凭规划许可证或准建证件及用地的证件或批文，按房屋及土地的现状进行不动产登记。

　　3、在2008年1月1日以后建成的房屋，不管其用地性质，申请不动产权登记的，按以下方法办理：

　　(1)在批准用地面积范围内按照规划实施建设并经规划核实(验收)后，凭用地批准文件、建设工程规划许可证及规划核实凭证、工程图纸等有关材料依批准面积办理不动产登记。

　　(2)对于违法超建的，须完善相关手续后，凭用地批准文件、建设工程规划许可证及规划核实凭证(建设工程规划条件核实合格通知书)、工程图纸等有关材料办理不动产登记。

　　4、以上办理的类型仅限于申请人名下自建房屋的登记申请，涉及建成后房屋的权属转移、变更的按其他相关规定执行。涉及宅基地的，申请人必须是符合规定的宅基地权利人。严重影响规划，未通过规划核实的，不予办理不动产登记。

　　八、对以各种形式公开挂牌，以有偿方式发生转移、再转移的行为，包括出让、出租、转让、转租、抵押等不同形式进入市场的集体非农建设用地上建造的建筑物，且该建筑物已经规划等相关单位批准同意的，按照不动产登记的相关规定直接给予办理不动产登记手续。

　　九、关于原各部门核发的各类不动产权属证书的行政纠错处理问题。

　　(一)根据《不动产登记条例》及其实施细则的规定，按照不动产统一登记“不变不换”的原则，对原各部门核发的各类不动产权属证书，不动产登记机构不能单方面认定是否错误或需要纠错。

　　(二)由市国土资源局牵头会同市住建局、市城乡规划局、市房管局、市林业局、市海洋渔业局等相关部门建立协调制度，确定具体协调人员，对需纠错等问题进行协调处理。

　　按照“依法依规、便民利民”原则，对原房管部门核发的房屋所有权证、房地产权证，在办理交易、抵押过程中，房管部门发现权属证书与登记薄记录不一致，经核实属原填发的权属证书存在笔误的，由房屋部门根据登记薄的记载事项直接在权属证书中更正，并函告不动产登记部门。

　　对其他因原各发证单位出现错误导致无法进行登记的，由不动产登记部门将需纠错的内容函告原发证部门。属原发证部门登记错误的，由原发证部门在5个工作日内出具相关意见。根据原发证部门出具的意见，由不动产登记部门按更正意见直接给予办理相关的不动产登记。

　　十、优化服务管理，提高不动产登记办理效率。

　　市国土资源局、市房管局等部门要积极加快不动产登记系统和其他部门相关系统的对接建设，建立网络共享机制，实现数据共享利用，提高办事效率。同时，在办公条件允许的情况下，房管、税务等部门可进驻市国土资源局不动产登记办事大厅，共同设立联合办事窗口，提供不动产登记一站式服务，提高不动产统一登记便民利民水平。

　　十一、对不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理和建设管理等违法行为，市国土资源、城乡规划、住房和建设、房地产管理等行政主管部门应按照相关规定依法依规予以处理。

　　十二、潮安区、饶平县不动产统一登记可参照本处理意见执行。

　　十三、国家、省有相关法律法规或文件规定的，从其规定。我市原有文件规定与本意见相抵触的，以本处理意见为准。

　　十四、本处理意见自发布之日起施行，有效期至2019年12月31日。