建筑业、房地产业专项纳税评估案例

对某房地产企业的纳税评估
一、 确定对象
2005年6月，分局选择了2004年经营收入超过1000万元的房地产企业开展专项纳税评估工作。某房地产企业由于2004年经营收入达27234万元，被确认为该批纳税评估对象之一。
二、 评估分析
评估人员首先在税收征管信息系统中查询得知，该企业为
2001年11月注册成立的有限责任公司，主营房地产开发，兼营租赁、其他服务等项目。2004年，该企业涉及两个房地产项目，其中一个在2004年2月就进入销售状态，开具房地产销售发票，并结转经营成本和销售收入。
针对上述情况，评估人员认为应将此次评估重点放在04年企业成本结转的正确性及核实企业是否据实申报营业税上（即企业所得税和营业税缴纳的正确性），因此，在评估中采用了下述几种方法：
（一） 选择与该企业已转销售状态项目的同等地段、同
等售价、同等进度、同时间开发项目的开发成本进行对比分析：

 

2004年某房地产企业开发成本与其他企业开发成本对比表
单位：每平方
单位名称
截止至
2004年已发生
的开发成本项目 某房地产
（总面积65552.13平方） A房地产
（总面积4332.18平方） B房地产
（总面积76892.55平方）
土地征用拆迁补偿费 1976 1800 1900
前期工程费用 549.61 626.77 603.99
基础设施费用 63.04 120 100
建筑安装工程费 1039.14 829.02 756.88
利息支出 262.21 321.21 356.98
其他 310 103 132.15
合计 4200 3800 3850
房屋每平方售价 4500 4300 4400
从上表我们可以看出，该房地产企业每平方米售价为4500
元，但其成本确达到每平方米4200元，与其他同类项目的售价与成本之比存在差异。从企业发生的各项成本来看，其建筑安装工程费为1039.14元/平方，占到总成本的24.74％，并远远高于其他同类项目。就此，我们产生疑问，该企业的建筑安装成本是否属实？
（二） 企业截止2004年共发生开发成本275318946元，至
2004年，企业已销售面积为42946.02平方米，按规定，企业2004年可结转的经营成本应为180373284元，而企业2004年报表反映经营成本为190033976.15元。企业究竟是按何法结转成本的呢？
（三） 对征管信息系统中企业的开票金额与申报税收情况
进行对比分析
企业开票额与缴税额对比表
单位：元
2004年开票金额 2004年缴纳营业税金额 2004年缴纳土地增值税金额 2004年缴纳印花税金额
预售房款发票 150056879.66 7502843.98 2115903.46 45017.06
租赁发票 150000 7500 0 7.5
我们从上表发现，企业2004年按照预售房款发票开票额的0.03％缴纳印花税，计算正确。但是企业未按开票数以1.5％的预征率预缴土地增值税。按规定，企业2004年应预缴土地增值税2250853.19元（150056879.66×1.5％），而企业实际缴纳土地增值税2115903.46元，存在疑点。
另外企业缴纳的营业税虽然在上表中符合逻辑对比关系，但评估人员认为还需要企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐作进一步的核实。